Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.
Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия
Комплекс имущества при этом включает в себя:
- здания, сооружения, постройки;
- оборудование;
- права требования;
- запасы сырья, топлива;
- имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
- исключительные права;
- долги.
Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.
Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:
- Подписывается сторонами.
- Подлежит обязательной государственной регистрации.
Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора
Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.
Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.
Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.
При этом она может быть представлена в виде:
- платежей в твердой сумме;
- доли полученной от имущества прибыли;
- определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
- передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
- возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.
Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.
У сторон есть 3 варианта:
- Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
- Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
- Неуказание срока.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Общие положения об аренде
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление).
Договор аренды предприятий
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.
Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность.
Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.
Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.
Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.
Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора.
Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду.
Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
При передаче предприятия сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.
Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия.
Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.
К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору.
Как правильно передать объекты при аренде бизнеса?
Подтверждением передачи объекта аренды является передаточный акт. В нем отражается количественный и качественный состав передаваемого в аренду имущества. По общему правилу, подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Также, в рамках передачи объекта аренды, арендодатель обязан составить и направить арендатору для подписания передаточный акт.
Кроме того, на практике необходимыми документами являются:
- инвентаризационный акт (отражает фактическое наличие имущества предприятия);
- бухгалтерский баланс (содержит информацию о существующих обязательствах организации и стоимости её имущества).
Условиями договора аренды предприятия может быть предусмотрено, что исполнение указанных выше обязанностей лежит на арендаторе.
Расходы арендатора при аренде бизнеса
В рамках аренды бизнеса арендатор и арендодатель несут соответствующие расходы. Их распределение между контрагентами регулируется нормами законодательства, а также условиями договора.
Сущность аренды предприятия, права сторон
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Отличия положений об аренде предприятия от общих положений об аренде
Правила эксплуатации компании, взятой в аренду, отличаются от общих правил аренды.
Рассмотрим эти отличия при помощи таблицы.
| Общие положения об аренде | Аренда предприятия |
|---|---|
| Если арендодатель согласен, то арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду или передавать свои права и обязанности третьему лицу. Такие действия называются: поднаемом и перенаемом. Также он может предоставлять имущество в пользование безвозмездно, передавать свои права в качестве залога, вносить их как взнос. | Если стоимость предприятия не уменьшается, и не нарушаются другие пункты договора аренды, арендатор имеет право совершать продажу, обмен материальных ценностей, предоставлять их во временное пользование, сдавать в субаренду. |
| Арендатор поддерживает имущество в надлежащем состоянии, осуществляет текущий ремонт за счет собственных средств, а также содержит взятое в аренду имущество. Капитальный ремонт производит арендодатель. | Арендатор на протяжении всего срока аренды, определенного договором, поддерживает предприятие в удовлетворительном техническом состоянии и производит текущий и капитальный ремонт. |
| Если арендатор производит за свой счет улучшение арендованного имущества, и на это согласен арендодатель, то после окончания действия договора, он имеет право на возмещение стоимости действий по улучшению. Если арендатор не согласен с улучшениями, стоимость действий по преобразованиям возмещению не подлежит. Если улучшения производились за счет средств амортизации, то это собственность арендодателя. | Арендатор вносит изменения в имущественный комплекс, проводит реконструкции, расширения. При неотделимых улучшениях имущества, арендатор имеет право на возмещение затраченных средств. Если арендодатель докажет в суде, что стоимость улучшений превышает стоимость имущества, взятого в аренду, он освобождается от обязанности компенсировать расходы. |
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (т.е непотребляемые вещи). Данная норма права по своему строению не является императивной, а значит, наряду с вышеперечисленными объектами аренды могут выступать и иные объекты как недвижимого, так и движимого имущества. Главное, чтобы соблюдался принцип, согласно которому передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Ещё не один мало важный факт, касающиеся объектов аренды. Например, не может являться объектом аренды самовольная постройка. Ведь в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществляющее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И к тому же самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Таким образом, при заключении договора аренды на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество необходимо обратить особое внимание на объект аренды, не является ли он самовольной постройкой. Для этого, следует потребовать у арендодателя предоставления документов, свидетельствующих об отведении земельного участка для строительства объекта аренды, разрешение на строительство или судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку. Этим вы обезопасите себя и «свой кошелек» от неправомерных действий со стороны арендодателя, пытающегося в нарушении вышеперечисленной нормы гражданского законодательства заключить договор аренды на самовольную постройку.
Чтобы договор аренды считался заключенным, к нему предъявляются обязательные требования по соблюдению сторонами существенных условий договора. Таковыми в частности для договора аренды являются:
- предмет договора (в любом случае),
- размер арендной платы (при заключении договора аренды предприятия, здания, строения, земельного участка и помещения),
- срок действия договора (если договор заключается на срок более одного года, так как у сторон в данном случае возникает обязанность по государственной регистрации такого договора).
О размере арендной платы и сроке действия договора мы поговорим в дальнейшем. А сейчас попробуем ответить на вопрос, что подразумевается под предметом договора аренды.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
Стороны при заключении договора должны внимательно изучить предложенные условия. И если какой-то пункт договора не соответствует интересам той или иной стороны, то уже на стадии заключения договора возможны действия по предотвращению нежелательных последствий, которые могут наступить в дальнейшем. Особенно это касается индивидуальных предпринимателей. Ведь, как правило, в штате юридических лиц работают профессиональные юристы, способные дать оценку любому договору. Индивидуальные предприниматели часто полагаются на свои знания и порой не задумываются об обязательности включения в договор аренды на первый взгляд незначительных условий.
На практике встречались случаи, когда стороны при заключении договора аренды выходили за рамки гражданских правоотношений. Индивидуальный предприниматель (арендатор) заключил договор аренды нежилого помещения. В условиях договора определено, что на протяжении всего периода аренды он обязан соблюдать установленный арендодателем режим работы в занимаемом арендатором помещении и выполнять письменные требования арендодателя. На основании данных положений договора арендодатель направил в адрес арендатора требования об установлении шестидневной рабочей недели, при продолжительности рабочего дня 8 часов. Если арендатор не придерживался установленного режима работы, арендатор требовал уплаты штрафа в размере 500 рублей. В данном случае можно говорить о том, что арендатор злоупотребляет правом и выходит за рамки гражданского законодательства. Как известно, предприниматель осуществляет деятельность на свой страх, направленную на систематическое получение прибыли. Таким образом, индивидуальный предприниматель имеет право самостоятельно выбирать режим использования арендованного помещения, и данное положение договора может быть им оспорено в судебном порядке, как несоответствующее действующему законодательству.
Кроме того, при заключении договора сторонам необходимо убедиться, что они обладают соответствующими полномочиями, необходимыми как для сдачи имущества в аренду, так и для заключения настоящих договоров. Сторонам следует потребовать у контрагента по сделки следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность,
- надлежащим образом оформленные доверенности,
- свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя,
- устав юридического лица,
- свидетельство о праве собственности на передаваемое имущество или разрешение собственника,
- соответствующая техническая документация на передаваемое по договору аренды имущество,
- документы, свидетельствующие о законном пользовании земельным участком,
- иные документы, необходимые при заключении конкретного договора аренды.
Необходимо обратить внимание на то, что различными нормативными актами, могут предъявляться дополнительные требования к сторонам при заключении договора аренды, в зависимости от принадлежности арендуемого имущества.
[1] Обращаем ваше внимание, что вышеперечисленные данные должны соответствовать техническому паспорту, изготовленному в Центре технической инвентаризации.
[2] См. ст. 297 ГК РФ.
Договор аренды предприятий регулируется главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Сущность договора аренды состоит в том, что одна сторона предоставляет за плату другой стороне предприятие во временное владение и пользование. Предприятие в таком случае сдается в целом как имущественный комплекс и используется в целях осуществления предпринимательской деятельности. В договоре можно так же предусмотреть условие о последующем выкупе этого предприятия.
При этом в аренду предоставляется и иное имущество, относящееся к предприятию (земельные участки, здания, сооружения, различное оборудование). Кроме того стороны могут в договоре определить пределы и условия предоставления и пользования запасами сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, природными ресурсами.
Важными являются условия о правах на средства индивидуализации ( товарные знаки, знаки обслуживания) и исключительные права, а также условия об уступке права требования и переводе долга, относящиеся к предприятию. Это все необходимо предусмотреть и согласовать в договоре. Гражданский кодекс предусматривает обязательным условие о письменном уведомлении кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Последние должны быть извещены до передачи предприятия в аренду и дать свое письменное согласие. В противном случае такие кредиторы вправе требовать возмещения убытков, а арендатор и арендодатель солидарно отвечают по долгам.
Как нужно использовать объект аренды?
По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.
В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.
Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.
Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.
В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.
Договор аренды предприятия
Договор аренды предприятия — соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.
Договор регламентируют ст. 656-664 ГК.
К аренде предприятия применяются также правила, касающиеся аренды здания или сооружения, за исключением специальных правил, предусмотренных ГК для аренды предприятия.
Особенности договора
Договор аренды предприятия — консенсуальный, взаимный, возмездный.
Существенные условия — предмет и цена. Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.
Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
- Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель обязан уступить арендатору права требования в соответствии с общими правилами о цессии и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
- В соответствии с ГК передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
- Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
- Размер арендной платы определяется сторонами и в обязательном порядке фиксируется в договоре.
Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца.
Договор составляется в простой письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.
Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.
На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды предприятия. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и ст. 662 ГК.
Суть их сводится к следующему. Арендатор без согласия арендодателя вправе:
- продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия);
- сдавать материальные ценности и предприятие в целом в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам. Перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия*(36);
- вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Другие права и обязанности сторон регламентируются нормами, рассчитанными на договор аренды здания или сооружения, а также общими нормами об аренде.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Договор аренды предприятия является:
1) консенсуальным;
2) возмездным – основанием исполнения обязательства по предоставлению объекта аренды в пользование является своевременное внесение платы за пользование имуществом;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды предприятия.
Предмет договора.
– предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также требования и долги.
Форма договора.
– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации.
Существенными условиями договора аренды предприятия являются предмет договора и цена.
Арендодатель.
– собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование, при этом никаких специальных требований к нему закон по общему правилу не применяет.
Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:
1) возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения;
2) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Арендатор в дополнение к его общим правам и обязанностям имеет:
1) обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт;
2) обязанность возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением правил передачи этого же комплекса по истечении договора аренды предприятия;
3) право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятий.