Обмен квартирами между родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартирами между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Возможно ли освобождение от налогообложения

2. Родственный обмен квартирами 2021: документы и различные варианты обмена

3. Как оформляется сделка

4. О родственном обмене квартирами соцнайма

5. Форма составления договора мены долями квартиры

6. Законодательный регламент

7. Принцип родственного обмена квартирами соцнайма

8. Может ли такая сделка быть признана ничтожной?

9. Процедура регистрации

10. Условия письменного соглашения

11. Как и где регистрируется сделка

12. Обмен квартирами между родственниками

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Родственный обмен квартирами 2021: документы и различные варианты обмена

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ / A−

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный Кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Как оформляется сделка

При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:

Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.

Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.

О родственном обмене квартирами соцнайма

Если жилплощадь снимают сразу несколько человек, даже в этом случае её можно обменять. Это доступно не только жителям одного города, но и тем, кто живёт в разных населённых пунктах.

Об этом прямо говорится в 72 статье Жилищного Кодекса РФ. В данном случае требуется заполнить договор в трёх экземплярах.

Один из документов требует проведение регистрации, в других это делается по желанию. Потом именно у прошедшего регистрацию документа появится юридическая сила.

Он будет доказательством передачи обязанностей другому физическому лицу.

Для того, чтобы сделку одобрили, каждый участник должен предоставить оригинал договора обмена в контролирующие органы. В статье 73 ЖК РФ описываются случаи, когда отказ учреждения будет законным:

Проведение серьёзного ремонта в доме без согласования.
Возможность переселения человека с хроническими заболеваниями, которые могут быть опасны для других.
Вероятность снесения в ближайшее время дома, где находится квартира.
Оспаривание в суде права проживания в квартире.
Одно из помещений для обмена не подходит для проживания.

Если владелец документов не согласен с отказом, можно обратиться в суд. Если никаких ограничений на жильё нет, понадобится следующий набор документов:

План дома.
Документ, подтверждающий состояние объекта недвижимости.
Справка из домовой книги.
Справка, подтверждающая отсутствие долга у нанимателя.
Заявление об обмене с нотариальным заверением.
Согласие органов опеки или попечительства, если на территории проживают несовершеннолетние.
Соглашение на обмен всех, кто зарегистрирован по этому же адресу. Если согласие отсутствует, в процедуре могут отказать.
Письменный договор об обмене жилья с подтверждением от местных органов самоуправления.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
точное описание объектов мены;
сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
ответственность сторон за выполнение условий договора;
действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Принцип родственного обмена квартирами соцнайма

Участники обмена в соответствии со статьей 72-й статьи части 5-ой Жилого Кодекса Российской Федерации имеют возможность производить обмены жилого помещения между двумя, либо тремя съемщиками, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах. Лица, совершающие обмен письменно, в трех экземплярах договора указывают условия обмена, один из которых подается для регистрации.

Данный договор играет роль главного юридического документа, подтверждающего передачу обязанностей и прав другому лицу.

Согласно новой редакции Жилищного Кодекса при обмене квартиры социального найма аннулируются ранее заключенные договора о найме жилья. Ранее заключенные договора будут расторгнуты органами местного управления, а новые договора соцнайма должны быть ими заключены не позже, чем через 10 дней после предоставления договора об обмене.

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.

Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:

Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.

Может ли такая сделка быть признана ничтожной?

Да, может. Несмотря на то, что дарение является одним из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками, сделку могут признать ничтожной (притворной), если выяснится, что под видом дарения ее участники совершили обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.

«Договор дарения с целью обмена квартирами допускается при оформлении двух отдельных сделок. Единственным основанием признания такой сделки ничтожной может быть, если два договора дарения будут прикрывать другую сделку, но это сложно доказать. В суде предстоит доказать такой умысел. Если никаких объективных данных нет, то добыть их в судебном порядке не представляется возможным. Это воля сторон заключать такие сделки. В самом договоре не будет слов об обмене. По закону одна сторона вправе другой стороне подарить квартиру. Вместе с тем другая сторона также вправе сделать подарок. Другими словами, один человек дарит на день рождения родственнику одну квартиру, а второй в свою очередь дарит свой подарок. Нельзя признать такой подход меной, это будет именно дарением», — говорит адвокат Константин Лопушанский.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
Появление новых обстоятельств.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
описание состояния жилых помещений;
механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Как и где регистрируется сделка

Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:

нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.

Если квартира была в собственности более 5 лет, платить этот налог не нужно.