Ипотека для «чайников»: рассказываем об азах жилищного кредитования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека для «чайников»: рассказываем об азах жилищного кредитования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Размер ежемесячного платежа по ипотеке в большинстве случаев не превышает 40% от суммы доходов заемщика. Уровня заработной платы и дополнительных источников прибыли должно хватать и на регулярное погашение задолженности, и поддержание приемлемых условий жизни. Это одно из главных условий кредитных организаций. Соответственно, кредит может получить гражданин со стабильным доходом, подтверждённым документально.

Как увеличить шанс одобрения ипотеки

Вне зависимости от того, какой доход нужен для ипотеки, при рассмотрении заявки банк учитывает не только текущую, но и предполагаемую будущую финансовую ситуацию. Залогом благонадежности заемщика, который хочет увеличить шансы на положительное решение, могут быть:

• поручительство состоятельных граждан;

• наличие залогового имущества, ценного и ликвидного, стоимость которого эквивалентна сумме кредита;

• хорошее здоровье заемщика, средний возраст;

• небольшое количество иждивенцев в семье или их отсутствие;

• участие в программе банка, корпоративной или зарплатной;

• факты выезда за границу для отдыха или лечения на дорогих курортах.

Ипотека с серой зарплатой: миф или реальность

Некоторые граждане никак не могут подтвердить имеющийся доход, но при этом зарабатывают достаточно и хотели бы иметь возможность приобретать жилье в ипотеку.

Среднестатистические банки ничего не могут предложить таким клиентам — документальное подтверждение дохода является обязательным для выдачи кредита.

Однако некоторые банки предлагают оформления ипотечного кредита по двум документам и не требуют справку о доходах. Конечно, процентная ставка для клиента в такой ситуации будет выше, а любые проблемы с внесением платежей в его кредитной истории могут стать основанием для отказа — даже если это было давно и неправда.

Чтобы помочь банку принять решение в свою пользу в такой ситуации потенциальный заемщик может внести в качестве первоначального взноса 50% стоимости жилья и более.

Ипотека на маленькую зарплату

Иногда зарплата может быть белой, но в вопросах ипотечного кредитования это заемщику никак не помогает: банк считает его неплатежеспособным по причине низкого дохода, и отказывается в выдаче требуемой суммы в несколько млн рублей.

Что можно сделать в такой ситуации?

• Наиболее очевидный и простой вариант — выбрать жилье подешевле. Сэкономить можно, если рассмотреть квартиры в новостройках на значительном удалении от центра города, а также попробовать купить жилье на раннем этапе строительства — пока еще не началась рекламная кампания, и не взлетели цены.

• Обратиться к программам льготной ипотеки — их несколько, и каждый может найти что-то для себя. Например, Дальневосточная ипотека предназначена для тех, кто планирует переезжать в ДФО или участвует в программе «Дальневосточный гектар».

• Предоставить залог в виде ценного имущества высокой ликвидности — например, жилья в собственности.

• Накопить на первоначальный взнос в размере 50% и более от полной стоимости недвижимости.

• Выбрать максимальный срок кредитования. Конечно, в таком случае увеличится сумма, которую вы выплатите по факту. Однако размер ежемесячных платежей ощутимо сократится.

• Привлечь созаемщика или созаемщиков — некоторые банки позволяют привлекать до 3 человек. Только обратите внимание на то, что это должны быть люди с безупречной кредитной историей и желательно не старше 45 лет.

Несмотря на то, что у финансовых организаций, как вы видите, достаточно собственных требований к вашему доходу, первое, на что следует ориентироваться — ваши личные ощущения и трезвая оценка возможностей. Перед тем, как брать на себя ответственность в виде кредита на жилье, нужно реально оценить свои доходы и определить примерный размер платежей, который был бы для вас комфортным. При этом нельзя учитывать только размер заработной платы — помните о том, что каждый месяц у вас уже есть платежи, которые вы никак не можете отменить, например, оплата аренды жилья.

Ипотека — это отличный способ получить в собственность жилье без необходимости сразу выкладывать за квадратные метры несколько миллионов рублей. Однако без предварительного здравого расчета такой кредит может превратиться в тяжкое бремя и для самого заемщика, и для его близких.

Банки, прежде чем выдать ипотечный кредит, ищут все слабые места заемщика. «Поводом для отказа может стать наличие просрочек за последние десять лет. Проверяются даже социальные сети — вдруг на вашей странице есть сомнительные репосты (о возможных махинациях с финансами или о том, как обмануть банк)», — рассказала юрист Ольга Сулим. По ее словам, чтобы повысить шансы на одобрение:

1. Первым делом убедитесь, что вы подходите по возрасту (есть 21 год).
2. Расплатитесь по всем имеющимся долгам и штрафам.
3. Просмотрите свои социальные сети, чтобы не было никакой подозрительной информации.
4. Накопите необходимый первоначальный взнос.
5. Внимательно заполните все документы (правильно написанные Ф. И. О., контактный телефон и так далее).
6. Не сообщайте недостоверные и ложные сведения.
7. Не стоит подавать заявку только в один банк, рассматривайте сразу несколько — это сэкономит время и силы.
8. Привлеките созаемщика с хорошим официальным доходом.
9. Используйте для залога имеющееся имущество, например автомобиль.
10. Подтвердите дополнительные источники заработка — пособия, дивиденды, доход от сдачи недвижимости.

Кратко: какая должна быть зарплата для получения ипотеки?

• Для семей банки учитывают при рассмотрении заявки суммарный доход и наличие иждивенцев. На семью при ежемесячной выплате по ипотеке должно оставаться не менее 50%.

• Банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Серая зарплата не учитывается. Но если зарегистрироваться в качестве самозанятого и отчислять налоги, сможете подтвердить доход.

• Ипотеку могут одобрить даже при минимальном доходе. Но это в том случае, если заемщик приводит поручителя или берет ипотеку под залог другой недвижимости.

• Если у заемщика есть неофициальная подработка, банк будет учитывать этот доход. Но придется предъявить выписку по карте о дополнительном заработке. И регистрироваться в качестве самозанятого в этом случае необязательно.

Ктo мoжeт взять ипoтeкy нa жильe c гocпoддepжкoй или нa льгoтныx ycлoвияx

👮 Boeннocлyжaщиe. Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeнныe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy.

🏥 Бюджeтники. Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.

👨‍👩‍👧‍👦 Maлoимyщиe, мнoгoдeтныe ceмьи. Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья.

👫 Moлoдыe ceмьи. Moгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.

Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.

Что делать заемщикам с низкой или неофициальной зарплатой

При отсутствии возможности подтвердить официальный доход в необходимом размере, либо при наличии небольшой зарплаты существуют несколько способов, согласно которым может быть оформлена ипотека с серой зарплатой:

• Привлечение созаемщиков с высоким уровнем дохода;
• Для молодых семей или семей с детьми – участие в государственных программах субсидирования ипотечных кредитов;
• Увеличить первый взнос;
• Предоставление справки по форме банка – бланк не является формой строгой отчетности и есть много возможностей искусственно завысить размер заработной платы;
• Воспользоваться программой кредитования «по двум документам» без подтверждения занятости и платежеспособности заемщика;
• Представить документы по дополнительному доходу;
• Выбрать банк не учитывающий созаемщиков;
• Выбрать банк, который либо не «видит» ваши кредиты, либо готов прописать их закрытие в отлагательных условиях;
• Купить справки – дело хоть и вполне распространенное, но чревато последствиями.

Большинство банков стараются лояльно относиться к категории заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход по справке 2-НДФЛ и дают ипотеку по специальным программам кредитования:

• Кредит по предоставленному паспорту и пенсионному свидетельству;
• Незначительное повышение процентной ставки и первоначального взноса;
• Уменьшение срока кредитования.

Давайте попробуем проверить себя и возможность получить одобрения кредита и сколько нужно зарабатывать чтобы взять ипотеку. Для этого нам понадобится наш ипотечный калькулятор. Зайдите в него и узнайте, какая должна была быть зарплата для нужной вам суммы.

[egn-mortcalc-show]

Если вы выбрали банк, в котором хотите кредитоваться и знаете точно:

• Необходимую сумму кредита;
• Процентную ставку;
• Срок, на который нужно брать кредит;
• Дату, когда сможете собрать необходимые документы;
• Возможно или нет применение материнского капитала или досрочное погашение…

…и самое главное – уже выбрали жилье, которое хотите приобрести, можно просчитать не только сумму, которая составит кредит, но и какой должна быть минимальная заработная плата.

Например, необходимо взять в ипотеку 500000 рублей на 10 лет под 11% годовых. Берем все значения, подставляем в онлайн-калькулятор и получаем ежемесячный платеж порядка 6887.50.

Калькулятор даст расчет, при какой зарплате такой кредит будет одобрен исходя из того, что платеж должен быть не более 60% от доходов. Соответственно, при платеже в 6887.50 рублей уровень дохода, который необходимо иметь – не менее 11479.17 рублей ежемесячно.

Какой доход учитывают банки?

При рассмотрении заявления соискателя ипотечного кредита все банковские организации акцентируют внимание на пунктах «трудовая занятость» и «уровень доходов». Одно из главных требований банка к потенциальному заёмщику — предоставить справку с места работы.

Большинство банков при подсчёте дохода учитывает все виды заработка граждан, которые подтверждаются справками, выписками или иными документами.

Иногда бывает, что в справке 2-НДФЛ указана зарплата в размере 15 000 рублей, в то время как совокупный доход семьи составляет 120 000 рублей. Именно поэтому почти все банки, даже крупные (например, Сбербанк, ВТБ 24) учитывают серый, т.е. неофициальный доход.

Однако в первую очередь в расчёт берётся официальный заработок, а дополнительный заработок уже будет служить дальнейшим бонусом для соискателя кредита.

Как подтвердить свой доход

Заемщику для получения кредита надо убедить банк в наличие достаточного дохода для своевременной оплаты задолженности и процентов. Он может это сделать, представив максимум документов, подтверждающих зарплату и другие поступления средств.

Для подтверждения можно представить следующие документы:

• Справка 2НДФЛ. Принимается всеми банками, доверяют ей больше, чем другим видам документов о зарплате.
• Справка в свободной форме или по форме банка. Принимается многими банками, может подтвердить не только официальный доход, что актуально для тех, кто часть зарплаты получает «в конверте».
• Декларации. Они могут быть представлены как предпринимателями, так и другими категориями граждан, получающими доходы от различной деятельности и сдающими самостоятельно отчеты в ФНС.
• Договора аренды. Принимают не все банки, в основном рассматриваются только договора на сдачу в аренду недвижимости.
• Справка из ПФР. Подтверждает размеры получаемой пенсии, представить могут только пенсионеры.
• Выписки с банковского счета. Она может быть принята, если на счет поступает заработная плата и другие выплаты от работодателя.

При какой зарплате дают ипотеку в Сбербанке

Сбербанк – один из лидеров рынка ипотечного кредитования в РФ. Он активно выдает кредиты по всей стране на довольно привлекательных условиях. Срок кредитования в нем может достигать 30 лет, первый взнос должен быть минимум 10-15%, а ставка может составить от 7,3% годовых (от 5% – по программам с господдержкой).

Минимальную зарплату для одобрения нужной ипотеки можно рассчитать в Сбербанке самостоятельно. Для этих целей надо воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте. В нем надо указать следующую информацию:

• цель кредита (тип приобретаемого жилья);
• стоимость недвижимости;
• размер первого взноса;
• срок кредитования;
• информацию о наличие зарплатной карты Сбербанка, ответы на доп. вопросы.

Система сразу автоматически рассчитает примерный размер ежемесячного платежа, а также необходимый минимальный размер дохода. В зависимости от ситуации это может быть минимальная сумма зарплаты заемщика, общий доход семьи и т. д.

Сколько нужно зарабатывать для получения ипотеки

В наше время далеко не все семьи могут похвастаться собственным жильем. Так как копить деньги на квартиру или дом долго и не целесообразно (из-за инфляции и роста цен на недвижимость), то многие люди оформляют ипотеку. Это очень удобный и распространенный способ приобретения недвижимости, который с каждым годом набирает новые обороты в нашей стране.

Однако, чтобы взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен соответствовать условиям банка.

В большинстве случаев – это наличие российского гражданства, возрастные условия и наличие постоянной работы с приличным уровнем зарплаты. Если зарплата клиента покажется кредиторам небольшой по сравнению с суммой кредита, то в ипотеке ему откажут. Так какой же все-таки должна быть зарплата для того, чтобы оформить ипотеку?

Частые вопросы об ипотеке

Можно ли выплатить ипотеку досрочно?

Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.

Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?

Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.

Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?

Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.

Квартира в ипотеку моя?

Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.

Обязательно ли привлекать созаемщика?

Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.

По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.

Дают ли ипотеку пенсионерам?

Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.

Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?

По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.

В каком банке лучше брать ипотеку?

В любом, где устраивают условия и процентные ставки.

Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.

Какие доходы заёмщика учитываются?

Возникает вопрос: какая же зарплата нужна для ипотеки? Большинство банков учитывает все виды прибыли граждан, которые можно подтвердить справками, выписками или другими документами. И это понятно: бывает, что в справке 2-НДФЛ официальная ЗП человека указана в размере 12 000 рублей, в то время как общий доход составляет 150 000 рублей. В России практически все банки учитывают неофициальную прибыль граждан. Таким образом, даже такие крупные банки, как ВТБ 24 или Сбербанк учитывают неофициальные доходы.

…Итак, следующие доходы учитываются при получении ипотеки:

• — основная зарплата по месту работы (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
• — зарплата от работы по совместительству;
• — пассивная прибыль от сдачи недвижимости.

Размер дохода для получения ипотеки

Выдавая долгосрочный жилищный кредит, банк тщательно проверяет платёжеспособность клиента. Но не существует каких-то строгих минимальных границ на предмет ежемесячного дохода. Принимая решение, банки ориентируются на разные факторы.

Расчёт платёжеспособности и решение по выдаче ипотеки принимается для каждого потенциального заёмщика индивидуально. Минимальной заработной платы вряд ли будет достаточно для положительного решения. Чем выше доходы, тем больше шансов на получение ипотеки.

Что банки берут в расчёт:

• заёмщик должен платить не более 40-50% от всех своих доходов, учитываются все расходы клиента — нет ли у него ещё долгов или кредитов;
• зная величину заработка претендента, банк рассчитывает максимально возможную сумму кредита, больше которой выдать не согласится (в учёт идут цены на жильё в регионе);
• если ипотеку берёт семья, в расчёт берётся весь её совокупный доход, а долг по ипотеке делят пополам между мужем и женой. В расчёте учитывается наличие детей и расходы на них.

Оплачивая ипотеку, заёмщик и его семья не должны оказаться в критической финансовой ситуации. После внесения ежемесячной суммы по ипотечному кредиту, на одного домочадца должен причитаться доход от одного прожиточного минимума (размер зависит от региона).

Можно ли получить без официального дохода

Это существенно затрудняет получение ипотеки. Банки не всегда готовы рисковать, если клиент получает зарплату полностью «в серую» или перебивается лишь заработками время от времени. Но есть ряд решений этой проблемы:

• Учет неофициальных доходов. Если клиент может представить справку по форме банка или работодателя, то это уже будет лучше, чем ее полное отсутствие.
• Существенное увеличение первого взноса. Если клиент готов внести 50 и больше процентов от стоимости недвижимости собственными деньгами, то многие банки могут не требовать официального дохода.
• Выбор программы кредитования без подтверждения дохода. Но условия по ней могут оказаться не самыми привлекательными, например, ставка часта будет выше, а вероятность отказа из-за отсутствия официального трудоустройства все равно сохраняется.

Дополнительным плюсом будет размещение в банке, где оформляется ипотека, крупных депозитов в прошлом, наличие его карты и большие обороты по ней и т. д.

Похожие записи:

• Регистрация фонда в 2022 году: пошаговая инструкция и сроки
• Детские пособия в Республике Чечня и Грозном в 2023 году
• Ходатайства и заявления в судебном процессе