Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда могут отобрать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Имеет ли значение кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?
Да, сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.
Через сколько времени после дарения можно продать квартиру
Как юрист я могу рассказать, через какое время можно приступить к продаже жилья после того, как оно перешло в дар. Новый собственник квартиры, полученной в дар, может продать квартиру по дарственной сразу после того, как официально вступит в свои права (зарегистрирует переход права собственности).
Итак, когда именно можно начать такую процедуру, как квартиры после дарственной? Продавать полученную в дар квартиру разрешается после внесения Росреестром данных о сделке в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. После того, как сведения в ЕГРН были поданы, информация в реестре обновится в течение трех – двенадцати дней.
Если новому владельцу недвижимости нужна продажа после дарения как можно скорее, не теряя времени после оформления дарственной, ему надо будет заплатить налог, составляющий 13% от стоимости жилья.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Как продать подаренную квартиру: инструкция
Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости и регулируется главой 30 Гражданского кодекса.
Инструкция по продаже подаренной квартиры:
- Подготовить документы, необходимые для продажи: дарственная, на основании которой, продавец владеет жильем, согласие третьих лиц, если оно требуется по закону и т.п.
- Найти покупателя. Это можно сделать как самому, так при помощи риелторов. При продаже доли в общем имуществе его совладельцы имеют преимущественное право, т.е., продавая свою долю, необходимо предложить ее выкупить другим собственникам квартиры.
- Договориться об условиях продажи — каким образом и в какой срок будут выплачены деньги, когда состоится осмотр квартиры и подписание передаточного акта и т.п.
- Составить предварительный договор, если стороны условились совершить сделку в будущем с указанием точной даты или срока оформления основного договора.
- Составить договор купли-продажи. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи квартиры.
- Заверить сделку в нотариальной конторе по желанию участников или, если это требуется по закону. Например, продажа доли в квартире должна быть удостоверена нотариусом.
- Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным хозяином купленного имущества.
- Уплатить налоги, если продажа квартиры подлежит обложению. Налог в 2019 году составляет 13% от стоимости сделки.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Продажа квартиры до 3 лет после дарения
Если новый владелец дарственной решит продать квартиру ранее, чем через 3 года после фактической регистрации недвижимости в ЗАГСе, он должен будет заплатить налог независимо от вышеупомянутых пунктов, которые связаны с дарственной при подписании сделки купли-продажи. Другими словами, на такую продажу не будут распространяться какие-либо временные ограничения, которые могли бы повлиять на налог.
Следует иметь в виду, что лица, имеющие право на другие налоговые льготы (например, инвалиды или пенсионеры), должны будут уплатить соответствующий налог при покупке квартиры. В то же время, если в качестве дарителя выступает третье лицо, а получатель продает свое дарение до истечения пятилетнего срока — ему придется заплатить двойной налог на дарение при продаже квартиры.
С 2016 года в правила расчета продажной стоимости имущества был внесен ряд существенных изменений. Не имеет значения, как имущество было приобретено владельцем. Это можно объяснить тем, что многие недобросовестные граждане сознательно занижали общую реальную стоимость квартиры на этапе составления договора купли-продажи, чтобы уменьшить сумму налога, подлежащего уплате.
✅ Правила расчета налога при продаже подаренной квартиры
Размер налога рассчитывается так же, как и при проведении сделки на основании любого другого правоустанавливающего документа. С 2016 года действуют новые правила. Причиной их введения стало намеренное занижение продавцами суммы в договоре в целях уменьшения налогов. Теперь в расчет принимается кадастровая стоимость жилья. В отличие от рыночной она не подвержена влиянию внешних факторов, таких, например, как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры. Кадастровая стоимость определяется ценой использованных для строительства материалов и выполненных работ за минусом степени износа. Чем позже построен дом и чем лучше качество строительства, тем выше кадастровая стоимость.
При расчете налога кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент – в данный момент он составляет 0.7. Если стоимость, приведенная в договоре, выше этой цифры, то в расчет берется она.
Государство предоставляет налоговый вычет, позволяющий снизить налогооблагаемую базу. Размер вычета составляет 1 млн. руб. С оставшейся суммы взимается налог – 13 % (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Если в права собственности одаряемый вступил до 01.01.16 г., то налог взимается с зафиксированной в документе стоимости квартиры.
Пример №1
Мать оформила дарственную на квартиру, передав ее сыну. Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.07.13 г. и 10.09.13 г. соответственно. Сын продал жилье за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана стоимость 1 млн. руб. Поскольку расчеты в данном случае ведутся по старым правилам (дата регистрации – до 01.01.16 г.), размер налога равен «0» – стоимость аннулируется налоговым вычетом.
Пример №2
Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.11.16 г. и 10.12.16 г. соответственно. Квартира продана за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана цена 1 млн. руб. Расчеты в данном случае ведутся по новым правилам (дата регистрации – после 01.01.16 г.). На первом этапе будет определено, какая цифра больше – 70% кадастровой стоимости или приведенная цена:
- 2 500 000х0.7=1 750 000
Выбирается большее число (1 750 000>1 000 000). Следующий этап – расчет налога:
- 1 750 000 (70% кадастровой стоимости)-1 000 000 (налоговый вычет)=750 000
- 750 000х13%=97 500
Оплатить налог нужно в следующем году после продажи до 15 июля (форму 3-НДФЛ требуется подать до 30 апреля).
Налоги при продаже квартиры
Продажа любого объекта недвижимости облагается подоходным налогом (НДФЛ), который составляет 13% с резидентов Российской Федерации, т.е. лиц, проживающих в стране не менее 183 дней на протяжении двенадцати идущих подряд месяцев, и 30% — с нерезидентов.
Какой налог придется платить новому владельцу квартиры, если он надумает её продавать, зависит от того, сколько лет он владел этим жилищем. Чтобы подсчитать, какой налог придется платить, необходимо учесть следующие нюансы:
- когда именно подарили квартиру – ориентиром должна служить дата 1 января 2016 года;
- когда новый хозяин зарегистрировал своё право собственности на подарок — до или после 1 января 2016 года;
- является даритель близким родственником или посторонним человеком;
- в течение какого периода новый собственник владеет квартирой.
В ЕГРП вносится запись о появлении нового собственника у объекта недвижимости. Начиная с даты, указанной на выписке, отсчитывается срок владения. С 1 января 2016 года не платить налог при продаже можно, если квартира в собственности уже не три года, как раньше, а пять лет. Прежний трехлетний срок сохранился для граждан, продающих жилище, подаренное близким родственником, например дарителем является бабушка, а одаряемым – внук. К близким родственникам нормативные акты относят родителей, мужа, жену, детей, братьев и сестер, они перечислены в Семейном кодексе РФ. Невестка или зять не относятся к близким родственникам, в отношении них будет действовать срок пять лет.
Нужно ли согласие супругов
Считаясь личной собственностью, продаваемая квартира не облагается обязательствами по предъявлению согласия супруга продавца. Но с покупателя вполне могут спросить данное разрешение от брачного партнёра.
Если граждане состоят в браке и кто-то из этого союза получил в подарок квартиру, то при разводе она также не относится к совместному имуществу, нажитому в период брачных отношений. Поэтому не включается в его раздел.
Если подаренная квартира продаётся и супруги покупают новое жильё, включая вырученную сумму, оно будет числиться, как совместно нажитая собственность.
При продаже подаренной квартиры и оформлении новой возможны споры, которые разрешаются двумя способами:
- Во-первых, можно заключить соглашение о том, что имущество, полученное от сделки по продаже подаренной недвижимости, не относится к имуществу, совместно нажитому. Договор составляется до его покупки и желательно заверить его у нотариуса.
- Во-вторых, составление контракта о приобретении новой квартиры на средства лишь одного из супругов. Если делалась доплата, то раздел суммы будет производиться через суд. Совместным имуществом считается лишь часть жилья, приобретённая на эти средства. Такой раздел возможен при наличии всех правильно оформленных документов.
Документы для продажи квартиры, полученной по договору дарения
Для произведения соглашения купли-продажи квартиры после получения ее в дар следует пройти несколько этапов, первым из которых станет сбор пакета требуемых документов. Первоочередными бумагами считаются:
- гражданский паспорт продавца и других собственников (в случае долевой собственности);
- свидетельство о праве собственности на жилье, подлежащее продаже;
- техническая документация — кадастровый паспорт, инвентаризационная справка, акт, свидетельствующий отсутствие задолженности по бытовому обслуживанию, документ о перепланировке жилплощади (если такая совершалась);
- выдержка из домовой книги или паспортного стола о проживающих и прописанных лицах;
- акт оценочной стоимости;
- письменное согласие супруга, органов попечительства на продажу;
- бланк сделки купли-продажи, составленный в трех копиях;
- квитанция об оплате госпошлины за произведения действий по регистрации.
Можно ли продать подаренную квартиру
Продажа квартиры, полученной по дарственной, происходит на общих основаниях – ведь вы стали собственником в тот момент, когда дарственная была подписана и зарегистрирована Росреестром (ст.574 Гражданского кодекса) и распоряжаться собственностью можете по своему усмотрению.
Дарение – это сделка безусловная, то есть условия о проживании дарителя в квартире или переход права после смерти дарителя в дарственную включать нельзя, регистратор не примет такой договор. Если квартира была подарена до 1996 года и в дарственной определено условие, что даритель имеет право пожизненно проживать в квартире, такое условие теряет силу в момент продажи.
Статья 292 Гражданского кодекса говорит о том, что если у квартиры появляется новый собственник, прежний собственник, как и члены его семьи, теряют право проживать в квартире.
Если до продажи даритель имел право проживания, как член семьи собственника, но после продажи он такое право теряет.
Как продать подаренную квартиру: пошаговая инструкция
Поэтапно процесс купли-продажи предлагаю изложить таким образом:
- определение потенциальной цены вашей квартиры;
- размещение самостоятельным способом объявления или совместная работа с риелтором;
- поиск своего покупателя;
- улаживание всех возникших вопросов, договоренностей;
- выписка всех проживающих из квартиры;
- проверка всех оплат по коммунальным услугам;
- составление сторонами договора купли-продажи;
- сбор всех нужных документов;
- регистрация в Росреестре:
- своевременная подготовка и подача любым удобным способом заявления с приложенными документами;
- отслеживание по возможности процесса государственной регистрации, быстрое устранение всех недочетов в документах при получении уведомления об этом;
- получение пакета документов с отметками о проведенной регистрации.
Что такое дарение. Эта сделка, которая регламентируется гражданским законодательством.
Подробнее можно ознакомиться с ней в главе 32.
Также вам стоит помнить о том, что дарение — это сделка двухсторонняя, в ней участвует даритель, который отчуждает имущество, а также одаряемый, который его соответствующим образом принимает.
Также стоит помнить о том, что сделка имеет нематериальных характер, то есть безвозмездный. Даритель от того, что отчуждает имущество в пользу одаряемого не получает никаких бонусов.
Теперь поговорим о том, что есть ли налог на передачу жилья в дар и облагается ли данная сделка таковым, если она проводится между родственниками.
Не зря многие правоведы проводят параллель между дарением и куплей-продажей ведь и та, и другая сделка являются налогооблагаемыми.
О том, нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры, можно узнать из нашей статьи.
Налог составляет тринадцать процентов от общей суммы. Если речь идет о передаче квартиры в дар, то сумма и впрямь получается достаточно большая и не всегда может быть выплачена.
Но когда речь идет о дарении между родственниками при этом с припиской близкие, то налог становится не актуален. Стороны освобождаются от его уплаты и ограничиваются выплатой обычной пошлины в размере трехсот рублей.
О том, во сколько обойдется оформление договора дарения между близкими родственниками, можно узнать из нашей статьи.
Дарственная предполагает безвозмездную передачу имущества. После осуществления сделки все права на подаренную квартиру переходят к одаряемому. Однако продать квартиру сразу после дарения не получится, сначала потребуется зарегистрировать переход права на нее в Росреестре. Срок государственной регистрации составит до 9 рабочих дней с момента принятия заявления. После этого одаряемый становится законным владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению.
При этом от дарителя ничего не зависит. Договор дарения не может содержать условие о том, что квартира переходит лишь после его смерти или иные условия, ограничивающие свободу одаряемого в распоряжении своим жильем.
Каких-либо других ограничений или отсрочек в законодательстве также не установлено. С момента получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о регистрации права на квартиру, одаряемый может продать недвижимость в любой момент.
Налог на доходы рассчитывается по ставке 13% по правилам, которые мы подробнее разберем ниже.
От налогообложения подаренной квартиры освобождаются близкие родственники дарителя. Если сделка заключена между физическими лицами, которые входят в круг близкого родства, то взносы за подаренную квартиру платить не нужно. Налоговую декларацию также подавать не требуется.
Список людей, которые по закону не платят налоговые взносы при получении квартиры в дар:
- супруги между собой;
- родители и дети (например, при дарении сыну или дочери);
- усыновители и усыновленные;
- бабушки/дедушки и внуки;
- сестры и братья – по отношению друг к другу. Считаются как родные, так и имеющие одного отца/мать.
Остальные одаряемые обязательно платят налоговые отчисления с подаренного жилья.
Данные для расчета:
- Налоговая база – берется стоимость, указанная в договоре дарения квартиры. Если ее нет, учитывается кадастровая стоимость квартиры. Если кадастровая стоимость не определена, можно взять инвентаризационную из справки БТИ.
- Ставка налога – 13%. Уменьшить ставку нельзя, для всех граждан она установлена одинаково.