Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неотделимые улучшения при продаже квартиры облагаются налогом или нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявить о своем праве на вычет можно в календарном году, который следует за годом оформления жилья в собственность. Например, если дом куплен в августе 2021 года, то в январе 2022 года владелец вправе обратиться за льготой. При получении вычета через работодателя покупатель может обратиться за вычетом сразу после регистрации сделки.
Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?
Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).
Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Как правильно написать расписку?
Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Имущественный вычет с неотделимых улучшений требует отдельного договора
Если при приобретении жилья, в нем совершены неотделимые улучшения, но отдельного договора на их приобретение не заключено, то имущественный вычет со стоимости таких улучшений не предоставляется.
Налогоплательщик приобрел квартиру по договору купли-продажи. На цену, указанную в договоре, налогоплательщику был предоставлен имущественный вычет по НДФЛ.
Кроме того, налогоплательщик за счет взятого в банке кредита оплатил продавцу стоимость неотдимых улучшений, имевшихся в квартире. В этой части налоговая инспекция отказала в налоговом вычете.
Рассмотрев жалобу налогоплательщика (дело N 33-24348), судебная коллегия Московского городского суда поддержала инспекцию.
По мнению суда, заявление покупателя о понесенных им расходах на оплату продавцу неотделимых улучшений квартиры, само по себе права на имущественный налоговый вычет не дает, так как не свидетельствует о том, что эти расходы понесены покупателем при новом строительстве или при приобретении квартиры.
В соответствии со ст. 134 Гражданского кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом предполагается, если не доказано иное, что квартира была приобретена по цене, указанной в договоре купли-продажи.
Договор купли-продажи квартиры, заключенный налогоплательщиком, не предусматривал отдельную оплату неотделимых улучшений в приобретаемой квартире, а отдельного договора об оплате неотделимых улучшений между истицей и продавцом квартиры не заключалось.
Имущественный вычет: расходы на отделку
Приобретена квартира в общую совместную собственность за счет денежных средств, предоставляемых банком (ипотека). Кредитный договор заключен с одним из покупателей.
Согласно кредитному договору кредит предоставлен для целевого использования, а именно на приобретение и проведение капитального ремонта или иного неотделимого улучшения квартиры. Сумма предоставленного кредита — 11 млн руб. Стоимость приобретенной квартиры — 1 189 718 руб. При расчетах с продавцом получено две расписки: одна на сумму 1 189 718 руб. за квартиру, другая на сумму 11 610 282 руб. за неотделимые улучшения, произведенные продавцом в квартире.
Для получения имущественного вычета я обратилась в ИФНС (муж отказался от вычета). Мне был предоставлен вычет в размере стоимости квартиры и в сумме процентов, выплаченных по ипотеке, но только пропорционально стоимости квартиры (10,8% от всех выплачиваемых процентов (1 189 718 руб. : 11 000 000 руб.)). Прав ли налоговый орган? Почему неотделимые улучшения не были включены в имущественные вычеты?
При определении доходов, облагаемых в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ по ставке 13%, налогоплательщик имеет право уменьшить их на предусмотренные ст. 220 НК РФ имущественные вычеты.
Налоговым законодательством закреплено право налогоплательщика на имущественный вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Продавец тоже в зоне риска
Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.
Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.
Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.
✅ Риски для покупателя/продавца
Официально оплата улучшений, произведенных продавцом (родственниками), не является обогащением. Это дает возможность законного уменьшения налоговой базы. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец указывает только сумму — никто не готов доказывать все расходы, связанные с меблировкой дома. Такая ситуация дает основание налоговым органам применить санкции к продавцу. Они могут быть отменены только судом и при условии, что все документы составлены правильно — стоит проконсультироваться с юристом еще на этапе подготовки документов.
- Покупатели также не освобождены от рисков. Если продавец или его наследники (как вариант — супруг) решат вернуть проданную квартиру и требование будет удовлетворено, суд обяжет их вернуть только сумму, оговоренную в основном договоре. Вопрос доплаты также требует внимания — неточности при составлении договора и расписки могут привести к потере значительной суммы.
- Еще один важный момент — налоговый вычет. При покупке жилья можно компенсировать часть стоимости. Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев и платить подоходный налог (налог платится не только с зарплаты, но и с других видов дохода, например, с аренды и лизинга). Квартира не должна быть приобретена родственниками или на государственные средства.
По сути, целью является уменьшение налоговой базы — государство возмещает налогоплательщику часть уплаченного в казну подоходного налога. Максимальная сумма налогового вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 000 рублей). Если фактическая стоимость квартиры не указана в договоре и составляет менее 2 миллионов, то вся сумма государственной помощи не может быть использована. Например, если квартира была продана за 1 миллион рублей, то вернуть можно только 130 тысяч рублей (в данном случае учитывается фактическая стоимость). Как правило, оплата так называемого «улучшения» составляет почти половину стоимости жилья. Это один из аргументов, выдвигаемых против дополнительного соглашения.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретного дома, потеря части налогового вычета допустима. Оставшаяся сумма может быть использована для покупки другой недвижимости, финансирования образования или лечения. Согласно поправке, вступившей в силу с 1 января 2014 года, оставшаяся сумма вычета не отменяется, а переносится на прочие расходы. До этого момента использовать баланс было невозможно.
- Следующий важный момент касается самих «интегральных улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя части налогового вычета (если сумма, оговоренная в основном договоре, меньше 2 млн рублей), следует убедиться, что «улучшения» представляют интерес и что впоследствии вам не придется платить за ремонт и покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще менее выгодной для покупателя.
Если вы покупаете недвижимость, в которой был проведен ремонт, вам следует проверить, законны ли эти изменения. Часто владельцы вносят изменения без разрешения Бюро технической инвентаризации. После этого они могут быть легализованы только судом. Однако если изменения нарушают нормы (например, затрагивают несущие стены), суд постановит восстановить квартиру. Это очень дорогостоящий процесс.
Подведем итоги:
- Неотделимые улучшения — это изменения в жилище с целью его улучшения (бытовая техника, ремонт, реконструкция).
- Продавец и покупатель могут подписать генеральное соглашение о покупке, а также акт на неотделимые улучшения.
- Преимуществом для продавца является отсутствие подоходного налога.
- Для покупателя риски заключаются в недействительности сделки, потере денег и возврате имущества владельцу.
- Перед заключением договора о наследовании неотделимых улучшений необходимо проверить, имеются ли они в наличии.
- Другой вариант — подписать обычный договор купли-продажи.
Продажа «улучшений» отдельно от жилья не противоречит закону напрямую, но вызывает много споров. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью имущества и не могут считаться объектами гражданского права в соответствии со статьями 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неблагоприятных обстоятельствах сделка может быть признана судом незаконной, притворной, kabale (статьи 168, 170, 179 Гражданского кодекса). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Местные юристы ответят на эти вопросы.
Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости
Сегодня, 12.09.2019 г., ко мне поступило предложение подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости.
Суть дела. Имеется некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: у одного 1/3 доли в праве общей долевой собственности, у второго — 2/3 доли соответственно. Собственник 1/3 доли продаёт свою долю собственнику 2/3 доли.
Я опешил. Но, думаю, ладно, может чего-то недопонимаю.
Кинулся рыскать на просторах Интернета.
И ничего, кроме того, что некие ловкачи каким-то невероятным способом пытаются снизить своё налоговое бремя, не нашёл.
Поняв, что ко мне обратились за неким магическим действием, выполнить которое я не способен в силу отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался стряпать такого рода договор. Выношу
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Как отразить условие в договоре
При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- соглашение о существенных условиях сделки;
- правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
- выписку из госреестра;
- справку о наличии/отсутствии обременений.
Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
- место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
- обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
- цена;
- порядок и сроки расчета;
- техническое состояние жилья;
- произведенные изменения.
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости образец — 101Адвокат
Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры
Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.
Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку
Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.
Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).
Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).
Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.
Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.
Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.
Что такое неотделимые улучшения квартиры, помещения по Гражданскому кодексу
Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре.
Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы.
Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора. На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется.
Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре. Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений» Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения.
Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды:
«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем»
. . Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется». Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму.
Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы. . Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны.
Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными. Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.
Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Что такое неотделимые улучшения
Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда. Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.
На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период.
За это время могут произойти такие изменения:
- для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
- были посажены фруктовые деревья;
- были возведены строения.
Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.
Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:
- нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
- спор о характере произведенных улучшений;
- признание имущества амортизируемым.
Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.
— Олег Владимирович, о каких суммах налога идет речь, если продавец желает продать свою квартиру?
И если квартира в собственности более трех лет, то при ее продаже сделка облагается налогом? — Какой процент сделок оформляется по полной стоимости, если мы говорим о квартирах, которые находятся в собственности продавцов менее 3-х лет?