Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.

Как выбрать хорошие апартаменты?

Выбирая апартаменты посуточно Киев, стоит обратить внимание на апарт-отель «Седьмое небо». Это известная столичная сеть, которая предлагает комфортные номера с современным ремонтом.

При выборе апартаментов следует обратить внимание на такие моменты:

• тип здания, в котором расположен апарт-отель;

• этаж;

• комфорт и качество ремонта;

• наличие завтра и дополнительных сервисных услуг;

• расположение в городе (удобство транспортной развязки, уровень развития социально-экономической инфраструктуры и др.);

• стоимость за сутки проживания;

• время заселения/выезда и др.

Забронировать апартаменты лучше заранее, так как мини-отелях небольшой номерной фонд, и номера могут быть просто заняты постоянными клиентами. Сделать это можно по телефону у администратора или онлайн на сайте гостиницы.

Что такое апартаменты?

20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.

---

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

• Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
• Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
• Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.

Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.

Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.

Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой

Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.

Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.

В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.

Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами

Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?

Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.

Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.

А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.

Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.

Риски при покупке апартаментов

Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.

Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.

Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.

Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.

Техтребования и социальная инфраструктура

Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.

К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.

Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.

Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.

Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.

В чем отличия от квартиры при покупке?

1. Главным отличием является тот факт, что квартира относится к жилому объекту, а апартаменты нет. На это важно обращать внимание при покупке, поскольку в квартире можно получить постоянную прописку со всеми вытекающими отсюда положительными моментами.
2. Апартаменты же пригодны для постоянного проживания, только для временного размещения. Зарегистрироваться там невозможно. Кому вопрос прописки не становится принципиальным по причине наличия ее на другой жилплощади, тот может жить в апартаментах десятки лет. Тем более, что цена вопроса ниже, чем на квартиру.
3. Дополнительно следует отметить, что купить такой вид недвижимости, как апартаменты, с привлечением ипотечного кредита, невозможно. Банки не дают денежные средства под залог, поскольку на них не распространяется действие Федерального закона № 102 «Об ипотеке».
4. Квартира же не только имеет статус жилого помещения, но и обязательно соответствует всем пожарным, санитарным и строительным нормам, потому пригодна для постоянного проживания. Коммерческое строительство производится по иным нормативам, которые не так требовательны к вентиляции, звуко-, теплоизоляции и т.д. Апартаменты относятся к коммерческому проекту, потому хранят в себе недочеты, обнаруживающиеся в процессе проживания.
5. Жилые кварталы застройщик обязан обеспечить инфраструктурой с обустройством придомовой территории, установкой детской площадки, парковочных мест, а также уличным освещением. Эти требования не относятся к нежилым объектам, в том числе апартаментам.

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

1. Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
2. Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
3. Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

• в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
• если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
• немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.

Плюсы и минусы апартаментов

Любой тип помещений имеет свои преимущества и недостатки.

Для апартаментов плюсами являются:

• стоимость квадратного метра ниже в сравнении с квартирами;
• свободная планировка и большое пространство (в квартире перепланировка возможна только при наличии согласования с БТИ, в апартаментах разрешения получать не требуется);
• размещение апартаментов в коммерческих зданиях предполагает, что они находятся в центральных районах мегаполиса;
• разрешено по адресу апартаментов зарегистрировать юридическое лицо и открыть свой офис.

Недостатки включают в себя:

• поскольку апартаменты не являются жилым помещением при их приобретении нельзя воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского семейного капитала;
• имущественный вычет с приобретенных апартаментов налоговые органы не применяют;
• нормативы застройки жилого объекта строго регламентированы государством, они не применяются к коммерческой недвижимости;
• коммунальные платежи начисляются по тарифам, установленным для коммерческих зданий, что выше на 15-20 процентов по сравнению с квартирами;
• налоговая ставка на коммерческое имущество тоже выше, чем за жилой фонд;
• если апартаменты приобретаются в новостройке, то граждане становятся соинвесторами проекта, а не дольщиками, потому при банкротстве застройщика становятся кредиторами третьей очереди;
• апартаменты могут изъять в судебном порядке за долги, даже в случае, когда они являются единственным жильем;
• на нежилое помещение не распространяются нормы закона о тишине.

Похожие записи:

• Имущественные налоги физлиц: что изменилось в НК РФ и сколько теперь платить
• Проверки онлайн-касс в 2023 году
• Первый коп металлолома 2023,открыл сезон!