Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир
В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.
Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.
При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.
Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.
Что нужно для сдачи квартиры в аренду посуточно
Для заключения договора и его регистрации нужно приготовить пакет документов:
- свидетельство о праве собственности (с 2017 года его заменяет выписка из ЕГРИП), если квартира находится в собственности;
- документ, на основе которого перешло право собственности (т.е. предоставляем договор купли-продажи, свидетельство о наследства или любые другие документы для подтверждения права);
- список зарегистрированных по адресу объекта (так называемая «справка с места жительства»);
- согласие других собственников на аренду, заверенное в нотариальном порядке (к примеру, если квартира является общей совместной собственностью).
Часто встречаются ситуации так называемой субаренды. Т.е. собственник передал недвижимость в аренду, а арендатор решил «передать квартиру» в субаренду.
Если у вас ситуация с субарендой, то дополнительно придется предоставить:
- первичный договор аренды;
- согласие собственника на сдачу в субаренду (это должно быть прописано в договоре).
Само собой, собственник недвижимости должен знать о действиях арендатора по пользованию имуществом. Теперь вы знаете, какие документы нужны для оформления аренды.
Что касается договора, то в нем прописываются основные моменты по:
- стоимости аренды;
- правилам проживания (к примеру, не шуметь, не приглашать третьих лиц);
- срокам (время заселения и время выселения);
- сторонам;
- ответственности за порчу имущества / несоблюдение правил проживания;
- правам и обязанностям сторон.
Какая стоимость сдачи квартир в Москве
Столица привлекает людей из ближайших и дальних регионов, потому что здесь высокооплачиваемая работа, тысячи предприятий и организаций, учебных заведений, курсов для повышения квалификации и личностного роста. Естественно, у каждого приезжающего возникает насущная проблема – как найти квартиру в аренду в Москве.
На рынке съёмного жилья масса предложений.
Цена складывается на основе следующих факторов:
- престижность района;
- близость к станции метро и доступность альтернативных видов транспорта;
- расположение в шаговой удалённости основных для проживания объектов: магазины, поликлиника, детские учреждения;
- жильё первичное или вторичное;
- состояние квартиры;
- площадь объекта, планировка, этаж;
- перечень мебели, бытовой техники;
- благоустройство и безопасность территории: достаточность мест для парковки, пост охраны, консьерж, качество детских площадок;
- уровень экологической чистоты и спокойная обстановка на районе, места для прогулок.
Наши сотрудники регулярно отслеживают состояние рынка, поэтому умеют определять адекватную цену на аренду жилья, чтобы за короткий срок найти квартиросъёмщиков.
Вариант 1. Поиск жильцов через агентство.
Самый популярный на рынке способ. В этом случае Агентство осуществляет подбор жильцов. Как правила комиссию в таком случае оплачивают жильцы (бывают города исключения). Комиссия может составлять от 30 до 100 процентов в зависимости от класса жилья и ценовой политики компании. Если риелтор уверен, что цена на квартиру адекватная и собственник сам не разместит объявление, то комиссия может быть увеличена.
Плюсы: в данном случае собственник ни за что не платит и получает жильцов.
Минусы: при таком подходе агентство заинтересовано в скорейшем заселении жильца, поэтому надеяться на проверку риелтором жильца в таком варианте не стоит. Возможно и то, что от вас могут скрыть негативную информацию о жильце, лишь бы сделка состоялась. Дальнейшая работа с такими жильцами уже на плечах собственника.
Рекомендации: тщательно выбирайте риелтора (смотрите отзывы в интернете или просите рекомендации). Убедитесь, что он давно работает на рынке, такие агентства берегут репутацию. И еще лайфак – сообщайте риелтору, что планируете сдавать квартиру много лет. Если агентство (или частный риелтор) заинтересованы в долгосрочной работе с вами, то все же минимальный отбор жильцов производиться будет. Если посредник предлагает вам использовать с жильцами свой вариант договор, то тщательно его перепроверьте. Как правило, в таком случае агентства не утруждается изучением правовых основ ваших взаимодействий с жильцами. Зачастую предлагаемые ими типовые формы могут не учитывать ваши интересы или быть просто недействительными, т.к противоречат законодательству.
Мы предлагаем следующие услуги по сдаче квартиры в найм для собственников в Москве:
- ДЛЯ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ УСЛУГА БЕСПЛАТНА;
- Подготовка презентабельного предложения о сдаче квартиры;
- Создание рекламной компании;
- Продвижение предложения снять квартиру по интернет — площадкам;
- Предложение снять квартиру по собственной базе квартиросъемщиков, ранее пользовавшихся нашими услугами;
- Подготовка договора коммерческого найма;
- Всесторонняя юридическая поддержка собственника;
- Принятие и обработка звонков;
- Подбор нанимателей по требованию собственника;
- Выезд на показ квартиры;
Мы не работаем как типичные риэлторы, мы оказываем комплексные услуги и заинтересованы на долгосрочное сотрудничество с нашими клиентами не только по вопросам сдачи в аренду квартир, но и по юридическим вопросам, по вопросам недвижимости, по всему спектру нашей деятельности.
Стоит ли искать посредника
После того как вы определились с тем, сдавать ли квартиру в аренду, следует разобраться, как именно это лучше всего сделать. В настоящее время число квартир, сдаваемых в аренду в Москве и Московской области насчитывает более ста тысяч. Большое количество предложения и конкуренция – это далеко не главные проблемы арендодателя. К этим проблемам можно прибавить и растущие требования клиентов. Арендодатели, которые весьма условно знакомы с положением дел на рынке жилой недвижимости, вряд ли смогут рассчитывать на серьезный успех. Для успешной сдачи квартиры необходимо знать множество тонкостей и особенностей рынка и иметь определенный опыт в этом деле. В связи с этим все чаще собственники активов в виде жилой недвижимости прибегают к помощи специалистов-посредников.
Закономерно, что первый вопрос, который возникает у новоявленных арендодателей – это «Сдавать квартиру самостоятельно или прибегнуть к помощи эксперта?». Наиболее благоприятным обстоятельством для многих является возможность сдать квартиру друзьям или родственникам, если кто-то из них испытывает в этом потребность. Безусловным плюсом такого договора будет безопасность, но цену придется по дружески снизить. Но, как правило, ни хорошая скидка, ни бонусы не являются гарантией того, что финансовые вопросы не испортят дружеские или родственные отношения.
Никто не мешает попробовать сдать жилье самостоятельно. В настоящее время для этого есть масса возможностей и интернет-сервисов. Однако, следует понимать, что таким образом вы принимаете на себя некоторые риски и заботы в виде составления грамотного договора аренды и прочее. Юридически грамотно составленный договор является залогом успешного решения спорных моментов, которые могут возникнуть при взаимодействии с арендатором.
Сдавая квартиру самостоятельно, вы в некоторой степени рискуете наткнуться на мошенников, которые постоянно ведут «охоту» на непутевых собственников и арендодателей. Такие мошенники могут снять у вас квартиру и пересдать ее нескольким субарендаторам или, того хуже, продать ее по подложным документам. В этом случае закон будет на вашей стороне, но возврат квартиры, а также ее первозданного физического состояния может оказаться делом довольно хлопотным и непростым. Поэтому, задаваясь вопросом о том, как сдать квартиру в аренду правильно, не лишним будет рассмотреть вариант ее сдачи через посредника.
Поэтому наиболее безопасным способом сдачи квартиры в аренду является заключение договора с профессиональным агентством, имеющим хорошую репутацию. Такие агентства помогут вам при поиске подходящих арендаторов и окажут юридическую поддержку при составлении индивидуального договора аренды, куда смогут включить все ваши пожелания относительно условий сдачи и проживания в квартире. Также вы сможете застраховать вашу квартиру и все имущество, находящееся в ней. Все вопросы, касающиеся встреч с предполагаемыми жильцами риэлтор берет на себя, экономя ваше время. Но и самый главный финансовый вопрос через агентство можно решить выгоднее, чем при самостоятельных действиях. В виду наличия большого опыта, а также маркетинговых навыков и технологий, агентство подберет вам клиента на наиболее выгодных для вас условиях, окупив при этом процент ваших отчислений за его работу.
Что поможет сэкономить
В первую очередь, можно сэкономить на изысках в ремонте. Тем более, если речь не идет о сдаче квартиры в элитном или бизнес-сегменте. Самое главное, чтобы квартира выглядела ухоженно, чисто и имела «свежий» ремонт, пусть и не очень дорогой. Самое главное, чтобы исправно работали краны, дверные замки, розетки, проводка и бытовая техника. Все это лучше всего проверить сразу вместе с жильцом, чтобы в дальнейшем не возникло необоснованных претензий и непонимания.
Более вероятно, что вы быстро и выгодно сдадите квартиру, если она будет оборудована необходимым минимумом мебели и техники. Главное, чтобы в квартире были: хозяйственная плита, стиральная машинка, холодильник, микроволновая печь, чайник и телевизор. Также не стоит обременять будущего жильца необходимости поиска компании для проведения интернета и покупки оборудования. Установить Wi-Fi роутер и провести скоростной интернет лучше самому, а вашему арендатору будет приятно, что вы об этом уже позаботились. Вместе с интернетом вы можете установить минимальный пакет TV каналов, что также не обойдется вам дорого, но будет приятной мелочью для клиента.
«Принято считать, что на стоимости квартиры влияют как расположение дома и инфраструктура вокруг, так и общее техническое состояние дома, квартиры, включая состояние сантехнических узлов и электрических проводок. Однако, все больше людей ценят свое время и отказываются от «голых» квартир, отдавая предпочтение уже отремонтированным, этот фактор заставляет владельцев нового или вторичного жилья пересматривать отношение к состоянию квартиры в целом: обновлять проводку, выбирать качественную сантехнику, привлекать профессиональных дизайнеров к обновлению интерьера. Миссия последних — предложить клиенту самое ценное, время. А оно, бесспорно, высвобождается, если ее обустройством занимаются профессионалы», — рассказал архитектор, основатель ArtΒaza design studio Сергей Ковалев.
Перед сдачей квартиры в аренду нужно трезво оценить какая мебель является необходимой, а какая стоит без надобности. От нефункциональной мебели лучше сразу избавить и не обременять ее наличием будущих жильцов. В квартире должны быть современные и функциональные шкафы, тумбочки, комод, кровать и диван. При этом спальные места должны быть оборудованы удобными и свежими матрасами, подушками, одеялами и новым постельным бельем.
Рынок арендной жилой недвижимости имеет сезонные тенденции. Как правило, пик спроса на арендованное жилье возрастает летом и идет на спад к середине осени. Таким образом, выбрав для сдачи в аренду летний период, вы может поднять цену до 7%. Данное обстоятельство объясняется приездом в Москву абитуриентов со всех российских регионов. Также имеет место «наплыв» туристов из разных стран и другие миграционные факторы. Поэтому выгоднее всего сдавать жилье именно в такие «горячие» месяцы.
При покупке квартиры исключительно в инвестиционных целях, следует также учитывать, что наибольшее количество спроса ориентировано на однокомнатные квартиры или комнаты в многокомнатных квартирах. Сдать большую квартиру целиком одному арендатору гораздо сложнее.
Ну и главным фактором, влияющим на стоимость аренды, конечно же, является территориальное расположение квартиры. Не стоит, наверное, и объяснять, что чем ближе квартира к центру города, тем дороже будет стоить ее аренда. По данным агентства РБК, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Центральном автономном округе, примерно, 55000 рублей. Наименее дорогие столичные округа — это ЮАО, ЮВАО и ВАО, а самые дорогие: ЦАО, ЗАО и ЮЗАО
Многие задаются вопросом, можно ли сдать квартиру в аренду на выгодных условиях или лучше положить деньги на депозит в банке, но ответ на этот вопрос во многом зависит от вас самих. Учитывая все перечисленные моменты, не завышая излишне цену на аренду вашей квартиры, подобрав надежное агентство, вы без сомнения найдете клиента в кратчайшие сроки и реализуете ваш инвестиционный проект в лучшем виде.
| Стоимость месячной аренды | Стоимость услуг |
| до 70.000 рублей | бесплатно |
| 70.001 — 80.000 руб. | 30.000 руб. |
| 80.001 — 120.000 руб | 40.000 руб. |
| 100.001 — 200.000 руб. | 50.000 руб. |
| Свыше 200.000 руб. | 50% от стоимости |
За сколько можно сдать квартиру?
В связи с кризисной ситуацией, многие на сегодняшний день встают перед вопросом «за какую стоимость можно сдать квартиру?». Стоимость арендной платы за квартиру зависит от ее месторасположения, огромное значение имеет удаленность от метро. Так же на стоимость влияет состояние ремонта и то, как давно он делался. Квартиры с новой, современной мебелью и техникой, ценятся значительно дороже.
|
Эконом класс
Бизнес класс
|