Шесть опасностей: итоги 2022 года и прогнозы на 2023-й для рынка жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шесть опасностей: итоги 2022 года и прогнозы на 2023-й для рынка жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Прописка, коммуналка и налоги

2. Доход с гарантией и без

3. Сколько жилья планируется построить

4. В каком районе лучше всего купить квартиру?

5. Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов

6. Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?

7. Плюсы и минусы апартаментов, как вида жилья

8. Цены турецкой недвижимости

9. Кому может быть выгодно перейти на единое пособие

10. Плюсы и минусы апартаментов

11. Как происходит оформление сделки?

12. Особенности черногорского рынка недвижимости

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Прописка, коммуналка и налоги

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.

Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.

Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова

Доход с гарантией и без

Величина дохода – это, пожалуй, и есть главный вопрос, который интересует потенциальных покупателей апартаментов. Каждый апарт-отель предлагает определенный пакет доходности. Минимальный – порядка 8%, максимальный – 20% (порой можно встретить и более высокие цифры, но эти предложения нужно изучать особенно пристально).

Много это или мало? По оценкам экспертов, банковские депозиты сейчас дают доходность на уровне 6,0-6,5%, квартиры – 7,0-8,0%, коммерческие помещения – порядка 12,0% (но порог входа в последнем случае довольно высок). Апартаменты на этом фоне смотрятся выигрышно. Однако данные по ним пока можно считать условными – в силу того, что сегмент еще слишком молод. Более уверенные статистические данные появятся лет через пять-десять.

И все-таки сколько денег в месяц могут приносить апартаменты? Эта цифра зависит от множества факторов. В частности – от суммы инвестиций.

«Предположим, вы вложили в покупку два миллиона. На эти деньги на ранних этапах можно приобрести небольшое помещение с отделкой и мебелью, полностью укомплектованный номер. Можно выбрать программу либо гарантированной доходности – она привязана к стоимости инвестиций (8,8% годовых), либо максимальной доходности, которая зависит от суммы, полученной за аренду, и составляет до 20%. Во втором случае в первые год-два вы будете получать порядка 10%, затем процент будет расти и на пятый год достигнет максимума. Это примерно 40 тыс. руб. в месяц», – разъяснила Яна Васильева.

По мнению Светланы Кузьменко, для инвестора самым выгодным и надежным является гарантированный доход. Если такой программы нет, то стоит подумать, нужно ли вкладывать сюда деньги. Еще один критерий, на который стоит обратить внимание, – средняя заполняемость апарт-отеля. При хорошем управлении номер должен быть заселен минимум 20 дней в месяц. Если нет – значит, налицо дефект места либо управления.

Подсчитать будущий доход можно самостоятельно. Вычисляете среднюю стоимость аренды в локации в день (данные по месячной стоимости есть в открытых источниках), умножаете на количество «заполненных» дней и из этой суммы вычитаете накладные расходы (если это полноценный отель – порядка 40%). Если полученная вами цифра в разы отличается от сказанного застройщиком – ищите другой вариант.

Сколько жилья планируется построить

По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.

А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.

В каком районе лучше всего купить квартиру?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.

Как правило в удаленных районах города цены могут быть существенно ниже. НО, обратите внимание на следующие важные моменты, которые сопутствуют решению купить подальше и сэкономить:

Трата времени на дорогу до работы и обратно, вместо того чтобы заняться чем-то действительно полезным.
Необходимость просыпаться раньше, и скорее всего существенно раньше, а как следствие, следующий пункт.
Усталость, которая будет только накапливаться, что так или иначе сказывается на здоровье.
Расходы на дорогу, если их пересчитать в деньги могут за несколько лет съесть всю выгоду от более дешевой покупки.

Давайте посчитаем.

Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов

Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.

В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.

Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.

Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?

Многие люди считают, что квартиры в новом доме стоят баснословных денег по сравнению с такими же квартирами, что и в старых домах. Однако на практике оказывается противоположная ситуация: нередко можно встретить такие предложения, где цены на вторичку оказываются выше, чем на первичку. Так что дешевле: вторичное жилье или новостройка?

Цены на жилье формируются по многим принципам: расположение дома на карте города, общее состояние дома и конкретной квартиры, качество строительства, наличие инфраструктуры и др.

Для вторичного рынка недвижимости цены формируются исходя из следующих факторов:

расположение дома (наличие поблизости леса, парка, водоема, речки и т. д.;
близость к магазинам, транспортной развязке, различным социальным объектам);
тип дома – панельный, кирпичный, «хрущевка», «сталинка» и т. п.;
год постройки дома – квартиры в старых, ветхих домах будут стоить дешевле, чем в панельных;
количество комнат, общая площадь квартиры, этажность ее расположения;
состояние объекта – наличие ремонта, необходимых коммуникаций.

Плюсы и минусы апартаментов, как вида жилья

Остается подвести итоги и суммировать преимущества и недостатки такого вида жилья, как апартаменты. Самым очевидным плюсом можно назвать цену недвижимости. Квартиры аналогичных площадей в этом же районе обойдутся покупателю примерно на 15-20 % дороже.

Дополнительно к этому можно обозначить еще ряд положительных моментов:

апартаменты можно располагать в крупных торговых и офисных центрах, которые, как правило, находятся в центральных районах города;
возможность произвести перепланировку на свое усмотрение без получения согласующих документов, что позволяет применять любые дизайнерские решения для воплощения самых смелых задумок. Единственным ограничением может стать самостоятельное изучение планировки на наличие несущих стен, чтобы не нарушить целостность строения;
поскольку апартаменты приближены к гостиничным помещениям, то могут присутствовать сервисные услуги в виде администрации, большого вестибюля, уборки помещений, охраны и т.д. Дополнительно на территории комплекса апартаментов, особенно в торговых центрах, могут находиться салоны красоты, фитнес-залы, спа-салоны и другие объекты комфорта;
в больших городах – это инвестиционный проект, который будет приносить прибыль от сдачи площадей в аренду.

Но при продаже апартаментов многим рассказывают в красках только их плюсы, стараясь оставить «за кадром» отрицательные стороны, а их на самом деле не мало:

самым весомым недостатком является невозможность получить постоянную регистрацию, только временную, которая дается на пятилетку с правом продления;
при покупке такого помещения при долевом строительстве еще на стадии возведения покупатель лишится выплаты из компенсационного фонда при банкротстве застройщика;
при строительстве апартаментов применяются нормативы, которые действуют для коммерческой застройки, они значительно отличаются от жилой;
приобретение апартаментов возможно только за собственные средства без возможности привлечения ипотечных займов. Действие государственных социальных проектов (материнский капитал, жилищные субсидии) на них также не распространяется;
налоговые ставки по имущественному налогу выше (0,5 или 2), чем по квартире (0,1). Помимо этого к апартаментам не применимо действие Налогового кодекса в части применения налогового вычета и возврата НДФЛ;
повышенные тарифы по коммунальным платежам, которые применяются, как к коммерческому объекту, дополнительно могут взиматься взносы на сервисные услуги, например, консьержа, охрану и т.п.;
невозможность организовать ТСЖ для управления имуществом дома;
безосновательность требовать соблюдение норм совместного проживания. Поскольку помещение имеет статус нежилого, то и запретить соседям организовать на своей территории студию звукозаписи или игорный клуб вы не вправе по закону.

Чтобы решить ряд проблем, связанных с покупкой и проживанием в апартаментах, необходимо на законодательном уровне приравнять их к жилому помещению.

Цены турецкой недвижимости

Средняя стоимость жилых и коммерческих объектов:

Виды недвижимости с ремонтом	Диапазон цен, USD
Однокомнатная квартира в регионе Анталия, 50 м²	30 000–65 000
Однокомнатная квартира в Бодруме или Мармарисе, 50 м²	58 000–65 000
Однокомнатная квартира в Мерсине, 60 м²	31 000–40 000
Дом в провинции Анталия, от 200 м²	От 70 000
Коммерческое помещение в Алании, от 50 м²	От 80 000

Кому может быть выгодно перейти на единое пособие

Даже тем семьям, которые уже получают выплаты на детей от 3 до 7 и от 8 до 17 лет, может быть выгодно перейти на единое пособие с 1 января 2023 года, поскольку новую выплату могут одобрить в большем размере, чем семья получает сейчас.

Например, если старая выплата семье была назначена в размере 50% или 75% от детского ПМ, а с учетом изменения расчетного периода доходы семьи изменились в меньшую сторону, то в таком случае есть вероятность получить одобрение на универсальное пособие в большем размере — соответственно 75 или 100% от ПМ.
По этой же причине переход на универсальное пособие может оказаться выгодным для беременных женщин, вставших на учет на ранних сроках, так как новая выплата им может быть назначена в размере 75 или 100% ПМ (а сейчас максимальный размер пособия для будущих мам — только 50% ПМ).
Также появляются новые возможности для семей с детьми до 3 лет:
- у семей со вторым ребенком до 3 лет появится возможность оформить пособие из бюджета (сейчас такие семьи получать ежемесячную выплату только из средств материнского капитала в размере 1 ПМ на ребенка);
- для семей с третьим и последующими детьми до 3 лет также появляется возможность получить пособие из бюджета (сейчас в некоторых регионах вообще не предусмотрены выплаты на третьего ребенка до 3 лет);
- также у семей с детьми до 3 лет независимо от очередности их рождения появится возможность получать ежемесячную выплату из материнского капитала, причем универсальное пособие и выплату из средств маткапитала можно будет получать одновременно.

Плюсы и минусы апартаментов

Зная, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, можно выделить следующие их плюсы:

Стоимость апартаментов сопоставима с ценой квартир такого же уровня комфортности, однако помимо квадратных метров владелец апарта пользуется полноценной гостиничной инфраструктурой.
Расположение в районах с развитой инфраструктурой.
Круглосуточный гостиничный сервис.
Уникальная архитектура и продуманная планировка.
Выгодные условия покупки, возможность приобретения в рассрочку или ипотеку.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Особенности черногорского рынка недвижимости

Ключевая особенность черногорского рынка недвижимости – туристическая направленность. Комфортный климат, лазурные воды, сказочные пейзажи и низкие цены на жилье привлекают в страну миллионы приезжих ежегодно. Состоятельные иностранцы из России, Украины и Беларуси приобретают здесь дома для семейного отдыха. Признание Черногории одной из самых чистых в экологическом плане стран немало способствует этому.

Недвижимость в Черногории имеет множество преимуществ. Неуклонно растет спрос на краткосрочную аренду, в том числе благодаря безвизовому режиму с большинством стран-соседей. В числе гостей республики немало сербов, россиян, боснийцев и украинцев. Богатые туристы из Западной Европы также не против посетить жемчужину Адриатики.

На рынке жилья большой процент новостроек, возведенных уже после приобретения государством независимости в 2006 году. Найти свободную квартиру в здании, построенном по современным технологиям, не составит труда. Но крупные зарубежные инвесторы не ограничиваются вкладами в жилой фонд, они занимаются строительством учебных, складских и портовых помещений.

Однако потенциальным собственникам черногорского жилья следует учитывать тот факт, что в республике еще недостаточно развита инфраструктура, практически нигде нет централизованного отопления, хотя в зимний период температура опускается до +3ºC. Здания обогреваются посредством кондиционеров, и не являются диковинкой сбои в подаче электроэнергии в период пиковых нагрузок.

Важно знать, что местный рынок насыщен домами, возведенными без строительного разрешения. Власти запустили процедуру легализации незаконных строений, но пока программа не успела охватить все объекты. При покупке недвижимости следует обращать внимание на прохождение зданием государственной проверки.