Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.
Схемы мошенничества и способы их избежать
Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:
- Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
- Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
- Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
- Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.
Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.
На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.
Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.
Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.
Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.
Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.
Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.
Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.
ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.
Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.
Этапы сделки практически полностью совпадают с этапами такого плана сделки с физическим лицом, то есть покупатель подбирает наиболее подходящий вариант, самостоятельно или при помощи специалистов осуществляет проверку документов и самой квартиры, заключает договор и производит расчет, государственная регистрация собственности. Конечно, отдельные пункты могут менять свою последовательность или исключаться, все зависит от индивидуальных особенностей каждого отдельного случая. В некоторых случаях могут появляться дополнительные этапы, которые также потребуют определенных временных затрат, к этому необходимо быть готовыми и не волноваться при их возникновении. Данные сложности обуславливаются заключением сделки с юридическим лицом, которое практически постоянно занято своей основной деятельностью, что может повлечь перенос определенных этапов и их сдвиг во времени.
Довольно часто покупка квартиры у юридического лица обусловлена приобретением жилья в новостройке. Таким образом, договор может быть составлен с условием по переуступке прав собственности, то есть приобретение на последнем этапе строительства. Однако, это не обязательное условие. Процедура сделки происходит по стандартной схеме.
ВНИМАНИЕ !!! Однако, для того, чтобы не стать жертвой обмана следует внимательно изучить все документы организации, заявленной в качестве продавца. Важно изучить и предыдущий опыт работы в данном направлении, так, важно выяснить, были ли ранее у данной организации аналогичные проекты и чем они завершились, отличным доказательством, удостоверяющим добросовестность работы организации является общение с ранее заключившими аналогичный договор покупателями. Бдительность должна присутствовать и во время оплаты по сделке, а именно: оплата возможна лишь после внесения сделки в ЕГРН, но ни в коем случае не ранее. А для этого потребуется собрать определенные
Также, важно, во избежание недоразумений и конфликтов, а также, с целью самозащиты от махинаций и мошенничества, стоит потребовать у предприятия заверенную копию выписки из ЕГРП, благодаря которой легко будет отследить право собственности, узнать дополнительную кадастровую информацию и тому подобное. Также важно ознакомиться с уставными документами акционерного общества, действующие в период заключения сделки. В уставных документах обязательно прописывается лицо, которое уполномочено от имени юридического лица заключать сделки данного вида, и наделяет данное лицо правом подписи.
Однако, не всегда сделки, заключаемые с юридическим лицом, являются куплей квартиры в новостройке. Возможны такие сделки и на вторичном рынке жилья.
В данном случае риски значительно снижаются, относительно рисков с вышеизложенным вариантом. Главным правилом, которое в обязательном порядке должно быть соблюдено при покупке на вторичном рынке – это адекватная оценка недвижимости, для которой можно пригласить агента по недвижимости и детальная проверка документов и прав собственности. Удостоверившись в подлинности документов и сойдясь в цене – можно смело приступать к обычной и подходящей для такого случая процедуре сбора нужных документов и законной регистрации покупки жилья.
Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.
По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.
Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.
Юридические лицо обретает права собственности на недвижимость лишь после того, как договор между юридическим и физическим лицом будет регистрирован в регистрационной службе.
Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.
Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.
Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.
Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.
Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.
Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.
Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.
Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц
Достаточно часто от имени юридического лица действует представитель. Тщательно просмотрите все пункты доверенности – возможно, что представитель имеет право совершать не все операции (например, право подписи, право на получение денег и т.п.) Бывает и так, что юридическое лицо продает квартиру, полученную по договору уступки прав. В этом случае стоит изучить и «первоначальный» договор, согласно которому квартира перешла к настоящему владельцу, существуют ли там нюансы и какие-либо обременения. Такой договор обязательно должен быть нотариально заверен.
Прежде чем подписать документы на покупку квартиры у юридического лица, проанализируйте всё еще раз. Нет ли моментов, которые вас настораживают? И если всё, по вашему мнению, в порядке, то можно подписывать договор и начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру. Но даже в случае, если всё-таки с вами произошли неприятности, не паникуйте. Ваши права – под защитой закона. И даже если сделка будет признана судом недействительной, продавец будет обязан вернуть вам ваши деньги, хотя это затянется. В любом случае — лучше, когда вашу сделку будет сопровождать профессиональный юрист.
Как происходит покупка недвижимости у юридического лица
Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:
- Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
- Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
- Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
- Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
- Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
- Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.
Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:
- Копия устава.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
- Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
- Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.
Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:
- Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
- Выписку из реестра об отсутствии обременений.
- Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
- Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
- Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
- Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
- Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
- Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
- Доверенность на представление интересов.
Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС.
Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).
Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ).
Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью.
Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.
Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.
воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене.
Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.
Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.