Предоставление специализированных жилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление специализированных жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их име­ни уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специали­зированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвоз­мездного пользования. Специализированные жилые поме­щения предоставляются по установленным ЖК РФ основа­ниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Следовательно, в ст. 99 ЖК РФ установлено, что специа­лизированные жилые помещения, указанные в ст. 92 ЖК РФ, предоставляются по решению соответствующих органов (лиц) по договорам найма специализированных жилых по­мещений. В связи с этим необходимо иметь в виду, что жилищное и гражданское законодательство уже предусма­тривают несколько договоров найма жилых помещений: до­говор социального найма (гл. 8 ЖК РФ) и договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Наряду с договорами найма специализированных жи­лых помещений (их шесть видов) для жилых помещений, предназначенных в целях специальной социальной защиты отдельных категорий граждан, предусмотрено использова­ние жилья по договорам безвозмездного пользования, т.е. без оплаты за проживание (в ГК РФ договору безвозмезд­ного пользования посвящена гл. 36).

Статья 100 ЖК РФ посвящена договору найма специ­ализированного жилого помещения. Установлено, что по данному договору одна сторона — собственник специали­зированного жилого помещения (действующий от его име­ни уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помеще­ния заключается на основании решения о предоставлении такого помещения (ч. 2 ст. 100 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого помеще­ния определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым поме­щением (ч. 3 ст. 100 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми поме­щениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования слу­жебными жилыми помещениями, к которым по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмо­тренные ч. 2-4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого поме­щения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК РФ).

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).

Таким образом, в ст. 100 ЖК РФ указаны стороны дого­вора найма специализированного жилого помещения (ч. 1) и его форма (ч. 7). Кроме того, в ч. 4 и 5 данной статьи предусмотрены ограничения в пользовании жилым поме­щением по сравнению с договором социального найма жи­лого помещения.

В ст. 101 — 103 ЖК РФ предусмотрены порядок расто­ржения и прекращения договора найма специализированно­го жилого помещения, а также порядок выселения граждан из этих жилых домов.

В ст. 101 ЖК РФ установлено, что договор найма специ­ализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специ­ализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обя­зательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях (невнесение платы за жилое помещение и комму­нальные услуги, использование жилого помещения не по назначению и др.).

В соответствии со ст. 102 ЖК РФ договор найма специ­ализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям. Переход пра­ва собственности на служебное жилое помещение или жи­лое помещение в общежитии, а также передача такого жи­лого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому пере­дано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого по­мещения.

Здесь важно отметить, что согласно ч. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и общежития к другим лицам влечет по общему правилу пре­кращение договора найма такого помещения. Данное пра­вило не применяется к договору социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Лица, проживающие в служебном жилье и общежитиях, могут быть выселены в установленном порядке, кроме кате­горий граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ:

«…2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых по­мещений по договорам социального найма или членами се­мьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотруд­ников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотроп­ных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое 4) помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предостав­ляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения».

Жилые помещения в них предназначены для граждан, которые являются получателями социальных услуг и признаны нуждающимися в социальном обслуживании и в специальной социальной защите.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В них предусматриваются специальные помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. ст. 96, 98 ЖК РФ; п. п. 8, 11 Правил N 42).

Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста — в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.

В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.

В соответствии со ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Служебные жилые помещения — это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).

Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти РФ — в жилищном фонде РФ;

2) органом государственной власти субъекта РФ — в жилищном фонде субъекта РФ;

3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).

В соответствии со ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.

К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).

Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Данные жилые помещения предоставляются на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК);

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).

По истечении периода, на который по договору найма предоставлялось жилое помещение маневренного фонда, данный договор прекращается.

К числу специализированных жилых помещений относятся жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Эти жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК).

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользование такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 107 ЖК).

В результате раздела жилого помещении существенно изменяются характер, состав, признаки предмета жилищных отношений.

В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого помещения. Раздел жилого помещения, обремененного договором коммерческого найма, возможен только с согласия наймодателя и других членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия собственника жилья. Отказ собственника не может быть обжалован ни в судебном, ни в административном порядке.

Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулируется ст. 127 ЖК РФ.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1) каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение;

2) имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Допускается и раздел не полностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого помещения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке.

Следующим основанием изменения жилищных отношений является изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

Граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали, в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений. Граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений в случае отказа освободить такие жилые помещения.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения.

Понятие «специализированные жилые помещения»

Перед тем как приступить к классификации этого узконаправленного жилфонда, следует понять, а что ЖК вкладывает в понятие «специализированные жилые помещения»? Итак, в ст. 19 ЖК РФ дано следующее понятие. Специализированный жилой фонд – это совокупность имущества, которое находится в ведении государства или муниципалитета, предназначенного для проживания на их территории конкретной категории граждан. Предоставление подобного жилого помещения идет при соблюдении порядка выдела жилплощади, прописанного в IV разделе ЖК РФ.

Следует отметить, что данное юридическое понятие, является достаточно важным для всего жилищного законодательства, да и России как государства в целом. Благодаря подобным квартирам, причисляемым к специализированному фонду, граждане наделяются комфортабельным жильем, причем либо на безвозмездной основе, либо за небольшую плату.

Комментарий к ст. 92 ЖК РФ

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены специализированные жилые помещения, для которых установлен особый правовой режим.

Специализированный жилищный фонд — это совокупность помещений, которые предназначены для проживания отдельных категорий граждан и предоставляются из состава государственного или муниципального жилищных фондов по определенным правилам (см. комментарий к ст. 19).

2. Помещение должно быть отнесено к специализированному жилищному фонду распоряжением либо федерального органа исполнительной власти (если жилье государственное), либо местного органа власти (если жилье муниципальное) и может использоваться по назначению только после этого (п. п. 12, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42).

Порядок включения жилых помещений в специализированный жилищный фонд или исключения из него может также регламентироваться нормативными актами министерств и ведомств, за которыми данные жилые помещения закреплены (п. п. 5, 6 Порядка, утвержденного Приказом Минфина России от 28 июня 2013 г. N 64н).

Согласно подп. «в» п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки».

Абзацем третьим подп. «в» п. 41 указанного Постановления Пленума предусмотрено, что «решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора найма (например, гражданин представил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения)».

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если они заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. п. 3 и 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42).

3. Особенностью правового режима для таких помещений является то, что ограничено правомочие по распоряжению ими. В частности, наниматели не могут заключать договоры купли-продажи, мены, дарения в отношении таких помещений. Нельзя также заключать договоры аренды (с юридическими лицами), договоры найма жилого помещения. Исключение составляют договоры, непосредственно предусмотренные главой 9 комментируемого Кодекса.

Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Предоставление жилых помещений специализированного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Договор найма служебного жилого помещения заключается с гражданином на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для инвалидов, пожилых лиц, детей-инвалидов, детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи и др.

Использование жилых помещений, находящихся в специализированных домах, прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения (предоставление или приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.).

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека.

Вынужденные переселенцы и беженцы реализуют право пользования жильем в специальном жилищном фонде для вынужденных переселенцев и беженцев до получения или приобретения ими жилых помещений в установленном порядке.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.

Порядок аннулирования

Порядок аннулирования сделки определен правилами статьи 101 ЖК РФ. По взаимному согласию сторон договор может быть расторгнут в любое время.

В одностороннем порядке сделка прекращается через суд, если наниматель не исполняет или нарушает взятые на себя обязательства.

Отдельный порядок предусмотрен в отношении помещений, предназначенных для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Это касается случаев:

• не внесения оплаты за проживание и услуги ЖКХ в течение более года, при отсутствии соглашения о возмещении задолженности;
• разрушение или систематическое повреждение объекта;
• нарушение прав и законных интересов соседей;
• нецелевое использование жилья, например, осуществление предпринимательской деятельности.

Факты должны подтверждаться документально, а выселение происходит на основании судебного решения.

Для аннулирования сделки собственник направляет письменное уведомление об имеющихся нарушениях и дает нанимателю сроки их устранить.

Согласно ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), служебная квартира относится к числу жилых помещений специализированного жилищного фонда, выделяемых для отдельных категорий граждан, ввиду характера их трудовых отношений, в связи с отсутствием у них жилья в конкретном населенном пункте.
Согласно ст. 93 ЖК РФ, служебная квартира выделяется в случаях:

• возникновения у лиц трудовых отношений: с органом государственной или муниципальной власти;
• государственным или муниципальным предприятием и учреждением;

прохождением службы или назначением на соответствующую государственную или выборную должность.

Перечень должностей, при занятии которых граждане могут претендовать на получение в пользование служебной квартиры, определяется решением органов государственной власти, органов власти субъекта федерации и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 104 ЖК РФ). Помимо указанных, имеются и другие особенности:

• Служебная квартира выделяется на основании заключенного между нанимателем и действующим от имени собственника властным органом договору найма (п. 1 ст. 99 ЖК РФ), которым устанавливается размер оплаты за предоставленное жилье. Он заключается в письменной форме и предполагает некоторые ограничения, например, запрет обмена и сдачи квартиры в поднаем.
• Помимо нанимателя, в служебную квартиру вправе вселяться члены его семьи, при этом они обладают равными с ним правами на пользование квартирой и указываются в договоре найма (п. 6 ст. 100 ЖК РФ).
• Договор найма служебной квартиры заключается на срок осуществления лицом трудовых отношений с вышеуказанными органами, предприятиями или учреждениями.

Прекращение таких трудовых отношений является основанием для прекращения заключенного ранее договора найма.

Комментарий к Статье 92 ЖК РФ

1. Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.

Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. Напомним, что в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд — это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондах (см. также комментарий к ст. 19 Кодекса). Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

Статья 92 Кодекса установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 Кодекса.

2. Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

В настоящее время применяются Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

В соответствии с п. п. 3 и 4 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом (орган управления), следующие документы:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Данное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. В указанный срок орган управления принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.

3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 — 98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 — 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

Комментарии к ст. 100 ЖК РФ

---

1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. ст. 104 — 108 ГК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.

В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма жилого помещения:

• фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• маневренного фонда;
• служебного;
• в общежитии.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).

3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Статья 109.1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

2. Жилые помещения, предназначенные для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Похожие записи:

• Сколько налогов платит работодатель за работника в 2023 году
• Упрощенное получение гражданства рф для граждан украины 2023
• Что нужно для покупки травмата в 2023 году