Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое строительство и его особенности в 2023 году: изменения, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
Юридическая сторона дела о банкротстве
Процесс банкротства длится не один месяц. До введения последних поправок в закон процедура состояла из двух этапов – наблюдения и конкурсного управления. Во время наблюдения, длительность которого составляла около полугода, финансовый управляющий разбирался в реальном экономическом положении потенциального банкрота. Затем он представлял отчет суду и кредиторам.
По результатам отчета начиналось конкурсное производство. Компания либо объявлялась банкротом и ликвидировалась, либо для нее составлялся план реструктуризации долга, вводилось внешнее управление, и застройщик продолжал работу.
В 2022 конкурсное производство – единственный этап процесса. Если суд принимает решение о банкротстве застройщика, то своим решением отстраняет руководство компании от работы и передает бразды правления конкурсному (арбитражному) управляющему. Арбитражный управляющий сразу приступает к распродаже имущества банкрота и выплате его долгов.
Что должно входить в отчет
Правильно и грамотно оформленный отчет должен содержать следующие сведения:
- Сведения об организации-застройщике (название, юридический адрес, ИНН, номер лицензии и др.);
- Информацию об объекте (адрес, наличие права собственности и разрешения на ведение строительных работ, проектную документацию, договоры участия в долевом строительстве, срок сдачи объекта и др.);
- Бухгалтерскую документацию (наличие бухгалтерского баланса и пояснительной записки к нему, подробный отчет по прибыли и убыткам);
- Информацию о полученных кредитах на строительство;
- Справки и документы о расходовании денежных средств.
В каких случаях банкротятся застройщики
В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.
Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.
Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:
- Ошибки в бизнес-планировании;
- Рост цен на стройматериалы;
- Рост цен на оплату труда подрядчиков;
- Скачки курса валют;
- Издержки на судебные разбирательства;
- Форс-мажоры;
- Снижение покупательской способности;
- И другое.
Эскроу-счет и жилищные кооперативы
Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.
Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов
Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п.
11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.
2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
26.01.2021
Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.
Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.
В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.
Сроки предоставления отчетности застройщика
В таблице можно увидеть сроки, согласно которым, должна происходить сдача всех форм необходимой отчетности:
| Квартал года | Срок |
| 1 квартал | С 1 апреля по 30 апреля |
| 2 квартал | С 1 июля по 30 июля |
| 3 квартал | С 1 сентября по 30 сентября |
| 4 квартал | С 1 января по 31 марта |
О ЕЖЕКВАРТАЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Ранее действовавшее постановление Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утратило силу с 23 марта 2019 г.
За неисполнение обязанности по представлению в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме предусмотрена административная ответственность по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Страхование долевого строительства
Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).
Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.
Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соответственно, не выплачивается. К ним относятся:
- замедление строительства;
- заморозка объекта.
Долевое строительство в 2023 году. Новое в законодательстве
Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:
- Один застройщик – одно разрешение на строительство.
С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.
- Требования к строительной компании изменились.
Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:
- наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
- достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
- компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
- застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
- имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
- обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
- застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.
Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.
- Один застройщик – один расчетный счет.
Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.
Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.
- Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.
- Сделки обязательно должны сопровождаться банком.
- Государственный контроль сделок.
В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
- Взносы в компенсационный фонд
В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.
- Ограничен размер авансовых платежей
Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.
Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.
- Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.
Новые дополнительные требования к застройщику
Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
- деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
- застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
- вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
- с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
- с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
- с заключением экспертизы по проектной документации,
- с правом застройщика на земельный участок,
- с проектной декларацией,
- и со всеми изменениями этих документов за все время.
Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:
- иметь судимости за экономические преступления;
- иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
- иметь наказание в виде административной дисквалификации.
Консервативная позиция финансистов
Сразу скажем, что прямого ответа на указанный вопрос в законе нет. Это породило разночтения в правоприменительной практике.
Внести ясность в эту проблему попытался Минфин России. Застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия. Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395 «О порядке расчета налоговой базы по налогу на прибыль застройщиком по объектам долевого строительства».
Если развить мысль чиновников, то девелоперы лишаются возможности компенсировать свои убытки по одним квартирам за счет прибыльных квартир в одном и том же небоскребе. Как видим, финансовое ведомство традиционно истолковало закон в пользу бюджета.