Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Как могут поднять налог для сдающих в аренду жилье
В Минске подоходный налог за сдачу одной комнаты хотят с 2023 года повысить до 43,9 рубля. Сейчас он составляет 36,8 рубля. То есть повышение в таком случае может составить 19,3%.
Речь идет о физлицах, которые сдают жилье без регистрации ИП.
Для областных городов этот сбор могут увеличить до 41,2 рубля рубля (сейчас — 34,5 рубля). Возможный рост — на 19,4%.
Для 16 городов подоходный хотят повысить до 27 рублей. Это Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск. Сейчас налог в этих городах составляет 22,6 рубля.
Для других городов областного, районного подчинения и поселков городского типа налог могут поднять до 19,8 рубля (сейчас — 16,6 рубля), а во всех остальных населенных пунктах — до 14,2 рубля (сейчас — 11,9 рубля).
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Арендодатель – юридическое лицо
Нюансы уплаты налога с арендных доходов, получаемых юридическими лицами, будут зависеть от системы налогообложения, регулярно применяемой организацией-арендодателем. Если налогообложение юридического лица, получающего арендные доходы, осуществляется по упрощенной схеме, то соответствующая декларация составляется и подается плательщиком строго до 31 марта. Если же используется общий порядок налогообложения, то организация уплачивает предусмотренный налог на прибыль, исчисляемый согласно требованиям законодательства.
Прибыль, заработанная юридическим лицом, облагается налогом по стандартной ставке, равной 20%. Налоговые платежи могут осуществляться как ежеквартально, так и ежемесячно. Кроме того, уплачивается НДС в бюджет по ставке 18%.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Налог на апартаменты и квартиру — различия
В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?
Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.
По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:
- кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
- если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
- в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
- апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.
Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.
Как же тогда перечислять налог?
Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике – это программное обеспечение, разработанное ФНС.
Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.
Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.
Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.
Есть два важных момента.
1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры – и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).
Правда, пока неясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).
Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».
Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.
Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.
Патент
Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
- доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.
Из них:
- соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
- пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
- медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).
С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.
Чтобы получить патент:
- Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
- Выберите режим на основе патента.
- В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.
Упрощённая декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия для оформления «упрощёнки»:
- численность работников за налоговый период до 30 человек;
- доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
- наличие кассового аппарата.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Во-первых, введен профессиональный налог, по нему сбор, в том числе, от сдачи имущества в аренду установлен минимальный – 4% и 6% (для доходов от клиентов-физилиц и юрлиц). Ожидается, что в 2021 году этот режим будет распространен на всю Россию.
Кроме того, налоговой стало проще применять штраф за неуплату налога с аренды квартиры в 2021 году. Последние новости: налоговая запустила автоматизированную систему по обработке данных АИС «Налог-3». Предполагается, что автоматизированные системы в дальнейшем будут применяться и для обработки данных по информации о движении средств на счетах граждан. В таком случае для ухода от налогов потребуется перейти полностью на уплату арендной платы наличными. Крупнейшие информационные площадки (например, ЦИАН) также переходят к сотрудничеству с ФНС, запрашивают дополнительные данные, производят регистрацию в качестве самозанятых и т.д.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Наказание за уход от уплаты налогов
Как мы все понимаем за нарушение закона предусмотрено наказание: административное или даже уголовное. Неуплата налогов за сдачу жилплощади в аренду тоже влечет за собой различные меры наказаний.
Так, если собственник не зарегистрировался и уклоняется от уплаты налога за найм ему могут быть назначены следующие наказания, согласно 119 статьи НК:
- За полное отсутствие или несвоевременную подачу декларации накладывается штраф величиной 5% от суммы невыплаченного налога за каждый месяц просрока. При этом по закону более 30% от суммы долга взыскать невозможно, как и сумму менее 1 тыс. рублей.
- Если специально не оплачен налог, назначают штраф в пределах 20-40% обязательного налога.
- При злостном нарушении законодательства и уход от уплаты особо значимыхсумм налога, более 600 тыс. рублей за один год, и свыше 1,8 млн. рублей за период в 3 года, предусмотрено штраф от 30 до 100 тыс. руб. либо в сумме суммарного размера неуплаченного налога за весь период. Крайней мерой наказания в таком случае является арест до 6 месяцев или тюремное заключение на срок менее 1 года.
Отметим, что в действительности, реальных случаев получения максимальной меры наказания за неуплату налогов при сдаче недвижимости в аренду в судебной практике единицы. А вот получить штраф вполне возможно. Поймать неплательщика тоже не так просто. Ведь на практике нужны серьезные доказательства, а не голословные обвинения третьих лиц. Но вот для избегания неприятных ситуаций, и преследования уполномоченными органами все же стоит позаботиться о честности проводимой сделки. И может в ближайшем будущем для белого рынка сдаваемой в аренду недвижимости действительно уменьшат налоговую нагрузку.
Многих пенсионеров волнует вопрос: не лишат ли его льготы по уплате налога на имущество. Ведь, как известно, на основании заявления в налоговую службу пенсионеру предоставляется льгота по налогу на имущество на каждый объект недвижимости (одну квартиру, один дом по выбору, если у пенсионера их несколько).
Но по закону граждане, получающие пенсию, пользуются льготой по налогу на имущество только в отношении недвижимости, не используемой для предпринимательства.
Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.
В этом случае налоговая откажет пенсионеру в применении льготы по налогу на имущество.