Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как меньше платить по действующей ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.
Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования. Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.
Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Есть еще один вариант с уменьшением выплаты – это ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ ПЛАТЕЖ. Но прежде чем вносить досрочный платеж, внимательно перечитайте кредитный договор.
Банк иногда разрешает сократить ежемесячный платеж только если сумма досрочного платежа выше определенного порога (ну, например, от 50 тыс). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Нужно внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумму, которую вы, как заемщик, обозначили в заявлении на досрочное погашение.
Ну, например. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 25 тыс. руб. Вы, как заемщик, хотите внести еще 500 тыс. руб. для досрочного погашения.
Таким образом, на счет нужно внести сумму для досрочного погашения и ежемесячный платеж. Итого 525 тыс В заявлении вам нужно указать, что вы хотите сократить именно ежемесячный платеж, а не срок кредита. Выгоднее конечно уменьшать срок, но тема нашего ролика 10 шагов как уменьшить платеж по ипотеке.
Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.
Как погасить ипотечный кредит досрочно
Цель большинства заемщиков — выплатить кредит как можно скорее, чтобы меньше переплатить банку. Клиенты вкладывают свободные деньги напрямую в тело кредита и могут тем самым сократить ежемесячный платеж или уменьшить срок кредита.
При сокращении ежемесячного платежа остается больше свободных средств для того, чтобы вкладывать их в тело кредита.
При уменьшении срока сокращается переплата за пользование кредитом.
Понять, какой вариант предпочтительнее, поможет ипотечный калькулятор.
Крупные суммы, например налоговый вычет и материнский капитал, тоже можно вкладывать в тело кредита. Кстати, воспользоваться налоговым вычетом может не только заемщик по кредитному договору, но и созаемщик.
Семьи с детьми могут взять ипотеку с субсидированной ставкой, она может быть вполовину ниже обычной, даже меньше ключевой ставки Центробанка. Но, если ребенок родился после взятия кредита или ставка стала меньше повсеместно, всегда есть возможность рефинансирования — перерасчета ипотеки под другую процентную ставку.
Как уменьшить дополнительные платежи на ежегодное страхование
Для оформления ипотеки страхование залога — обязательное условие. Сотрудники предлагают оплатить полис страхования недвижимости у компаний-партнёров банка. Таких компаний может быть 3 – 4, заёмщик может выбрать из предоставленного списка.
Однако не все знают, что застраховать квартиру можно не только в агентствах из списка. Выбрать страховую компанию можно самостоятельно. Зачастую разница между компаниями-партнёрами и другими страховыми может достигать 50% от стоимости полиса.
Срок кредитования достаточно долгий, в среднем 15 – 30 лет. Можно заключить страховой договор только на год и при продлевать в разных компаниях, где будет дешевле. При этом следует смотреть предложения других компаний и в случае акций или спецпредложений перезаключать договор на более выгодных условиях.
Выбирая акционные предложения, можно сэкономить ежегодно до 40 000 рублей.
Помимо страхования залога, предлагается застраховать жизнь и здоровье заёмщика. Данная услуга является добровольной – полис можно и не оформлять, уменьшив расходы на оплату страховок. Но в этом случае банк вправе увеличить процентную ставку на 1 – 2 пункта.
Важный момент! Полис страхования ипотеки оформленный онлайн обычно на 10-15% дешевле аналогичного, но оформленного в офисе банка или страховой. Рекомендуем предварительно сделать расчет на нашем онлайн калькуляторе ниже и если цена будет более выгодна, то оформить его онлайн. Также не забудьте добавить этот пост в закладки, чтобы не забыть, где вы это читали, когда придет время страховаться.
Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.
Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
— декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
— справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
— договор купли-продажи жилья;
— свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
— акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
— документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
— паспорт;
— свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
— договор с кредитной организацией;
— график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.
Что делать, если ипотеку уже взяли, а платить стало тяжело?
В случае, если вы уже подписали кредитный договор и осознали, что условия вам не подходят, банки предлагают несколько способов снижения ставки. Для оформления заявки необходимо обратиться в банк и подать заявление на изменение условий кредитования. Тогда рассматривают три варианта снижения выплат по кредиту:
-
Рефинансирование. Или простыми словами «кредит на кредит», но на более выгодных условиях. Стоит уточнить у банка, предоставляют ли они возможность рефинансировать кредит, оформленный в другой организации. Например, «Сбербанк» позволяет рефинансировать любые кредиты на своих улучшенных условиях.
-
Реструктуризация. Это изменение условий ипотечного кредита, с целью — улучшить платежеспособность клиента банка. Примером таких условий являются ипотечные каникулы. Они позволяют взять отсрочку по выплатам за кредит или снизить размер ежемесячных выплат до удобного уровня. Но имейте в виду, что такая мера ухудшает вашу кредитную историю.
-
Суд. В случае, когда заемщик нашел ошибку в договоре кредитования, и его права по ипотечным выплатам нарушены, стоит обратиться в суд для решения этого конфликта. Важно уточнить, что в период судебного разбирательства заемщик обязан продолжать совершать выплаты. В противном случае, к нему будут применены санкции.
Обычно заявку по реструктуризации и рефинансировании рассматривают течение 2-3 дней, а потом необходимо будет оформлять необходимые документы.
Какие документы нужны для снижения процентной ставки по ипотеке?
Банк готов рассмотреть предложение о снижении процентной ставки по кредиту, при наличии соответствующего заявления и пакета обязательных документов:
-
документ о регистрации
-
паспорт
-
договор ипотечного кредитования и график выплат
-
сведения о доходах
-
документы на квартиру в залоге
-
свидетельства о рождении детей.
В заявлении должны содержаться следующие сведения:
-
ФИО заявителя
-
наименование договора
-
цель обращения
-
основания для снижения ставки
-
дата подачи заявления и подпись клиента.
Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке с помощью Материнского капитала?
Материнский капитал наличными не предоставляют. Это накладывает определенные особенности на процедуру оформления. Чтобы направить денежные средства на закрытие ипотеки, необходимо:
- Посетить финансовую организацию, в которой оформлена ипотека, получить справку, подтверждающую наличие кредита.
- Оформить нотариальное обязательство. Получатель ипотеки, использующий материнский капитал, обязан выделить детям и супругу долю в недвижимости. Однако пока задолженность не погашена, осуществить действие не удастся. Поэтому предстоит оформить нотариальное обязательство о том, что человек выделит долю в квартире после закрытия обязательств по ипотеке.
- Обратиться в ПФР для перевода материнского капитала. Для выполнения процедуры предстоит подать заявление. Альтернативой выступает использование возможностей МФЦ, портала Госуслуги или личного кабинета на сайте пенсионного фонда. Заявку стоит дополнить сертификатом на маткапитал, паспортом и СНИЛС заёмщика, свидетельством о браке, копией кредитного договора, документом, подтверждающим куплю-продажу недвижимости, выпиской из ЕГРН, нотариальным обязательством и бумагой, подтверждающей факт оплаты банком покупки жилья.
- Дождаться ответа от пенсионного фонда РФ. Рассмотрение заявления занимает 1 месяц. Затем в течение 5 дней клиенту должны сообщить о вынесенном решении.
- Обратиться в банк с заявлением на погашение ипотеки материнским капиталом. Если задолженность не будет закрыта полностью, необходимо согласовать с банком новый график погашения обязательств. Чтобы облегчить нагрузку на бюджет, необходимо уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотеке.
- Получить новый график и начать произведения расчёта с банком по установленной схеме.
Уменьшение ипотечных платежей с помощью налогового вычета?
Если гражданин хочет уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке, можно воспользоваться имущественным вычетом. Его предстоит получить разово. Для выполнения процедуры необходимо действовать по следующей схеме:
- Заполнить налоговую декларацию и подать в ФНС. Бумагу предстоит дополнить справкой 2-НДФЛ, документацией, подтверждающей право на жильё, копией платежных документов, кредитным договором. (статья 220 НК РФ).
- Дождаться проведения камеральной проверки декларации. Процедура занимает от 3 месяцев. Если все требования выполнены, заявку одобрят, а деньги перечислят на банковский счёт.
- Уведомить банк о планируемом досрочном погашении. Для этого предстоит подать соответствующее заявление. Предоставить информацию нужно минимум за месяц до осуществления процедуры.
- Внести денежные средства на счёт и дождаться их списания.
- Посетить финансовую организацию и получить новый график расчёта по кредиту с уменьшенным ежемесячным платежом по ипотеке.
Из чего состоит платеж?
Помимо суммы кредита на размер ежемесячного платежа влияют:
- Процентная ставка.
- Срок кредитования.
- Наличие и размер дополнительных комиссий.
- Схема погашения (аннуитетная или дифференцированная).
Также оформление и обслуживание ипотечного кредита несет в себе дополнительные затраты:
- Оплата страховых платежей.
- Оценка недвижимости.
- Оплата комиссии за выдачу кредита.
- Госпошлины, связанные с регистрацией перехода прав собственности на недвижимость.
В каком случае выгодно уменьшать срок
Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.
Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.
Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.
Как снизить платеж по ипотечному кредиту?
Весь этот год на рынке недвижимости прошел под флагом снижения ипотечных ставок и появления программ рефинансирования старых ипотечных кредитов. Заемщики, которые брали ипотеку несколько лет назад под более высокий процент, начали думать, не перекредитоваться ли им на более выгодных условиях.
Представители банков уверяют, что получить одобрение на рефинансирование не сложнее, чем на получение первого кредита, — расходы такие же, а сама процедура перехода к другому банку отработана до мелочей. Форумы же на специализированных сайтах рисуют несколько иную картину.
Заемщики, которые взялись за рефинансирование, сталкиваются со множеством сложностей. В первую очередь, банки, не желая расставаться со своими надежными заемщиками, намеренно затягивают выдачу подтверждающих документов.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.