Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ипотеке по шагам в 2023 году: порядок действий и документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры
Появление в России МФЦ сильно «украсило» жизнь простых граждан. Наверное, нет ни одного человека, который, хоть раз воспользовавшись услугами многофункционального центра, не оценил бы его удобство. Тем более, что сейчас появилась возможность вообще избежать очередей, предварительно записавшись на прием в удобное для себя время.
В самой процедуре продажи МФЦ вам не помощник – услуги проверки договоров на юридическую чистоту там не предоставляют. Хотя консультационную помощь, касающуюся списка документов, необходимых для продажи, непременно окажут. Как, впрочем, и непосредственно в Росреестре. Причем, совершенно бесплатно.
Другое дело, что, даже имея на руках все документы и руководствуясь положениями законодательства, не так-то просто составить безопасные ДКП, предварительный договор, соглашение о задатке.
Средняя стоимость услуг сертифицированных оценщиков – около 10 тысяч рублей. Отчеты они готовят, примерно, в течение недели. Время здесь не главное – Продавцу понадобится не меньше для вдумчивого самостоятельного анализа рынка. Что же касается денег, то здесь возможны варианты – затраты на оценщика могут как оказаться непродуктивными, так и принести весьма ощутимую выгоду.
Люди традиционно больше доверяют мнению экспертов, чем заверениям контрагентов. Следовательно, имея на руках экспертное заключение, Продавцу будет легче настаивать на записанной в нем цене. То есть, если оценочная компания установит цену на 200-300 тысяч выше, чем считал сам Продавец, то разница окупит не только оплату оценщика, но и позволит немного уступить Покупателю, при этом все равно оказавшись в выигрыше.
Но если мнение экспертов окажется противоположным, то утешением Продавцу послужит разве что то, что по адекватной цене квартира точно продастся. И достаточно быстро. Поэтому каждый Покупатель должен сам решить, вызывать ли ему оценщика.
Рекомендуется делать это, когда квартира, по мнению владельца, выгодно отличается от других, подобных ей. Следовательно, может быть продана по цене, существенно выше среднерыночной, основанной на метраже. Сертифицированный оценщик жилья либо подтвердит обоснованность мнения Продавца, либо опровергнет его. Ну что ж, это избавит собственника от лишней потери времени при попытках реализовать свою недвижимость по цене, которую никто из Покупателей не согласится принять.
Хотя, на практике иногда случается, что и слегка завышенная цена не становится препятствием для продажи. Например, если Покупатель по какой-то своей причине заинтересован в покупке именно этой квартиры (может, у него престарелые родители живут в соседнем подъезде). Лишний миллион за «двушку» он, конечно, не даст, но переплата в 200-300 тысяч может показаться ему вполне приемлемой.
Какие документы нужны на ипотеку
-
Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.
-
Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.
-
Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.
-
Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.
-
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.
-
Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).
-
Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.
Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:
-
Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.
-
Свидетельство о браке или разводе.
-
Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.
-
Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.
-
Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Заключение кредитного и страхового договора
Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.
Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.
Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.
На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.
После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:
- права нового владельца на квартиру;
- подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
- правомерность купли-продажи квартиры по договору.
На этом все хлопоты с оформлением договоров будут закончены. Нужно только прописаться по новому месту жительства и поставить в известность управляющую компанию или ТСЖ о том, что квартира обзавелась новыми хозяевами.
После этого клиенту нужно выполнять свои обязанности по кредиту. Сроки и суммы платежей указываются в индивидуальном графике (обычно оформляют в виде приложения к ипотечному договору). Важно вносить деньги вовремя, чтобы не получить штраф или пени от банка.
Страховать недвижимость придется до момента полного погашения задолженности перед банком.
Новоиспеченный владелец имеет право на получение имущественного вычета. Для этого ему нужно обратиться в местную ФНС и узнать, какие бумаги для этого нужно предоставить. Полученные деньги можно использовать для погашения части задолженности перед банком или на другие свои нужды.
Залогом квартира перестанет быть только тогда, когда клиент полностью погасит задолженность перед банком.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Особенности продажи квартиры по ипотеке
Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.
Преимущества и недостатки
Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.
Преимущества заключаются в следующем:
- сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
- банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
- возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
- продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.
К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:
- придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
- не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
- более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
- чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.
Список документов для оформления ипотеки
Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:
- паспорт с отметкой регистрации;
- водительское удостоверение;
- СНИЛС;
- справка о платежеспособности заемщика;
- документы на приобретаемый объект недвижимости. Нужна схема и характеристика помещения, паспорт продавца (если это вторичное жилье). Требуются сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
- документы по предоставляемому залогу на уже имеющееся жилье. Нужна выписка из ЕГРН (актуальна в течение месяца) и отчет оценочной комиссии (срок действия 60 дней). Также требуется техпаспорт и справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Дополнительно предоставляется заверенное у нотариуса согласие второго супруга;
- расписки, которые подтверждают уплату первоначального взноса.
Государственная регистрация прав и обременений
Договор купли-продажи, который предусматривает оформление ипотеки, необязательно подвергать нотариальному удостоверению. Это можно сделать по соглашению заинтересованных сторон или добровольно.
Вот основные сделки, которые подлежат обязательному нотариальному заверению:
- связаны с доверительным управлением, когда речь идет о распоряжении недвижимым имуществом при опеке;
- если отчуждаемая недвижимость принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия (18 лет), или взрослому человеку, ограниченному в дееспособности;
- если заявления и документы отправляются почтовым предприятием;
- при отчуждении (продажи, дарения) долей на общее недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками своих долей в рамках одной сделки.
Если договор купли-продажи с использованием кредитных средств не подлежит нотариальному удостоверению, переход прав собственности, как и сама ипотека, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном законодательством РФ. Регистрация ипотечного кредита на жилое помещение производится в ускоренном режиме – в течение 5 рабочих дней со дня подачи документов в Единый государственный реестр и в течение 7 дней после подачи документов в МФЦ. Нотариально удостоверенный договор регистрируется от 3 до 5 дней.
Чтобы зарегистрировать ипотечный кредит в государственном органе, необходимо предоставить:
- заявления залогодержателя, залогодателя;
- паспортные данные участников сделки;
- сведения о кредиторе;
- ДКП;
- кредитный договор;
- закладная, документы, указанные в ней в качестве приложения.
Дополнительный список документов для заключения сделки
- свидетельство о смерти супруга, если он умер;
- прежний ДКП;
- справка, подтверждающая дееспособность продавца, если он пожилой человек, инвалид, подозрительно неуравновешенное лицо. Известны случаи, когда квартира была возвращена в судебном порядке владельцу или его родственнику по причине недееспособности. Например, бабушки в неадекватном состоянии, не отдающие отчет своим действиям, продают совершенно посторонним людям свою жилую площадь по низкой цене.
Покупатели отдают предпочтение продавцам, у которых готовы документы, поскольку это в разы сокращает процедуру оформления сделки.
Особенности недвижимого имущества
Залог – это имущество, которое гарантирует погашение заемщиком обязательств по кредиту.
Предмет ипотеки, передаваемый в залог — это недвижимое имущество (квартира, индивидуальный жилой дом или часть квартиры, дома с одной или несколькими изолированными комнатами).
Оформляя ипотеку на жилье в многоквартирном жилом доме, необходимо знать и помнить, что заложенным считается не только жилое помещение, но и доля в праве общей собственности на дом. Важную роль играет оценка недвижимости независимой оценочной комиссией. Стоимость покупаемого объекта недвижимости не должна быть заниженной.
Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. В соответствии с законом, жизнь и трудоспособность заемщика должны быть застрахованы по его желанию. Если в кредитном договоре указано, что заемщик обязан застраховать себя (без этого он не сможет получить кредит), то это грубое нарушение договора со стороны банка. Банк не может навязать клиенту обязательное страхование в выбранной фирме. С другой стороны, если клиент не будет застрахован, процентная ставка по кредиту будет более высокой.
Банк имеет право застраховать заложенный предмет ипотеки без согласия залогодателя и потребовать от него оплаты за понесенные расходы.
Как выбрать банк и программу по ипотеке?
Все кредитные организации разрабатывают несколько программ этапов ипотечного кредитования, которые различаются требованиями к заемщикам, кредитуемыми объектами и другими условиями.
По каким параметрам нужно выбирать программу ипотеки:
- стоимость кредита (в полную стоимость ипотечного кредита включается не только процентная ставка, но и дополнительные комиссии банка и сопутствующие платежи, например, обязательное страхование; чем меньше таких оплат предусмотрено программой, тем дешевле итоговая стоимость заемных средств);
- возможность кредитования определенной недвижимости (возможно получение денег на покупку готового жилья, новостройки, доли в квартире или комнаты, покупку земли, строительство, приобретение дома; перед подачей заявки нужно поинтересоваться, какие цели предусмотрены конкретной программой ипотечного кредитования);
- возможность использовать льготы (погашение материнским капиталом возможно в любой программе, а под иное субсидирование государством процентной ставки для отдельных категорий должно быть предусмотрено отдельной ипотечной программой);
- максимальный срок кредита, который устроит заемщика;
- список документов (особенно стоит обратить внимание на количество нотариально заверенных документов, которые требует банк, т.к. это увеличивает расходы клиента на кредит);
- дополнительные услуги (некоторые банки за отдельную плату осуществляют полный комплекс услуг по регистрации, например, Росбанк Дом).