Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отказаться от доли в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Возможен ли отказ от доли в приватизированной квартире
Если гражданину на правах собственности принадлежит доля в приватизированной квартире, он может оформить отказ от своей доли жилья в любое время (ст. 236 ГК РФ). Право собственности дает человеку возможность принимать любые решения относительно принадлежащего ему имущества. Отказ от доли в приватизированной квартире не является исключением.
Единственной ситуацией, при которой любые операции с имуществом не допускаются, является арест этого имущества (запрет на осуществление регистрационных действий). Есть нюанс и с муниципальными и служебными квартирами — добровольный отказ от доли можно осуществить только в процессе приватизации или после того, как такое жилье станет приватизированным.
При этом гражданин сможет принять участие в приватизации этой квартиры в будущем, однако сделать это закон позволяет только до момента безвозмездной передачи государственного или муниципального жилья частному владельцу.
Гражданин может отказаться от доли в приватизированной квартире и с целью передачи своей части другому собственнику. Методы отказа в таком случае зависят от текущего статуса собственности конкретного жилья, которое можно проверить в актуальной выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Необходимость отказа может возникнуть, когда у другого собственника уже есть определенная доля, но ее нужно заново оформить (увеличить), или же когда доля в приватизированной квартире образуется после приватизации или получения наследства.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Отказаться от доли дочь может разными способами — например, подарить свою долю, продать, поменять. Но долги по коммунальным платежам никуда не денутся — судя по всему, их взыскали по иску УК к обоим собственникам, поскольку они оба зарегистрированы по месту жительства в данной комнате. И долг по оплате ЖКУ с них взыскали солидарно.
В таких случаях долг полностью взыскивается с того, чьи доходы судебным приставам удалось обнаружить. И этот человек, полностью погасивший долг, приобретает право требования уплаты долга пропорционально определенной им доли в долге.
Чтобы было понятнее: в данном случае дочери из 13 кв. м принадлежит доля в 6 м, а отцу — 7 кв. м. Если бы у них были одинаковые доли по 6,5 кв. м (т. е. 50% на 50%), тогда дочь после выплаты долга в судебном порядке могла бы требовать от отца выплаты ей половины выплаченной за долг суммы.
В данном случае у отца в собственности 53% площади комнаты, у дочери — 47%. Поэтому она имеет право требовать от отца после выплаты долга возмещения 53% от уплаченной суммы.
Также при продаже доли и заключении договора мены дочери необходимо учитывать, что у отца возникает право преимущественного выкупа доли. Дочь должна будет известить отца о предстоящей сделке, а у него будет право в течение месяца со дня получения уведомления заключить сделку или отказаться от своего права выкупа доли.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Отказ от доли в пользу супруга
Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо продав свою долю супругу, либо подарив ее. Так бывает при разводе или по другим причинам, когда один из супругов не хочет быть совладельцем.
В безболезненном процессе передачи долей поможет брачный контракт, где прописано, что происходит с собственностью и долями при разводе. Например, можно написать, что в этом случае одному супругу достается имущество, а второму — денежная компенсация на определенных условиях. Так же можно поступить и с квартирой вне ипотеки.
Ипотечный кредит, взятый в банке под залог недвижимости, и сама приобретаемая в ипотеку жилая недвижимость, юридически считаются совместно нажитым имуществом. Оно может быть разделено как во время брака, так и после развода.
Если развод еще не оформлен, можно успеть составить и подписать брачный договор, где зафиксировать все нюансы, связанные с имуществом и правами на него. Этот документ нужно обязательно заверить у нотариуса.
Отдельно стоит оговорить случаи, когда ипотечная квартира приобреталась до брака. Если она была куплена до брака, то ее разделить нельзя, как и в случае, если она была получена в дар, или запрет на разделение указан в брачном контракте. Но вот если будет доказано, что, несмотря на то, что договор был оформлен одним из супругов до брака, второй после вступления в брак активно участвовал в погашении кредита, суд может обязать при разводе одного супруга компенсировать другому его расходы по ипотеке.
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Если жилье покупалось с помощью материнского капитала, оно оформляется как общая долевая собственность матери, ее детей и официального супруга. Если маткапитал участвовал как инвестиция в долевом строительстве, то право собственности возникает у всех членов семьи только после официального введения дома в эксплуатацию. Тот из супругов, на ком договор долевого участия, обязан в течение 6 месяцев после ввода дома выделить доли жене и детям.
Бывает так, что квартира была куплена в ипотеку супругом, а потом появился ребенок, и у жены есть желание вложить деньги маткапитала в счет кредита. При этом у нее самой есть в собственности свое жилье, и она не претендует на ипотечное. В этом случае она может вложить материнский капитал, получить свою долю в жилье с оговоркой в договоре о том, что в последующем она эту долю передает в дар мужу. Как погасить ипотеку с помощью материнского капитала, можно почитать здесь.
Если нужно подарить или продать долю несовершеннолетнего, то в этом случае необходимо согласие органов опеки и доказательства, что ребенок не ущемлен в правах: например, у него есть доля в другом имуществе.
Нет точного определения в законе, насколько необходимо участие нотариуса в подобных сделках. Однако юристы полагают, что нотариальное заверение обеспечивает соблюдение прав детей, благодаря рождению которых родители получили маткапитал.
Итак, мы разобрали частные случаи отказа от доли в приватизированной квартире. Зная, как оформить отказ, вы не запутаетесь в процессе и отличите одну сделку от другой.
Подведем итоги:
- Если жилье приватизировано, отказ оформляется в виде новой сделки: дарения, обмена, купли-продажи, непринятия активов умершего.
- Отказ в виде продажи доли требует извещения всех совладельцев – они имеют преимущественное право по выкупу вашей части жилья.
- Нельзя отказаться в чью-то пользу, зато можно указать адресата сделки и передать ему часть жилья.
- Изменения нужно зарегистрировать в отделении «Мои документы» или в Росреестре.
- Отмена отказа от доли встречается редко – потребуются веские причины, которые связаны с недействительностью сделок.
Продажа своей части собственности
При желании продать свою долю всегда возникает вопрос: «Можно ли продать часть собственности в квартире без согласия других собственников?». Так как остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки перед другим лицом, то законом в этом случае предусмотрено следующее:
- Необходимо в письменной форме сообщить другим собственникам о своем желании продать долю в квартире. В тексте обязательно надо указать сумму продажи. Заказное письмо с уведомлением и указанием обратного адреса направляется всем собственникам данной недвижимости.
- Для ответа предоставляется 30 дней с момента получения собственниками письма. При письменном отказе от покупки по предложенной стоимости продавец вправе выбрать иного покупателя своей доли. Если письменного отказа нет, то следует повторно уведомить собственников квартиры о вашем намерении. Спустя 30 дней при отсутствии ответа продавец вправе оформлять договор купли-продажи на третье лицо.
Продажа доли в квартире считается обогащением продавца, поэтому он обязан уплатить в казну государства подоходный налог.
Уступка ребенка в пользу отца (матери)
Передача собственности возможна только совершеннолетним сыном (дочерью). При этом обозначенное лицо должно быть дееспособным. Гражданин не достигший совершеннолетия не вправе осуществлять подобную операцию даже в пользу близких. Вариант с переводом доли малыша на родственников возможен только при отказе от приватизации. Для этого придется получить соответствующее разрешение от органов опеки.
Вопрос:
Можно ли уступить долю в приватизированной квартире детям, не оформляя при этом никаких сделок?
Ответ:
Такой вариант невозможен по требованиям законодательства. Единственное, что может сделать родитель – составить дарственную. Если детей несколько, то целесообразно осуществить передачу части недвижимости, разделив ее на равные доли. Так или иначе стоит помнить о том, что термин «отказ» используется не в прямом смысле. Он предполагает осуществление юридически значимых действий с благами и составление (подписание) документов согласно порядку, установленному правовыми актами.
Когда можно отказаться
- Если наследник не желает получать имущество, полагающееся по наследству, то он праве отказаться от него и не вступать в наследство.
- Если по закону в наследство поступает часть имущества (квартиры или дома), то наследник может отказаться одним из двух путей: продать унаследованную долю или оформить в дар другому наследнику.
- Добровольная передача доли в пользу другого собственника
Наследник доли имущества вправе передать ее прочим наследникам. Для передачи необходимо оформить дарственную.
Как правило, в таком случае дарственная оформляется на одного из родственников. Право на владение собственностью может быть передано в процессе приватизации имущества.
- Передача права владения имуществом родителям
- Законом предусмотрено, что наследник вправе отказаться от наследства в пользу близких родственников, например, матери или отца.
- Такая процедура передачи наследства – не редкость, поскольку родители относятся к родственникам первой очереди, и такой отказ является вполне обоснованным.
- Отказ в пользу детей
Важно! Закон не запрещает передать долю имущества в пользу ребенка, не достигшего 18 лет. Тем не менее, в данном случае нужно иметь представление о тонкостях данной процедуры.
- Несовершеннолетний ребенок может быть собственником имущества, но, не достигнув совершеннолетия, он не имеет права подписывать документы и самостоятельно представлять свои интересы.
- В таком случае права ребенка представляет опекун – один из родителей или ближайший родственник, уполномоченный законом исполнять данные обязанности.
- При расторжении брака
Не исключены случаи, когда один из супругов при разводе дарит свою часть имущества другому супругу. В таком случае необходимо провести раздел совместно нажитого имущества и затем оформить договор дарения.
Договор дарения представляет собой соглашение, где будет указано желание одного из супругов передать другому имущество в дар. Также в данном документе указываются условия передачи имущества и прочие договоренности касательно имущества.
Дарение квартиры близкому родственнику через МФЦ.
Доля в квартире может принадлежать одному гражданину, а после его смерти перейти по завещанию или по закону другому. При этом каждый вправе принять наследство или отказаться от него. Оформляется такой отказ только в нотариальной форме.
В случае, когда такой отказ оформляется в установленном порядке и в отведенные законом сроки, доля переходит в наследственную массу, которая в соответствии с законом лии авещанием распределяется между остальными наследниками в равных долях. Ели иных наследников нет, недвижимость переходит в собственность государства.
Гражданам необходимо помнить о том, что невозможно по закону отказаться от части наследства. Можно только принять наследство целиком, либо целиком от него отказаться. Это означает, что приобретая таким образом долю в квартире, наследник приобретает и все долги, которые за ней числятся по коммунальным и прочим платежам.
Отказ в нотариальной конторе можно оформить на свое усмотрение, указав получателем кого-либо одного из наследников, или же распределить между всеми. Это обязательно указывается в тексте документа.
Какой вариант отказа лучше
Популярными способами, как оформить отказ от доли в квартире, служат дарение и продажа. В разных обстоятельствах выбирают один из доступных вариантов переоформления.
В пользу дарственной говорят следующие факторы:
- отсутствие налоговых платежей и иных расходов со стороны собственника;
- освобождение от подоходного налога при принятии дара близким родственником;
- не требуется предварительного согласования сделки с совладельцами (как при продаже по преимущественному праву);
- переоформление обходится дешевле, чем при продаже доли.
К минусам относят невозможность возврата налогового вычета, как при покупке жилья. Если сторона одариваемого представлена посторонним человеком, с которым даритель не связан кровным родством, выплачивают 13%.
В пользу продажи по договору купли-продажи свидетельствует:
- использование универсальной формы получения доли;
- получение налогового вычета на затраченные деньги;
- процедуре предшествует согласование с сособственниками, поскольку они вправе выкупить долю в приоритетном порядке.
Отказ от доли в приватизированной квартире
Возможен также довольно специфический во всех отношениях акт отказа от собственности. Его законность основана на статье 236 Гражданского Кодекса РФ. Принцип такой процедуры в том, что собственник уже не владеет полными правами на свое имущество, но нового владельца нет. Таким образом, собственник распоряжается долей недвижимости ровно до тех пор, пока право на него не приобрел другой владелец. Впрочем, на практике отказ от собственности встречается крайне редко.
Отказ возможен только для владельца, являющегося дееспособным и совершеннолетним, в противном случае такой документ будет недействительным. При оформлении отказа в приватизации, важно знать, что собственник имеет право принять участие в приватизации другой собственности.
Как отказаться от своей доли в квартире в пользу другого собственника: сколько стоит оформление отказа у нотариуса
Бывает, что по закону человек может воспользоваться приватизацией, но добровольно хочет отказаться от своей части в пользу других жильцов. Для этого ему необходимо обратиться к нотариусу и написать отказ от доли, а нотариус заверит этот документ своей подписью. Такую процедуру может совершить только совершеннолетний человек, разрешение на отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации дает орган опеки.
Уведомление о будущей продаже части необходимо отправить совладельцам за месяц до предполагаемой сделки. Чтобы зафиксировать уведомление, его отправляют заказным письмом. В течение месяца остальные собственники имеют право выкупить долю. Нельзя искусственно завышать цену, чтобы жильцы отказались от покупки, потому что постороннему человеку можно предложить долю за сумму не выше той, которая предлагалась для совладельцев квартиры.
Может ли несовершеннолетний уступить свою часть?
Согласно действующему законодательству такая процедура невозможна. Мало того, она является незаконной, это привлечет внимание заинтересованных органов, осуществляющих опеку и попечительство. Структура внимательно следит за соблюдением прав детей и не допускает ухудшения их жилищного положения.
Совершить отказ может только представитель несовершеннолетнего при условии, что тому исполнилось 14 лет. Помимо этого, важно получить согласие от органов опеки. Если этого не сделать, действия будут признаны несостоявшимися. При продаже объекта родители обязаны предоставить детям новую квартиру, которая по своим параметрам не будет уступать реализуемой. То есть, требуется соблюсти норматив площади на человека. Он может быть аналогичным или большим, чем есть в настоящий момент.
Причины по которым откзываются
Статистика показывает в среднем каждый восьмой не желает принимать наследство и пишет отказ. Распространенными причинами являются:
- долги наследодателя (невыплаченные кредиты, ипотеки, задолженности по ЖКХ и т.п.);
- малая стоимость имущества (после оплаты услуг нотариуса по оформлению наследства, госпошлины по факту вам достаются копейки);
- невозможность поделить имущество между несколькими наследниками (когда, к примеру, наследство – автомобиль, который переходит в наследство 3 наследникам);
- наследство находится в плачевном состоянии (например, дом или квартира), а на его приведение в нормальный вид нужно затратить больше средств, чем стоимость самого наследуемого имущества;
- нежелание суетиться с оформлением (особенно часто такая мотивация у лиц, проживающих вдалеке от места открытия наследства).
О процедуре отказа по варианту дарения
Проведение процедуры дарения доли аналогично дарению объекта недвижимости. Необходимо пройти стандартные этапы:
- Оформление соглашения. Процедура производится в обычной письменной форме, не требует заверения в нотариальной конторе. Детали составления соглашения о дарении поможет составить наш юрист. Необходимо составить 3 варианта документа: для обеих сторон и для органа регистрации.
- Свидетельство о праве собственности, которое выдается Росреестром при регистрации жилья.
- Технические документы из БТИ.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Данный перечень обязателен при совершении сделки дарения, их необходимо предоставить в регистрационный орган. Если возникнет необходимость, то регистратор может запросить дополнительные документы для регистрации. После того как сведения о недвижимости заносятся в базу данных единого реестра недвижимости.
Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника, сделав подарок, например, близкому родственнику? Никаких различий не имеется, независимо от степени родства граждан. Все процедуры осуществляются по аналогии с общими правилами при дарении недвижимости.