Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда выгоднее покупать квартиру: в декабре или январе 2023 года?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость продаётся посторонним людям, то обязательно совершается сделка купли-продажи. Если же жильё планируют передать родственнику, то в этом случае лучше всего оформить дарственную, ибо по закону в течение 3-х лет не нужно будет платить налог на доход от реализации полученной в наследство, приватизированной или подаренной от другого родственника квартиры.
Но в случае дарения нельзя брать деньги, так как дарственная — это безвозмездная передача недвижимости другому лицу. При любых минимальных юридических манипуляциях данная сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи обязует продавца подать декларацию и выплатить налог. Иначе предусмотрен штраф в размере 20% от начисленного налога.
B кaкoй ceзoн лyчшe пpoдaвaть квapтиpy
Чeм вышe интepec пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, тeм бoльшe мoжнo выpyчить oт cдeлки кyпли-пpoдaжи. Ceзoннocть – вaжный фaктop, влияющий нa cпpoc нa нeдвижимocть.
3имoй, ocoбeннo вo вpeмя нoвoгoдниx пpaздникoв и в янвape, cпpoc мoжeт быть минимaльным. Нe тopoпятcя пoкyпaть квapтиpы и в aпpeлe-мae, кoгдa пpoxoдят пacxaльныe и мaйcкиe пpaздники. Лeтoм pынoк мoжeт «cпaть», пocкoлькy мнoгиe пoкyпaтeли нaxoдятcя в oтпycкax. Иcключeниe — кypopтнaя зoнa, гдe кaк paз нaкaнyнe лeтнeгo ceзoнa peзкo вoзpacтaeт cпpoc нa квaдpaтныe мeтpы.
Cвoeгo пикa пoкyпaтeльcкий интepec дocтигaeт c aвгycтa пo ceнтябpь. Имeннo нa этoт пepиoд пpиxoдитcя ocнoвнoe кoличecтвo вcex oфopмлeнныx cдeлoк, пocкoлькy кoличecтвo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй пpeвышaeт чиcлo пpeдлoжeний нa pынкe. Ecли квapтиpoй интepecyeтcя мнoгo людeй, тo шaнcы пpoдaть ee пoдopoжe вoзpacтaют.
Ecтecтвeннo, ecли пpoдaвeц жилья тopoпитcя и ecть пoдxoдящий пoкyпaтeль, тo oжидaть пoдxoдящeгo ceзoнa нe cтoит. Ceзoннocть пpoдaж квapтиp — этo cкopee фaктop, кoтopый yчитывaют пpoфeccиoнaльныe инвecтopы, кoтopыe зapaбaтывaют нa пepeпpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв и cчитaют кaждyю кoпeйкy. Нo ecли ecть вoзмoжнocть пoдoждaть пapy мecяцeв и дoждaтьcя пoвышeния cпpoca, тo лyчшe вce жe пoвpeмeнить co cдeлкoй и пpoдaть нeдвижимocть нeмнoгo дopoжe.
Кyпчaя или дapcтвeннaя?
Квapтиpy мoжнo пpoдaть либo пoдapить. Ecли пoкyпaтeль poдcтвeнник и плaниpyeт в cкopoм вpeмeни пepeпpoдaть жильe, тo oн мoжeт пpeдлoжить oфopмить дoгoвop дapeния. Пo зaкoнy, ecли нeдвижимocть былa пoлyчeнa в нacлeдcтвo, пoдapeнa poдcтвeнникoм либo пpивaтизиpoвaнa, тo cpoк влaдeния имyщecтвoм, пocлe кoтopoгo лицo, oтчyждaющee имyщecтвo, нe дoлжнo плaтить нaлoг нa дoxoд oт peaлизaции, cocтaвляeт 3 гoдa. B этoм cлyчae oфopмлeниe дapcтвeннoй пpeдпoчтитeльнeй. Нo тoгдa вы нe мoжeтe тpeбoвaть дeньги oт poдcтвeнникa, пoтoмy чтo дapcтвeннaя пpeдпoлaгaeт бeзвoзмeзднyю пepeдaчy имyщecтвa. Ecли взять дeньги, cдeлкy пoтoм мoгyт ocпopить кaк фиктивнyю, coвepшeннyю для пpикpытия дpyгoй.
Ecли жe cдeлкa oфopмляeтcя мeждy чyжими людьми, тo жeлaтeльнo oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Этo зaщитит пpoдaвцa нa cлyчaй cyдeбнoгo пpoцecca, вeдь в кyпчeй бyдeт yкaзaнa cyммa cдeлки, a тaкжe пopядoк pacчeтoв.
B тoм cлyчae, кoгдa пpoдaвeц oбязaн зaплaтить нaлoг, oн дoлжeн пoдaть дeклapaцию и oплaтить нyжнyю cyммy. Ecли этoгo нe cдeлaть, тo пpимeняютcя штpaфныe caнкции в paзмepe 20% oт cyммы нaлoгa.
Как и когда готовить документы для продажи квартиры
Если вы собрались продавать квартиру, комнату, или даже дом, то вы должны подготовить все необходимые документы для продажи заранее. Что должно входить в пакет документов:
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на объект недвижимость или выписка из Росреестра (выдаются, если квартира была приобретена);
- Справка БТИ (в ней указаны характеристики жилого дома и квартиры) – действует в течение ограниченного времени, требуется не всегда;
- Техплан на квартиру;
- Кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги, она же выписка из паспортного стола о количестве прописанных (на момент продажи все должны быть выписаны);
- Согласие на продажу квартиры от супруги или супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
- Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Сколько времени занимает продажа?
Однозначного ответа на этот вопрос, пожалуй, не существует. Одни квартиры «улетают» с первого показа, другие месяцами дожидаются новых владельцев. В значительной степени время продажи зависит от характеристик объекта, в первую очередь, количества комнат. «Однушки» во все времена пользуются более высоким спросом, нежели многокомнатное жилье. Это вполне объяснимо: их охотно приобретают при расселении, часто покупают молодые семьи с перспективой дальнейшего увеличения площади. Конечно, преимуществом является цена, будь то квартира в новостройке или на «вторичке»: она априори ниже, чем у двух- и трехкомнатных. Зато с учетом высокой и стабильной востребованности квадратный метр в однокомнатных квартирах обычно стоит дороже относительно среднего по рынку.
Другая весомая характеристика объекта – его юридический статус. Если проще, то имеет значение, продают ли владельцы свое недвижимое имущество с целью приобрести взамен другое либо их интересует лишь получение определенной денежной суммы. В первом случае сделка рискует превратиться в цепочку продаж и покупок, ограничиваемую свободными квартирами, что всегда более сложно в техническом плане. Во втором же этих проблем нет, такой объект гораздо привлекательнее для потенциального покупателя. И можно сказать, что свободная «однушка» с большой долей вероятности имеет самые хорошие шансы на скорейшую продажу по выгодной цене.
Существенным подспорьем в оперативном решении квартирного вопроса станет помощь в продаже недвижимости грамотного специалиста. Ведь среди совокупности факторов, которые необходимо учесть при оценке как стоимости квартиры, так и сроков ее продажи, можно упомянуть и обстоятельства получения в собственность, и наличие несовершеннолетних среди владельцев, и перспективы развития инфраструктуры района. Есть еще множество нюансов, тем или иным образом определяющих качество объекта, которое непосредственно влияет на стоимость и сроки продажи.
Сколько жилья планируется построить
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
На что стоит обращать внимание при покупке коттеджа?
Покупка дома или земельного участка — дело ответственное. Прежде чем подписать договор о купле-продаже, следует убедиться, что приобретенная недвижимость действительно принесет пользу новому владельцу.
Чтобы понять, стоит ли коттедж своих денег, нужно тщательно изучить такие составляющие:
- Крыша. Проверять ее качество лучше всего в дождливое время. В засуху или под снежной толщей могут быть не видны трещины, через которые польется вода;
- Стены. Основным критерием надежности стен должна быть непроводимость тепла. Проверить это удобнее всего в холодное время года. И наоборот, летом очень сложно определить, достаточно ли нагрелся материал;
- Водоснабжение и отопление. Тоже проверяется зимой. Водопровод не должен перемерзать. С отоплением сложнее: если стоит отопительная система, достаточно проверить ее исправность, а вот если печь, то придется вызвать мастера;
- Фундамент. Важная и, пожалуй, самая главная часть дома. На нем не должно быть трещин. Проверить это можно в любое время года. В том случае, если есть видимое отделение элементов фундамента, покупку лучше не делать. Каркас у такого дома (коттеджа, дачи) уже деформирован, стены поведены, могут плохо закрываться двери. Самый плохой сценарий – со временем, дом просто рассыплется;
- Водоотводные сооружения. Это — подпункт для фундамента. Вода должна отводиться от дома. При этом система водоотведения из желобов должна отводить попадающие жидкости ее не менее чем на метр от фундамента. Если этой системы нет, то даже самое хорошее основание за пару лет расползется. Альтернативой системе желобов может стать подлитая к фундаменту часть. Ее ширина не должна быть меньше одного метра. Наличие хотя бы одного из сооружений обязательно.
Выгодно купить новостройки по акции
Самый выгодный вариант вложения средств в первичное жильё – купить квартиру на ранней стадии строительства дома. Правда риски при этом довольно высоки: здание могут сдать значительно позже заявленного срока. Инвестировать в уже построенное жильё гораздо безопаснее, но рассчитывать на впечатляющую финансовую выгоду от такой сделки не приходится. Однако застройщики оставляют лазейку для экономных клиентов – периодически они проводят разнообразные акции и анонсируют спецпредложения, которые позволяют купить квадратные метры со скидкой.
Традиционно многие строительные компании организуют «новогодние распродажи» — предлагают клиентам заманчивые цены при покупке жилья в декабре и январе. Однако нужно учитывать, что подобные акции не всегда оказываются по-настоящему выгодными. Как правило, под конец года застройщики стараются избавиться от наименее ликвидного жилья, к примеру – квартир на первом этаже.
По оценкам экспертов рынка, по-настоящему привлекательную скидку от застройщика можно «поймать» в любое время года. Зачастую компании публикуют интересные спецпредложения без привязки к конкретным датам. Это зависит от общего состояния рынка, финансовой ситуации самого застройщика, конкуренции в данном регионе и прочих индивидуальных факторов. Однако, как отмечает Сергей Якир, сезон тоже имеет значение.
«В периоды покупательской активности (с февраля по апрель и с сентября по ноябрь) вероятность каких-либо акций минимальна. Чаще всего застройщики используют акции в периоды «затишья» — декабрь (предновогодняя), май-июль. В эти периоды повышается не вероятность низких цен, а гибкость продавцов к каждому покупателю, более широкий спектр условий приобретения», — комментирует эксперт.
«Необходимо понимать, что акции – это маркетинговый инструмент, который компания использует на различных этапах реализации того или иного строительного проекта руководствуясь внутрикорпоративными задачами, а не внешними обстоятельствами», — поясняет Владимир Кочубей, директор по маркетингу Коммандитного товарищества «СУ-№155» и Компания».
В качестве примера специалист приводит акцию ГК «СУ-155» (с 25 по 31 марта 2014 года). Её цель – распродать финальный объём квартир-студий в микрорайоне «Южное Домодедово». «Для этого цены на часть квартир были снижены и начинаются от 1 млн. рублей», — уточняет Владимир Кочубей.
Когда сезонности на рынке недвижимости нет?
Но бывают и исключения, когда выраженная сезонность на рынке отсутствует. За последние годы традиционно спокойный летний сезон дважды оказывался нетипично активным. И в обоих случаях это было связано с возвращением на рынок отложенного спроса.
В 2012 году рынок начал восстанавливаться после кризиса, покупатели не уходили и в летний сезон. Ситуация повторилась в 2017 году и была вызвана снижением ставок по ипотеке. В декабре 2014 года банки резко повысили ставки по жилищным кредитам, а затем очень медленно их понижали на протяжении следующих двух лет.
Наиболее доступной ставка по ипотеке стала только к лету 2017 года, когда банки начали предлагать кредиты под 10% годовых, притом что еще недавно низкой ставкой считалось 11,25% (ставка по программе субсидируемой государством ипотеки). Покупатели, до этого два года откладывавшие покупку до лучших времен, вышли на рынок, и спада продаж летом не произошло.
Что происходит с ценами на квартиры?
Что касается цены, то одного только наступления высокого сезона для изменения стоимости квартир недостаточно. Для этого нужно еще, чтобы сработали другие факторы: покупатели вышли на рынок и их количество выросло настолько, чтобы спрос превысил предложение. Только тогда цены будут расти.
На первичном рынке изменение цены напрямую не связано с сезонностью. Часть застройщиков меняет цену в зависимости от спроса, у других изменение цены происходит планово по мере увеличения степени готовности объекта.
«В нашей компании цена повышается в зависимости от стадии строительства, корректировка происходит примерно раз в два месяца, по мере того как растет готовность объекта», — рассказывает Аделина Абасова.
Но при этом у покупателей действительно есть возможность сэкономить при покупке квартиры в низкий сезон. В это время, чтобы поддержать продажи на определенном уровне, строительные компании предлагают скидки и объявляют акции, стимулируя покупателей выходить на рынок.
«Для себя мы определили три даты, в которые каждый год проводим акции, — объясняет Аделина Абасова. — Это начало года: с помощью акций мы стимулируем спрос в январе, когда покупатели обычно уходят на каникулы. Кроме того, акции проводятся в конце апреля — начале мая. Третья дата — скидки на День строителя, такая акция у нас запланирована и в этом году».
Каким будет 2021 год?
По мнению отдельных аналитиков, в 2021 году максимально выгодно инвестировать деньги в жилье. Кризис не будет длится долго, поэтому недвижимость снова вырастет в цене. Иные специалисты не торопятся делать столь оптимистичные прогнозы. Они считают, что в ближайшем будущем цены на жилье не вырастут. Те, у кого были определенные сбережения, успели обзавестись квартирами во время ажиотажа 2014-2015 гг. Пока у людей попросту нет новых накоплений, поэтому количество продаваемых объектов будет гораздо большим, по сравнению с количеством потенциальных покупателей.
Если у вас есть желание выгодно инвестировать средства с целью получения дохода в 2021 году, можно купить несколько бюджетных «однушек» для последующей сдачи в аренду. Это наиболее легкий метод заработка в 2021 году.
Стоит ли откладывать продажу
Второе частое утверждение: сейчас невыгодно продавать — подожду, пока цены вырастут. А когда они вырастут? В ближайшее время расти они не будут. Для этого нет ни экономических, ни социальных предпосылок.
По самым оптимистичным прогнозам, уровень дохода среднего класса вернется к докризисному 2013-2014 года только к 2022 году. И это только публичные заявления. Реальность может подкорректировать и эти данные. Поэтому либо продаем сейчас за такую цену, либо через год со скидкой от 3 до 5% от текущей.
Напомним, что с 2014 года цены на квартиры вторичного рынка упали от 5% — в самых востребованных районах – до 20%, где спрос на жилье и так был ограничен рядом факторов – экология, уровень преступности и другими социальными и инфраструктурными особенностями.
К тому же, в половине случаев люди покупают новую квартиру сразу же вместо проданной. При встречной покупке речь уже идет не о стоимости квартиры, а о разнице – в плюс или в минус – между продаваемой и покупаемой квартирой. При пониженном спросе и ограниченных финансовых возможностях продавцы все чаще идут на уступки при продаже своего жилья. А это выравнивает, а иногда даже улучшает, ситуацию по улучшению Ваших жилищных условий.