Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Что значит уступка прав при продаже квартиры?
Договор уступки прав (цессия) – это достаточно распространенный способ купли-продажи квартир на первичном рынке. Чаще всего это касается недостроенной недвижимости, поскольку переуступаются не права собственности – для незаконченного строительства такие права не могут возникать по определению, а права требования исполнения условий договора застройщиком (в данном случае – передачи квартиры после окончания строительства). Возникают права требования на основании договора долевого участия.
Получив соответствующее право требования, его обладатель (чаще всего это участник ДДУ) согласно ГК РФ, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. В том числе и переуступить другому лицу – как физическому, так и юридическому. Это и служит юридической основой для продажи недвижимости по договору цессии (уступки). Переуступка прав бывает возмездной и безвозмездной. Естественно, что подавляющее большинство сделок, касающихся недвижимости – возмездные, то есть, цессионарий (приобретатель прав) выплачивает цеденту (обладателю прав) оговоренную ранее сумму.
Преимущества перехода права требования на квартиру:
- Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
- Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.
Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.
Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.
Другие недостатки цессии:
- Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
- Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Возможные риски сделки по переуступке
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Как продают квартиру по переуступке
Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.
Продавец определяет цену продажи
Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:
— срочность продажи;
— репутация застройщика на момент продажи;
— степень готовности дома;
— соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
— наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
— количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.
Продавец находит покупателя
Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.
Продавец получает разрешение от девелопера на уступку
Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.
Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:
— информацию по объекту;
— сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.
К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.
Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.
Стороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом
Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.
Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.
Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования
Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.
В договор включается такая информация:
— дата и место, где проводится сделка;
— паспортные данные сторон сделки;
— сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
— порядок расчета;
— сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
— перечень документов, которые продавец передает покупателю;
— обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
— ответственность сторон сделки.
Договор регистрируется в Росреестре
ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.
Для регистрации нужно предоставить:
— все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
— оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
— оригинал ДДУ;
— квитанцию об оплате госпошлины;
— согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
— согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
— разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
— разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.
Покупатель рассчитывается с продавцом
Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.
Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.
Застройщику направляют уведомление об уступке права требования
После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.
Цессия, или переуступка права требования по договору участия в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому.
«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.
Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.
Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.
Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин.
«Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи).
В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.
Переоформление договора долевого участия
Долевое участие на основе договора (ДДУ) популярно в сфере строительства.Оно позволяет приобрести жилую недвижимость на привлекательных условиях (по цене ниже рыночной за аналогичный вариант готового жилья).
Преимущества ДДУ перед договором купли-продажи заключаются в том, что застройщик заинтересован предложить заниженную стоимость 1 кв.м, чтобы привлечь как можно больше долевых участников. Строительство ведется на средства инвесторов — будущих владельцев квартир в возведенном доме, поэтому строительной компании не обязательно обращаться за кредитом в банк.
Существенным недостатком подобной системы является длительное ожидание окончания стройки. Кроме того, застройщик зачастую затягивает сроки по подписанию передаточных документов.
Еще одну опасность представляет недобросовестность строительной компании, которая может «заморозить» строительство на неопределенный срок.
По этим или иным причинам лицо, являющееся стороной в договоре долевого участия, не всегда имеет возможность дождаться окончания строительства.
Если вы желаете расторгнуть договор по собственной инициативе, это возможно только в соответствии со ст. 450 ГК РФ, однако это возможно только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.
В качестве альтернативного варианта дольщик может воспользоваться правом на переоформление договора долевого участия. Единственным условием для реализации права является наличие лица, которое желает переоформить на себя права в рамках договора долевого участия.
Обращение в Росреестр является обязательным условием. С этого момента до момента передачи готовой квартиры по передаточному акту дольщик вправе переоформить договор на новое лицо. После подписания передаточного акта необходимо составить уже договор купли-продажи недвижимости.
Таким образом, у дольщика есть достаточное количество времени, чтобы определиться с необходимостью переуступки своих прав по ДДУ. Как это сделать и что для этого нужно, рассмотрим в представленной статье.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Риски перехода прав требования на новое лицо
Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.
На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:
- исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
- справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
- финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.
В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
- платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.
Для заключения действительной сделки переуступки прав по ДДУ, следует учитывать требования законодательства к порядку его оформления.
Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом:
| Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный дом | на этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить:
|
| Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступки | стороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки. |
| Составление текста договора | при отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами |
| Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестра | и переход собственности на купленную по ДДУ квартиру |
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.
Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.
Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.
Зачем они так?
Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.
Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.
К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.
«Сам себе не продашь — никому не продашь» — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.
Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.
То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.
При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.
При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.
Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».
«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», — объясняют телеграмеры.
- Подвох первый: цена
- Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.
- Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.
- «И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», — поясняют эксперты ведомства.
Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.
При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.
- Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
- Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.
- Подвох второй: банкротство застройщика
- Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.
Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.
Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.
- Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.
- С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.
- В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.
- Подвох третий: темные личности
Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.
В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.
Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.