Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр назвал главные ошибки при регистрации ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Срок в Росреестре для регистрации ипотеки
Сроки регистрации ипотеки в силу договора в Росреестре варьируются в зависимости от конкретной ситуации (ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон о регистрации). Их удобно рассмотреть в виде таблицы.
|
Регистрационные действия |
Место/способ подачи документов |
Срок регистрации, рабочие дни |
|
Регистрация ипотеки в силу договора |
Росреестр |
7 |
|
МФЦ |
9 |
|
|
Регистрация залога жилого помещения |
Росреестр |
5 |
|
МФЦ |
7 |
|
|
Гос. кадастровый учет + госрегистрация ипотеки |
Росреестр |
10 |
|
МФЦ |
12 |
|
|
Регистрация ипотеки на основании нотариально удостоверенного договора |
Росреестр |
3 |
|
Подача в электронном виде |
1 |
|
|
МФЦ |
5 |
Какие документы представляются для государственной регистрации ипотеки в силу договора
Для государственной регистрации ипотеки в силу договора в регистрирующий орган представляются следующие документы (п. 1 ст. 53 закона о регистрации):
- заявления на государственную регистрацию; подаются совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем и управляющим залогом, либо нотариусом, удостоверившим договор залога;
- паспорта заявителей либо нотариально удостоверенные доверенности и паспорта представителей;
- договор залога недвижимости;
- закладная при ее наличии;
- договор, на основании которого возникло основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
- договор управления залогом, если это предусмотрено договором залога недвижимости;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Как зарегистрировать залог
Процесс регистрации залога недвижимого имущества регулируется статьей 131 Гражданского кодекса РФ. Именно она определяет все тонкости процедуры. Их обязаны придерживаться все финансовые учреждения, зарегистрированные в стране.
Залог на недвижимость оформляется в виде одноименного соглашения. Его подписание происходит после заключение основного договора на ипотеку. Оба документа подлежат последующей регистрации в Росреестре. За ее проведение, заемщик обязан заплатить стандартную ставку госпошлины. В 2023 году ее размер составляет 2 тыс. рублей. Также придется отдельно оплатить обременение, оно обойдется в 1 тыс. рублей.
Некоторые банки практикуют услуги самостоятельного заверения документов. Обычно, после их составления, гражданин сам отправляется в Росреестр.
Однако, при составлении нотариальной доверенности через банковского нотариуса, возможна автоматическая передача документов для дальнейшего оформления через банк. Они также пройдут через Росреестр, при этом заемщику не придется тратить личное время. Стоимость подобных услуг необходимо предварительно узнавать у сотрудников банка.
Регистрация в Росреестре договора аренды
Документы для регистрации договора аренды помещения в Росреестре различаются по своему составу в зависимости от того, кто является стороной сделки (физические или юридические лица), а также от того, какой объект передается в аренду (жилое или нежилое помещение). Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре в любом случае. Что касается договора аренды жилого помещения, заключенного на длительный срок, то здесь есть особенности. Если договор аренды квартиры заключен между физическими лицами, не для целей предпринимательской деятельности, то это будет договор имущественного найма и регистрации он не подлежит. Если же договор аренды квартиры/жилого помещения заключен между физическим и юридическим лицом (чаще всего физические лица сдают в аренду свои квартиры юридическим для предпринимательских целей, например, для размещения под гостиницу или хостел), то для такого договора аренды необходима регистрация в Росреестре.
С 2022 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.
Ипотека – ответственное дело, состоящее из нескольких этапов. Росреестр вправе отказать в переоформлении собственности, если будут выявлены определенные обстоятельства:
- Документы представлены не в полном объеме. В таком случае, достаточно донести нужные бумаги и снова обратиться в отделение Росреестра.
- Некоторые из представленных документов оформлены неправильно или их срок действия истек. Когда возникают сомнения, орган вправе направить запросы для проверки в другие инстанции. Если есть ошибки, бумаги переоформляют с учетом выявленных нарушений.
- Проблемы с уплатой пошлины (неверная сумма платежа или ошибки в реквизитах). Когда в сделке фигурирует несколько сособственников, сумму пошлины делят на всех в равных пропорциях. При оплате пошлины доверенным лицом, потребуется доверенность.
- Отказ со стороны предыдущего собственника, передумавшего продавать недвижимость на этапе переоформления. Такие варианты происходят редко, а в случае выявления признаков мошенничества, вопрос о перерегистрации имущества передают в суд. Издержки на суд оплачиваются стороной ответчика, обвиняемого в махинациях.
- Продавец квартиры умер после подписания договора, не успев переоформить документы на недвижимость.
Перечень бумаг для оформления
Понадобятся такие документы:
- паспорта заёмщика и представителя кредитной организации;
- доверенность, если заёмщик действует через представителя;
- заявление с просьбой о регистрации залога (заполняется обеими сторонами);
- сам ипотечный договор (и его копия);
- приложения к нему (также с копиями);
- соглашение;
- закладная (если она оформлялась);
- квитанция об уплате госпошлины.
В некоторых случаях могут понадобиться и другие:
- согласие супруга (оформляется у нотариуса);
- разрешение от органов опеки (если один из прежних владельцев квартиры – несовершеннолетний);
- отчёт об оценке покупаемой недвижимости.
Виды ипотечного соглашения
По закону залогом в ипотечном соглашении могут выступить не все недвижимые объекты. Поэтому клиент заранее стоит выяснить то, сколько дней регистрируется ипотечная сделка в Росреестре.
Ипотечное соглашение не формируется на:
- Садовый домик, расположенный на земельном участке.
- Изолированную комнату в квартире.
- Здание, где осуществляется предпринимательская деятельность.
- Воздушные суда.
- Морские суда.
Помимо этого, его нельзя оформлять на землю, которая:
- принадлежит государству;
- не изъята из оборота;
- имеет меньший размер;
- не выделена из земельных владений общественной собственности.
Не стоит забывать о том, что от вида ипотечного соглашения зависит порядок и то, сколько дней будут регистрировать право собственности на квартиру, оформленную по ипотеке.
Условно выделяется 2 вида ипотечного соглашения.
Ипотеку оформляют:
- В силу договора. В данном случае в залог отдают жилье, имеющееся у владельца. При этом ему не нужно сообщать о цели оформления ипотечного соглашения. Условия кредитования вписывают в отдельное соглашение. Но такой ипотечный кредит считается рискованным для финансового заведения, т.к. он получает залог только после оформления документов. Регистрация ипотеки проходит 3 месяца. Обычно при оформлении такого ипотечного договора финансовое заведение требует от заемщика предоставить ему поручителей. При этом финансовое заведение повышает ставку.
- В силу закона. Регистрацию ипотеки в силу закона оформляют чаще всего. Заявитель берет у финансового заведения образец заявления на регистрацию ипотеки в силу закона, кредит на жилье, оформляющегося в собственность. Его используют как обеспечительный залог для взятия средств. Дополнительно здесь меняется собственник жилья, ипотека предоставляется из целевых средств финансового заведения. Образец заявления на регистрацию ипотеки в силу закона можно взять в финансовом заведении.
При этом деньги выдаются заявителю только при предоставлении следующего пакета документов.
Это договор долевого участия в строительстве дома или договор ДДУ. Его обязательно предъявляют сотруднику Росреестра при регистрации ипотеки.
Также заявителю нужно показать договор купли-продажи, переуступки прав на недвижимый объект.
Зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита?
Регистрация ипотечного договора предусмотрена законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 20 закона пункт 2. Запись в реестре об обременении в пользу банка ограничивает распоряжение ипотечным жильем.
Заемщик не может без согласия кредитора продать свою квартиру или дом, передать в залог другому банку или обменять на иную недвижимость. В случае его внезапной смерти, если его жизнь не застрахована, долг перейдет наследником вместе с обременением.
Еще одна причина регистрации – дополнительная проверка правоспособности и дееспособности участников сделки. Росреестр проверяет возраст заемщика и его возможность подписывать договора, а также саму недвижимость, которая должна быть свободна от ареста, залога и не являться предметом судебных споров.
Что это значит для заемщика и банка?
Необходимость такой регистрации обусловлена Федеральным Законом №122 и, прежде всего, госрегистрация ипотечного договора означает, что сделка пройдет на законных основаниях. Заемщику регистрация необходима для того, чтобы узаконить свои права собственности на квартиру в ближайшие сроки и суметь, в случае чего, отстоять их после выплаты кредита. Если бы регистрирующей процедуры не было, то недвижимость могли бы забрать прежние собственники или третьи лица. А так – это невозможно.
ВНИМАНИЕ: Банк, со своей стороны, получает уверенность в том, что заемщик уже не откажется от займа. Регистрирующий штамп приводит в действие все условия договора, ставя заемщика в обязательство вносить ежемесячные платежи.
Как происходит процедура в Росреестре?
Зарегистрировать ипотеку в силу закона можно на основании совместного заявления залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка-кредитора).
Для нотариально заверенного ипотечного договора госрегистрация может осуществляться при обращении заверившего соглашение нотариуса.
Примечание! Госрегистрация ипотеки в силу закона возникает в случаях приобретения жилья в рассрочку или с использованием кредитных средств.
После проведения мониторинга всех представленных документов регистратором и проверки законности сделки (например, при наличии в составе собственников на недвижимость детей дополнительно необходимо представить письменное согласие органов опеки) информация фиксируется в реестре и сведения заверяются подписью и печатью.
Прохождение процедуры государственной регистрации – доказательство возникновения ипотеки.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Как заполнить заявление
Если за регистрацией будут обращаться несколько участников (обе стороны договора либо залогодатель и управляющий залогом), то каждый из них должен заполнить заявление.
При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Но вы можете заполнить его и самостоятельно.
Для этого воспользуйтесь формой заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав. Она заполняется по общим правилам, при этом учтите особенности:
- в реквизите 3, в котором указывается, зачем обращается заявитель, проставьте знак “V” в графе 3.3 “государственную регистрацию прав”;
- в реквизите 6, где указывается, что вы хотите зарегистрировать, отметьте знаком “V” графу “ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости:” и справа укажите “ипотека”.
Регистрации квартиры в Росреестре по срокам занимает в среднем неделю (варьируется в зависимости от вида услуги). При этом не играет роли формы предъявляемых документов (электронные заявки или прямое обращение). Федеральный закон № 16 регламентирует временное ограничение для оказания услуги:
- 1 неделя с даты приема – для сделок по переходу права (при подаче через МФЦ- 9 суток).
- 5 дней – осуществление кадастрового учета (для МФЦ неделю с учетом рабочих суток).
- 3 рабочих дня – при наличии печати нотариуса, предъявлении бумаг о вступлении в наследство, долевом владении в общем имуществе (многофункциональный центр отводит на рассмотрение 5 суток).
- 5 рабочих дней – для ипотеки (до семи через МФЦ).
Следует учитывать, что при одновременном проведении кадастрового учета и направления заявления о регистрирующих операциях, ведомство обрабатывает данные в течение 10 суток. Если заявитель приходит в МФЦ для получения данной услуги, стоит приплюсовать двое суток.
Когда имеется решение об ограничении с визой судебной инстанции, наложении ареста или запрете в совершении операций по внесению записей, отсчитывается три дня на выполнение действий. Обратная процедура по снятию запретных операций занимает такой же срок. Залоговое имущество подлежит рассмотрению в период до 3 рабочих дней как на пресечение, так и на возврат залогодателю или при отчуждении в госсобственность.