Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда занимаемая жилая площадь из государственной переходит в частную, появляется возможность совершать сделки по продаже, обмену, дарению и наследованию приватизированного жилья. Такая перспектива свободы действий с частными квадратными метрами очень привлекательна.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Достоинства и недостатки расприватизации.
При этом, частная собственность может нести недостатки финансового характера – затраты на арендные платежи, ежемесячные платежи в фонд капитального ремонта зданий, обязательный налог, который платят государству все собственники недвижимого имущества. В результате эти неудобства приводят некоторых частных собственников к желанию вернуть ее обратно государству, провести расприватизацию обременительной собственности.
Финансовые потери справедливо раздражают жильцов аварийного жилья. Собственники ожидают расселения, находясь в раздумьях – оставить в частном владении непригодные для проживания квадратные метры или вернуть муниципалитету.
Обязательное условие для расприватизации — это его предварительная приватизация. Если объект получен в результате дарения, унаследован или получен в результате совершения сделки купли-продажи, то такую процедуру провести невозможно.
Порядок приватизации аварийного жилья
Аварийное жилье запрещено приватизировать, о чем сказано в статье 4 закона про приватизацию. То есть при наличии всех документов, которые подтверждают аварийность, приватизация невозможна. С другой стороны, приватизация аварийного жилья и не нужна, поскольку человеку должно быть предоставлено другое жилье для проживания.
Однако возможно приватизировать ветхое жилье, поскольку нет прямого законодательного запрета на подобные действия. Ветхий и аварийный жилищный фонд путать нельзя, это два разных понятия. К ветхому относится жилье, износ которого более 70%. Отличием же от аварийного является то, что оно не угрожает здоровью и жизни людей.
Порядок проведения приватизации ветхого жилья ничем не отличается от обычной приватизации. Ответ на вопрос, можно ли приватизировать ветхое жилье однозначный – да, но нужно ли это делать? Если приватизировать подобный объект, он становится собственностью человека, после чего он обязан поддерживать его надлежащее состояние.
В случае, если такое жилье является муниципальным, остается возможность стать обладателем нормального жилища, которое в дальнейшем и можно будет приватизировать.
Порядок проведения приватизации жилья имеет несколько этапов. В ходе первого происходит оформление договора про приватизацию. В ходе второго – нужно оформить свидетельство про право собственности. Каждый этап предполагает сбор определенного пакета документов, оплату госпошлины и обращение в определенный орган.
Так, для заключения контракта на приватизацию, кроме паспорта, следует предоставить техплан, квитанцию про оплату, контракт социального найма и прочие документы. Отдельного внимания заслуживает техплан, при его отсутствии следует обратиться в БТИ, подписать соответствующий договор, который станет основанием для составления такого плана.
Когда же получен контракт приватизации, с ним и иными документами нужно обратиться в отдел Росреестра для получения собственнического свидетельства.
Другой приватизационный порядок возможен, если в населенном пункте создана служба «одного окна»/ по предоставлению государственных услуг. В таком случае нужен единственный документ – паспорт.
В некоторых случаях могут понадобится вспомогательные документы, к примеру, справка, которая подтверждает, что человек еще не реализовал право на приватизацию. Следует учитывать, что несовершеннолетние имеют право дважды принимать участие в приватизации.
Особенности приватизации ветхого и аварийного фонда
Согласно ФЗ №1541 не допускается приватизация жилья, имеющего статус аварийного. При этом следует учитывать, что аварийное и ветхое жилье — это разные правовые понятия. Аварийной признается недвижимость, которая непригодна для проживания и несет опасность для жильцов. Официальное заключение выдается жилищной комиссией, что позволяет гражданам встать на жилищную очередь в муниципалитете.
В случае несогласия с выводами жилищной комиссии, жильцы должны в судебном порядке пройти процедуру оспаривания статуса своей жилплощади. Если суд примет во внимание доводы заявителей, то статус снимается и квартиру можно приватизировать на общих основаниях. Следует учесть, что признание одной квартиры из дома аварийной обычно приводит к вынесению решения об аварийности всего объекта, и наоборот.
Ветхим признается площадь, если эксплуатационный износ составляет 70% и более. Такое жилье можно приватизировать, учитывая определенные особенности. Все зарегистрированные граждане должны дать согласие на приватизацию или заверить нотариально отказ в пользу других проживающих. Отказавшийся гражданин будет иметь право пожизненного проживания на уже приватизированной площади. В случае проводимых сделок с недвижимостью, такое лицо может оспорить договор на любом этапе заключения сделки.
Если жители ветхого жилья отказываются от предложенной приватизации, то они имеют право пожизненного проживания. В случае смерти ответственного квартиросъемщика зарегистрированные жильцы не выселяются из муниципального жилья. Чтобы стать законным наследником, необходимо быть прописанным на площади.
Закон не предусматривает период, в течение которого муниципалитет должен ответить на заявление. Поэтому не нужно думать, что процедура пройдет быстро.
Продолжительность некоторых этапов вообще сложно предсказать:
- сбор документов;
- оформления согласий сособственников;
- обращение в уполномоченный орган;
- заключение контракта социального найма.
Другие этапы имеют установленные сроки:
- получение согласия отдела опеки;
- рассмотрение заявления – 30 дней;
- подготовка нового договора на переход прав к муниципалитету – 60 дней;
- регистрация в Росреестре – от 7 до 14 дней.
Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?
В нормативно-правовых актах отсутствует понятие расприватизации. Статьей №20 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. предусмотрена возможность передачи собственного жилья в государственную или муниципальную собственность.
При этом бывший собственник может продолжать проживать в квартире/доме. Для этого с органом местного самоуправления заключается договор социального найма.
На данный момент законодательством не установлено запрета на расприватизацию жилья, находящегося в аварийном состоянии.
Член правящей партии нашей страны выдвинула предложение регламентировать на законодательном уровне деприватизацию, которая позволит российским семьям, находящемся в затруднительном положении, отдать безвозмездно жилье.
Данная инициатива вызвала множество вопросов и несогласий. Аргументировали свой протест депутаты тем, что с принятием закона высока вероятность того, что уполномоченные лица будут оказывать целенаправленное воздействие на граждан с целью отобрать их имущество. Законопроект не прошел окончательное чтение, возможно он будет авторами дополнен и доработан.
Отказ в деприватизации аварийного жилья
Подача заявления на деприватизацию аварийного жилья – отнюдь не гарантия успеха.
Орган местного самоуправления может отказать в процедуре. Разумеется, с указанием причины такого отказа:
- Включение дома в список аварийных объектов города (распространенная).
- Отсутствие согласия одного или нескольких собственников жилья.
- Нарушение формы согласия (в данном случае – нотариальная).
- Жильцы провели неузаконенную перепланировку, например – объединили ванную и туалет, оборудовали кладовую, перегородки и т.д.
- Один из совладельцев – несовершеннолетний до 14 лет. Сложность в том, что ООП не дадут согласия на лишение ребенка жилой площади. Приватизированная квартира гораздо выгоднее, чем социальное жилье. Отсюда 99% запрет на деприватизацию с участием детей.
- Имеются долги по квартплате перед УК или ТСЖ.
- Перераспределение долей в квартире, например – вселение третьих лиц в результате наследования доли умершего участника приватизации.
Откажут и в случае нехватки документов. Прежде чем подавать заявку, нужно зайти на сайт администрации города и посмотреть на перечень документов для деприватизации. Иногда список вывешивают на стенде в отделении ДГИ и МФЦ «Мои документы».
Итак, деприватизация аварийного жилья не запрещена законом. Жильцы-собственники имеют полное право вернуть квартиру в аварийном доме. Получателем будет орган местного самоуправления. Порядок действий не отличается от того, какой присущ обычной деприватизации. Заявителям нужно объединить усилия. Если кто-то из них не захочет передать жилье в городскую собственность – сделка не состоится.
Приватизация легче ее обратному аналогу – деприватизации. Зачастую жильцам попросту отказывают в возврате квартиры. Особенно если жилая площадь в аварийном доме. Разбираться во всех тонкостях в одиночку непросто. Ситуацию накаляет факт того, что дом скоро снесут. Ведь при расселении аварийных объектов жильцов переселят в новые квартиры. Но что, если это не выгодно жильцам? Юристы нашего сайта подскажут верное решение. Обращайтесь за помощью в любой сложной ситуации, не оставляйте проблему на потом – ситуация может ухудшится. Очень часто без юриста не обойтись, мы предлагаем бесплатную консультацию.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Можно ли приватизировать?
Аварийное помещение приватизировать нельзя (статья 4 ФЗ 1541-1). Для того, чтобы дом получил статус аварийного жилья, жители должны написать и подать заявление.
Если дом признан аварийным и заключение комиссией уже оформлено, жильцы имеют право встать на очередь в программу переселения. Согласно статье 50 ЖК РФ граждане получат площадь под договор социального найма. Если дом признали ветхим, то запрета на приватизацию такого объекта нет.
Часто люди путают понятия аварийного и ветхого жилья. Когда дом признаётся ветхим, он не представляет опасности для проживания. Это и является главной отличительной особенностью.
Ветхим жильё признаётся при износе 70%, а аварийным при 90% и более. Процесс приватизации ветхого жилья проходит в обычном режиме.
Что такое аварийное и ветхое жильё?
Понятия аварийное и ветхое жильё объединяет факт, что и то, и другое не отвечает санитарным и техническим нормативам, в связи с этим непригодно для проживания. Однако различия между терминами всё же есть.
Аварийным считается то помещение, в котором проводить восстановительные работы по ремонту нет смысла и возможности в связи с техническим состоянием.
На аварийных объектах находиться опасно, потому что в любой момент может произойти крушение этажей, обвал дома и т. д. Такое жильё признаётся непригодным для проживания.
Аварийный статус объект получает после выдачи решения (заключения) специальной комиссией, которую создают органы местного самоуправления (ПП№47 от 28 января 2006 года).
Дом официально признают аварийным, если:
- здание находится в опасных природных зонах;
- в конструкциях (стена, пол и т. д.) появились существенные разрушения;
- эксплуатационные характеристики снижены до недопустимого уровня;
- обнаружены повреждения конструкций после технических аварий или природных явлений;
- объект расположен в зонах возможных техногенных катастроф.
Если эксплуатационный износ жилого помещения равен 70% или более, то такое жильё считается ветхим. Часто конструкции таких объектов без признаков разрушений и повреждений, поэтому есть возможность восстановить помещение с помощью проведения капитального ремонта.
В законодательстве РФ не предусмотрено понятие «ветхое жильё» и отсутствуют какие-либо регламенты. Разница между аварийным и ветхим жильём в том, что второе не представляет никакой опасности для проживания людей.
Что такое аварийное жилье?
Российское законодательство определяет понятие «аварийное жилье» – как непригодное для проживания. Зачастую это квартиры, создающие угрозу жизни и здоровью жильцов. Большинство изношенных жилых объектов подлежит капитальному ремонту. Остальные подвергаются немедленному сносу. Жильцы аварийного дома получают компенсацию или переселяются по другим домам.
Признаки аварийного жилья:
- Изношенность несущих конструкций, угроза их обрушения.
- Нахождение дома в непригодном для проживания месте (заболоченная местность, угроза оползней, обвалов).
- Внутренние и внешние повреждения важных коммуникаций.
- Расположение дома в зоне предполагаемой техногенной катастрофы.
Выявить аварийное состояние многоквартирного дома можно с помощью специальной экспертизы. Мониторингом занимаются местные власти. Однако в некоторых случаях о неисправности могут заявить жильцы дома. Например, если проблемы не видны снаружи, а создают дискомфорт внутри квартиры.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).
Требования закона к процедуре
Можно ли приватизировать аварийное жилье? Статья 4 закона «О приватизации…» содержит прямой запрет передачи в собственность граждан жилых помещений, расположенных в аварийных зданиях.
Если жилое здание официально признано аварийным, приватизировать в нём квартиру нельзя даже
через суд
.
Как приватизировать ветхое жилье? В связи с отсутствием в законе понятия ветхого жилья приватизация его возможна. С чего начать? Приватизация в этом случае проводится в обычном порядке.
Подача заявления в администрацию, в собственности которой находится жильё. Основанием для приватизации является договор соцнайма, на основе которого наниматели вселились в квартиру.
Заявление подписывается всеми зарегистрированными по данному адресу гражданами, а также теми лицами, которые включены в договор найма, но не проживают в квартире в настоящее время. К заявлению прилагается пакет документов:
- Паспорта зарегистрированных или Свидетельства о рождении несовершеннолетних(копии).
- Справка о зарегистрированных на жилплощади.
- Договор найма. В случае его отсутствия предоставляется ордер на вселение.
- Техническая документация жилья.
- Нотариально заверенные отказы от приватизации (при наличии лиц, зарегистрированных в квартире, но не желающих получать её долю).
Если отказ оформляется от граждан с 14 до 18 лет, потребуется предоставить разрешение органов опеки.
Дети до 14 лет получают долю в жилом помещении в обязательном порядке, поэтому отказ от их имени оформить нельзя.
- Справка Форма № 9 (от граждан, которые выписывались из квартиры с момента заселения и до момента подачи заявления).
- Справки о смене фамилий (при наличии).
- Доверенность на приватизацию( если кто-либо из прописанных не может участвовать в процедуре лично).
- Справки о неучастии в приватизации (о возможности повторного участия читайте в нашей статье).
- Квитанция на оплату госпошлины (1000 рублей с каждого).
Какое жилье соответствует критериям программы переселения
Если добиться включения дома в программу нельзя , то возможно будет другая программа и в неё можно вступить? По общему правилу размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения жилого помещения. Исключение составляют случаи приобретения жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения).
Для деприватизации нужно соблюдать несколько требований:
- Деприватизируемое жилье – единственное место постоянного проживания.
- После приватизации на жилплощадь не вселялись посторонние люди.
- Отсутствуют ограничения и обременения.
- После приватизации не проводилась перепланировка.
- Все собственники согласны на деприватизацию.
- Если среди собственников есть несовершеннолетний, обязательно разрешение органа опеки на деприватизацию.
- Состав собственников с момента приватизации не менялся, никто не выбыл (в т.ч. и по причине смерти).
- Нет долгов по ЖКУ и имущественному налогу.
В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.
Как только Вы получили новое на замену. Процесс не быстрый. Но не допускайте расселения до тех пор, пока Вам не предоставят Ваше жилье. Убедитесь, что Вы его потом сможете приватизировать. На то, чтоб такие как Вы не остались без крыши над головой, государство выделило миллиарды. Если будете нерасторопным, то потом будет сложно что-то доказывать.
Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.
Тематический Федеральный закон № 1541-1 от 4 июля 1991 г. содержит нормативы процесса приватизации. В нем отмечены следующие важные нюансы:
- право получения бесплатного жилья предоставляется в РФ бесплатно только один раз;
- несовершеннолетние дети сохраняют его при переселении вместе с родителями;
- владельцами недвижимости могут стать все лица, оформившие постоянную прописку в квартире;
- приватизация аварийного жилья запрещена;
- переселение выполняется в такую же или большую по площади квартиру;
- в качестве альтернативы собственнику может быть предложена денежная компенсация.
Общим определением аварийности являются критическое состояние силового каркаса по причине:
- естественного износа;
- техногенной или природной катастрофы.
Аналогичным образом оценивают риски при расположении объекта в зоне затопления или других потенциально опасных местах. Решающий фактор – признание объекта непригодным для жилья. По этой причине для расселения может быть подготовлен дом, который находится слишком близко к высоковольтной линии электропередач или в местности с радиоактивным заражением.
Заключение о присвоении соответствующего статуса делает специальная комиссия. Ее создают муниципальные власти по правилам, определенным в ПП № 47 от 28 января 2006 г. В этом документе перечислены признаки непригодности для жилья.
Независимо от позиции региональных властей, ответ федеральных законов о том, можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме, однозначный – это невозможно после принятия официального решения об аварийности. До принятия такого решения жилье можно приватизировать.
В теории все звучит максимально просто: комиссия признала дом аварийным – квартиры в нем приватизировать нельзя, жилье ветхое – проблем с приватизацией возникнуть не должно. В жизни все намного сложнее и каждая конкретная ситуация рассматривается судом индивидуально.
В судебной практике было много примеров, когда, поторопившись, граждане решались на оформление в собственность ветхих и даже аварийных квартир, тем самым использовав свою единственную возможность на приватизацию. Спустя некоторое время теперь уже собственники квадратных метров узнавали, что дом, в котором они проживают, давно признан аварийным и подлежит расселению.
Введенные в замешательство действиями властей граждане, которые своевременно не были предупреждены об аварийности дома, могут через суд осуществить расприватизацию и осуществить возврат жилья государству, сохранив за собой возможность принять участие в бесплатной приватизации в будущем, когда подвернется вариант получше, например, после расселения.
Пример. Семья Поповых проживала в однокомнатной квартире многоквартирного дома на основании договора социального найма. Состояние МКД было очень неудовлетворительным, но власти никаких действий по исправлению ситуации не предпринимали. Устав ждать улучшения жилищных условий Поповы решили приватизировать хотя бы эту квартиру и обратились в местную администрацию с соответствующим заявлением. Переоформление было успешно завершено, но спустя полгода Поповы узнали о том, что дом уже на протяжении четырех лет является аварийным. Возмутившись этим фактом, молодая пара обратилась в суд с просьбой о признании приватизации недействительной, по причине того, что власти своевременно не оповестили их о присвоении дому «аварийного» статуса. Заслушав аргументы сторон, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, сделка была признана недействительной. Аварийное жилье вернулось городу, а с Поповыми был вновь заключен договор социального найма.
На решение суда могут повлиять многие факторы, поэтому прежде чем затевать тяжбу, необходимо трезво оценить ситуацию. В некоторых случаях в суд подавать бессмысленно, например, если:
- никаких документальных доказательств совершенного нарушения у вас нет;
- после приватизации в квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
- жилье продали третьим лицам.
Если ваш дом признан аварийным, но вы все же желаете по тем или иным причинам приватизировать свою квартиру, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они смогут бесплатно оказать консультативную помощь.