Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.
Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:
- ребенка до достижения им 14 лет;
- несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
- недееспособного человека;
- человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
- лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.
Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.
Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.
Покупка с помощью электронной сделки через банк
Не все банки проводят такие сделки. Мы рассмотрим, как это работает на примере Сбербанка. Потребуется Личный кабинет в приложении ДомКлик. Ход процесса примерно такой же, что и через нотариуса. Отличия в следующем:
- Стороны обсуждают все нюансы покупки с помощью мессенжера в приложении.
- Там же готовится договор КП.
- Процесс подготовки к сделке осуществляется менеджерами банковских отделений.
- Покупатель перечисляет оговоренную сумму на аккредитив.
Данный способ является удобным и безопасным. Риски минимальные, а процесс займет не больше двух часов. Но есть ограничения:
- Собственность должна быть оформлена после 1998 года – до этого времени ЕГРН не существовало.
- Нельзя провести альтернативную сделку – только чистая продажа.
- Сделка не проводится, если есть малолетние или недееспособные собственники.
- Нельзя провести по нотариальной доверенности или с поручителями – только личное присутствие в банке.
- Купля/продажа по долям не осуществляется.
- Не проводится по предварительному ДКП.
- Нельзя оформить по программе «Военной ипотеки».
✅ Доверенность на риэлтора
При покупке квартиры можно оформить доверенность на риэлтора, но не генеральную, а на выполнение определенных действий. Безоговорочно доверять сотруднику агентства не стоит, лучше возложить на него определенные функции.
Особенно актуальна помощь риэлтора, если имеет место альтернативная сделка, то есть предполагающая одновременную покупку-продажу 2 или более объектов недвижимости. Покупатели смотрят квартиры, и в случае согласия на приобретение оформляют доверенность на риэлтора. То есть куплю-продажу нескольких квартир будет курировать 1 человек.
Риэлторов задействуют покупатели, которые самостоятельно не хотят или не успевают заниматься всем процессом оформления, проживают в другом городе или стране. Удобнее найти нужный вариант, оформить аккредитив или договор с банком на аренду банковской ячейки, а после — передать риэлтору право на подписание договора и регистрацию сделки.
Чтобы оформить доверенность, сначала необходимо записаться на прием к нотариусу. Он сообщит точную дату и время, перечислит необходимые документы. Если все в порядке, на процедуру оформления уйдет не больше 20-30 минут. Если полномочия передаются юридическому лицу, у нотариуса на изучение документов может уйти до 3 дней.
Чтобы оформить юридически грамотный документ, который будет полностью соответствовать всем требованиям законодательства, важно выполнить следующее:
- Предоставить нотариусу полный комплект документов.
- Предоставить полные сведения о лице, которому передается право действовать от имени доверителя. Важно проверить, чтобы в доверенности не было ошибок в его паспортных данных.
- Перечислить нотариусу, какие конкретные действия должны совершаться от имени доверителя. Предоставить сведения о сроке действия доверенности.
Возможна ли ипотека по доверенности?
Одним из главных вопросов со стороны потенциальных клиентов банков является возможность передачи прав на сбор документов третьим лицам. В законодательной базе прописаны подобные условия, поэтому финансовые организации редко отказывают заявителям. Во многих случаях у семьи нет иного выбора, так как хочется переехать в кратчайшие сроки, а посещение всех нужных государственных учреждений занимает слишком много времени.
Правда, существует несколько проблем, с которым все равно придется столкнуться. Именно о них напоминают кредитные брокеры, подсказывающие, что нужно самостоятельно заниматься пакетом документов. Часто только такой подход гарантирует получение согласия со стороны банка. О каких неожиданностях идет речь?
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Виолетта Колосова:
Для того, чтобы иностранцу купить недвижимость в России, ему не обязательно выезжать из своей страны. Он может оформить доверенность на россиянина, заверить ее у местного нотариуса (иногда требуется апостиль на такой доверенности), либо оформить доверенность в российском консульстве. Если покупатель-иностранец проживает в стране, не входящей в состав Гаагской конвенции 1961 года, доверенность должна быть легализована в МИД России или в российском консульстве.
Для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, иностранцу необходим его национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом, заверенное у нотариуса согласие супруга(и) на совершение сделки купли-продажи. Согласие следует перевести на русский язык и поставить на него апостиль.
Базовая стоимость переуступки — 100 000 ₽, итоговая стоимость определяется по результатам рассмотрения заявления. Базовая цена может изменена в зависимости от готовности объекта, степени сложности проведения сделки и др. условий. Стоимость переуступки между близкими родственниками может быть снижена до 50 000 ₽.
Если вы решили купить или продать квартиру в любом объекте Группы ЦДС, мы поможем вам!
Порядок оформления ипотеки по доверенности
Купить квартиру по доверенности можно точно так же, как и напрямую. Порядок получения ипотечного кредита отличается только одним важным пунктом — оформлением доверенности. Ее составляют в нотариальной конторе. Только после получения данного документа банк будет работать с вами, как с настоящим заемщиком.
Вам нужно согласовать выбранный объект недвижимости с банком, передать всю необходимую документацию, решить вопросы со страхованием имущества, а также жизни и здоровья. Потребуется внести первоначальный взнос.
Что касается непосредственного оформления ипотечного соглашения и договора купли-продажи, то здесь все зависит от политики банка и наличия у вас полномочий на подписание бумаг от имени заемщика. Если это допускается, то вы подписываете все документы и передаете их в Росреестр для дальнейшей регистрации.
Кто может оформить доверенность на покупку квартиры
В некоторых случаях в окружении доверителя физически нет ни одного нотариуса и нет никакой возможности добраться в разумные сроки до мест, где есть нотариусы. В подобной ситуации вместо нотариуса могут действовать и другие лица:
- Командир воинской части (но только при условии, что доверитель является военнослужащим).
- Старший врач или любой другой высший начальник лечебного заведения. Обычно это актуально относительно ситуаций с наследством, однако в редких случаях применяется и для оформления доверенностей.
- Начать колонии или другого исправительного учреждения при условии, что доверитель как является заключенным.
- Капитан морского судна.
- Посол или консул.
- Старший начальник какого-либо населенного пункта, если в районе нет ни одного нотариуса.
Порядок оформления ипотеки по доверенности
Купить квартиру по доверенности можно точно так же, как и напрямую. Порядок получения ипотечного кредита отличается только одним важным пунктом – оформлением доверенности. Ее составляют в нотариальной конторе. Только после получения данного документа банк будет работать с вами, как с настоящим заемщиком.
Вам нужно согласовать выбранный объект недвижимости с банком, передать всю необходимую документацию, решить вопросы со страхованием имущества, а также жизни и здоровья. Потребуется внести первоначальный взнос.
Что касается непосредственного оформления ипотечного соглашения и договора купли-продажи, то здесь все зависит от политики банка и наличия у вас полномочий на подписание бумаг от имени заемщика. Если это допускается, то вы подписываете все документы и передаете их в Росреестр для дальнейшей регистрации.
Банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации
Если вы интересуетесь, в каком банке можно взять ипотеку в другом городе без прописки, то должны знать, что такую услугу предлагают далеко не все финансовые организации. Риски кредитования в этом случае гораздо выше.
Если заемщик не будет вносить ежемесячные выплаты, кредитору предстоит процедура взыскания просроченной задолженности, иногда дело доходит до продажи залогового жилья. Проведение этих процедур осложняется расположением объекта недвижимости в отдаленности от банка.
Обычно банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации, обладают разветвленной сетью филиалов. Поэтому при выборе финансовой организации обратите внимание на крупные банки, отделения которых есть практически в каждом городе страны.
Это:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- ВТБ;
- Газпромбанк;
- Альфа-Банк;
- ДельтаКредит.
Перечисленные банки отличаются высокой степенью надежности и более-менее выгодными условиями. Они имеют развитую сеть филиалов, что существенно упрощает одобрение заявки.
Помимо этих шести банков, ипотеку в другом городе можно получить и в иных финансовых организациях: все зависит от нужного вам региона и конкретных обстоятельств.
Рассмотрим на примере двух наиболее популярных сетевых банков условия предоставления междугородней ипотеки.
Какой может быть доверенность
Она может быть такая:
— разовая. Применяется для осуществления одного или нескольких действий один раз. Например, когда доверяют другому лицу собрать документы, принять или передать залог, подписать ДКП. Ее часто оформляют в ситуациях, когда стороны уже договорились об основных моментах и выходят на сделку. Когда все доверенные действия будут выполнены, доверенность перестает действовать;
— генеральная. Это доверенность, на основании которой человек может многократно выполнять от имени доверителя различные действия. Если доверитель – собственник квартиры, то доверенное лицо может распоряжаться по доверенности жильем так, как своим. Поэтому при оформлении такого типа документа доверитель часто ограничивает полномочия доверенного лица, например, указывает, что разрешает проводить показы квартиры, заключать предварительный и основной ДКП, получать задаток и основную сумму.
Порядок покупки квартиры по доверенности
Есть несколько возможных вариантов, которые могут отличаться тем, что будет делать доверенное лицо – покупать квартиру или приобретать ее. Также порядок действий может отличаться тем, вышли ли уже стороны на сделку или нет, будет ли передаваться задаток, какой выбран способ расчета за недвижимость.
Один из возможных вариантов покупки жилья по доверенности с передачей средств через банковскую ячейку может включать такие этапы:
1. Покупатель оформляет доверенность, в которой доверяет другому лицу найти и приобрести квартиру.
2. Доверенное лицо самостоятельно или с помощью риэлтора ищет подходящий объект.
3. Доверенное лицо выбирает квартиру, обговаривает условия сделки, при необходимости согласовывает их с доверителем, например, окончательную цену объекта.
4. Оформляется предварительный ДКП.
5. Передается задаток — наличными или на банковский счет. Независимо от того, кому будут передаваться средства, необходимо указать их назначение, например, в расписке о передаче наличных средств или в назначении платежа при банковском переводе. Дополнительно кроме назначения стоит указать реквизиты предварительного ДКП.
6. Подготавливаются документы, который нужны для сделки.
7. Подписывается ДКП.
8. Покупатель арендует ячейку в банке и кладет туда деньги.
9. Регистрируется право собственности на нового владельца.
10. Продавец забирает деньги из ячейки.
Риски для сторон — что может пойти не так
Если доверителем выступает продавец квартиры, к основным рискам можно отнести:
— для собственника квартиры. Доверенное лицо может совершить несогласованные с владельцем действия, например, продать недвижимость слишком дешево. Чтобы оспорить сделку, владельцу придется обращаться в суд;
— для покупателя. Доверенность может быть подделана или отозвана. Если сделку признают недействительной, придется вернуть квартиру ее владельцу. Тот, кто взял деньги у покупателя, должен их тоже вернуть, но на деле получить их назад выходит не всегда — часто приходится обращаться в суд.
При покупке объекта по доверенности риски могут быть такие:
— для продавца это может быть признание сделки недействительной, когда квартира будет возвращена и придется вернуть назад деньги, которые могут быть потрачены;
— для покупателя это может быть недобросовестное доверенное лицо, которое приобретет квартиру по завышенной цене или по невнимательности купит жилье с прописанными людьми, с неузаконенной перепланировкой. Свои права можно защитить, но для этого нужно идти в суд.
С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.
Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:
- ребенка до достижения им 14 лет;
- несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
- недееспособного человека;
- человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
- лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.
Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.
Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.