Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Как переуступить квартиру в строящемся доме
Застройщики почти всегда взимают комиссию за сделки по переуступке. Плата может составлять фиксированную сумму, например 30 000 рублей, или процент — 3% от стоимости задания. Эта сумма указывается в договоре о разделе недвижимости.
Еще один возможный прием — включить в CDU пункт о праве застройщика на одностороннее изменение условий. «Застройщик, заключая договор долевого участия застройщика, может внести в него исковые оговорки о возможности одностороннего расторжения договора по собственной инициативе, одностороннего изменения площади квартиры или цены.
Важно понять, на основании какого договора торговец требует 3% залога и какова процедура его возврата, если кредит не будет одобрен. Также важно обратить внимание на то, на чей расчетный счет будут перечислены средства дольщика и ипотечные средства.
Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:
Такая практика на рынке имеет место быть. Ничего экстраординарного в данной схеме нет. Конечно, лучше, когда Вас обслуживают непосредственно в компании застройщика, где менеджеры обладают всеми необходимыми компетенциями и могут сами, не обращаясь к ипотечному брокеру, решить проблему клиента. То есть собрать полный пакет документов, подать в банк, получить решение и спокойно вывести клиента на сделку.
Второй вариант когда за данным ИП скрывается менеджер по продажам объекта, которого оформили в виде ИП для упрощения налогообложения. То есть штатные менеджеры по продажам выведены на эту схему, чтобы оптимизировать налоговые отчисления. В этом случае они платят не 13%, а 6%.
Наконец, это может быть банальный случай, когда данное ИП является ипотечным брокером, который за свои услуги (одобрение человека на ипотечный кредит в ряде банков) берет 3% комиссии. Такое практикуется, когда собственные менеджеры застройщика не обладают должной квалификацией. По этой причине может привлекаться ИП для выполнения необходимых функций.
Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?
В этом случае земля берется застройщиком в аренду у государства», — говорит юрист. Таким образом, дом и квартира в нем будут находиться на арендованной земле. Можно ли выселить жильцов из таких квартир?
Как правило, такие сделки совершаются:
- инвесторы — те, кто покупает право на квартиры на стадии фундамента и продает их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме по личным причинам, например, из-за рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили право на квартиры, а не деньги за свою работу.
Важно также, что в московских проектах преобладает старая схема продажи квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Если в новостройке заканчиваются квартиры от застройщика, покупатели обращаются на «вторичный первичный рынок» — т.е. покупают их у других дольщиков через уступку права из договора долевого участия.
Лучший вариант — ознакомиться с договором аренды земли застройщика вместе с инвестиционным договором, привлекая юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Оцените стоимость квартиры
Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.
Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.
Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.
Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?
-
Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.
-
Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.
-
Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.
-
Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.
-
Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.
-
После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.
Какие налоги нужно заплатить после покупки квартиры
Порядок оформления Оформление возврата НДФЛ не представляет собой сложность, поэтому с ним справится каждый заявитель. Единственную трудность представляет собой заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Чтобы не возникло проблем, при её заполнении рекомендуется учитывать следующие рекомендации:
- все указываемые сведения должны соответствовать действительности, если представлена искаженная или ложная информация, то заявителю будет вынесен отказ;
- заполнять документ необходимо печатными буквами, это позволяет сотрудникам налоговых органов разобрать почерк, более того в некоторых отделах используются сканеры, считывающие информацию и переносящие её на монитор;
- запрещается выходить за границы клеток, рисовать или чертить на полях.
После заполнения декларации необходимо приступить к составлению заявления.
Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру
В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.
Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:
- инвестирование;
- использование в коммерческой деятельности компании.
Способы оформления между застройщиком и подрядчиком
Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.
Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.
Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.
ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.