Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

• Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
• Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
• Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
• Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
• Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
• Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.

В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.

Преимущества и недостатки ипотеки

Оформляя кредит на приобретение квартиры или дома, следует задуматься о достоинствах и недостатках получаемой ипотеки. Важно оценить собственные возможности и понять, какую выгоду удастся получить.

Сначала рассмотрим важные достоинства данного вида кредита:

• приобрести жилье можно даже без первоначального взноса – это помогает сэкономить денежные средства и открывает больше возможностей перед гражданами, имеющими небольшой доход. Не у каждого клиента есть возможность сделать большой первоначальный взнос. Тем не менее, еще более выгодным становится сотрудничество в том случае, если первоначальный взнос уже был сделан заемщиком. Банк в такой ситуации идет навстречу клиенту и понижает процентную ставку по кредиту. Чем выше взнос, тем ниже процентная ставка;
• кредит можно досрочно погасить – практически все банки предоставляют такую возможность клиентам. Это избавляет от больших переплат. В большинстве случаев граждане стараются закрыть кредит раньше срока, заявленного в заключенном договоре;
• широкий выбор недвижимости – банки не ограничивают клиентов в выборе квартир, которые могут быть приобретены. Оформить можно покупку жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости.

Виды ипотечных кредитов

Ипотека – это один из видов кредитов, которые можно получить после обращения в банк. Заключение ипотечного договора позволяет гражданам решить проблему нехватки денег для приобретения собственного жилья.

Всего есть несколько видов ипотечных кредитов:

• покупка недвижимости на вторичном или первичном рынке – чаще всего именно для этого граждане берут кредит. Чтобы повысить интерес к ипотечному кредитованию, банки постоянно совершенствуют действующие программы. Снижение процентной ставки и более лояльное отношение к клиентам помогают добиться этой цели;
• строительство дома – ипотечный кредит клиент может использовать не для покупки строящегося или готового жилья, но и для того, чтобы самостоятельно построить дом. В таком случае оформленная ипотека помогает покрыть расходы;
• покупка земельного участка – единственным ограничением по данному пункту является невозможность приобретения участка, имеющего сельскохозяйственное назначение;
• рефинансирование кредита – новую ипотеку клиент может использовать для погашения старого долга перед кредитной организацией.

Обратите внимание, что условия сделок обязательно нужно обсуждать с представителем банка, чтобы не совершить ошибку, заключив договор на невыгодных условиях.

К примеру, некоторые банки не слишком лояльно относятся к клиентам, оформляющим ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому условия кредитования могут быть не слишком выгодными. В таком случае придется найти подходящее предложение, изучив требования, предоставляемые другими банками.

Пошаговая инструкция получения ипотечного кредита

Данная инструкция поможет клиентам, которые решили приобрести жилье на вторичном рынке:

1. Оформление заявки на получение ипотечного кредита в банке. Следует отправиться в офис кредитной организации и оставить соответствующую заявку, затем дождаться, пока банк ее одобрит. Получить кредит смогут только граждане, имеющие чистую кредитную историю и высокий уровень постоянного дохода. Это особенно важно в 2021 году. Банки из-за возросших рисков, спровоцированных пандемией, начали предъявлять к клиентам более высокие требования.
2. Поиски продавца, согласного заключить ипотечную сделку. На вторичном рынке продавцы больше ориентированы на сотрудничество с покупателями, не связанными с ипотечными кредитами. На поиски может уйти немало времени. К тому же, не каждый продавец согласится ждать, пока покупатель сможет внести всю необходимую сумму.
3. Согласовать приобретение жилплощади с кредитной организацией. Если квартира понравилась заемщику, это не означает, что она будет сразу куплена. Невозможно заключить договор купли-продажи, если не было получено соответствующее одобрение от кредитной организации.

Заключительным этапом является сделка, заключаемая между покупателем и продавцом. Если все пройдет хорошо, заемщик станет собственником квартиры и сможет приступить к выплате кредита, оформленного в банке.

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

• правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
• гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
• ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
• согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
• справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
• рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру:

• рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры;
• выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования;
• соберите документы для подачи заявки;
• посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа;
• дождитесь одобрения;
• после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки;
• ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость;
• назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса;
• произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором;
• после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку;
• подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег;
• начинайте выплачивать ипотеку.

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

После того, как банк одобрит ипотеку, у вас будет в среднем 3 месяца на поиски жилья. Под ипотеку подойдет далеко не каждая квартира на вторичном рынке. Особенно много вопросов возникает у банков к петербургскому старому фонду и обветшавшим хрущевкам. Банк обращает внимание на состояние квартиры и дома. Особенно важны несколько параметров.

— Перепланировка. Если в квартире снесли или построили стены, это должно быть отражено в кадастровом паспорте. В противном случае перепланировка считается незаконной, банк кредит на такую квартиру не даст.

— Капремонт в доме. Особенно опасны неисправные коммуникации и деревянные перекрытия в старых домах. Если их не заменили, банк с большой долей вероятности может не дать ипотеку.

— Чистоту в документах. Квартира должна принадлежать тому, кто ее продает.

Если выбранное жилье соответствует всем перечисленным параметрам, смело подавайте его на одобрение в банк. Он пришлет вам список документов, которые нужно запросить у продавца. Квартиру будут проверять на наличие задолженностей по коммуналке, количеству собственников, в том числе прописанных детей, чистоту предыдущих сделок и так далее. После проверки банк вынесет вердикт, готов ли он дать кредит на выбранное вами жилье. Обычно рассмотрение занимает от трех дней до недели.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

• ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
• наличие и работоспособность дверей, окон;
• наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
• состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
• в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
• отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
• проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
• соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

• аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
• сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
• в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

• предварительный договор купли-продажи;
• соглашение о задатке;
• расписка о получении денег.

Что нужно знать продавцу?

Так как сделка зависит от решения банка, то лицу, намеренному продать жилье, нужно иметь в виду, что кредитор должен убедиться в рентабельности сделки. То есть, если в титуле квартиры имеются «белые пятна», которые снижают чистоту сделки, то банк такую покупку не одобрит. Поэтому собственникам проблемных квартир лучше сразу отказаться от предложений по ипотеке, так как они лишь потратят время на ожидание одобрения банка, вероятность которого равна нулю.

Кроме этого, если правоспособность объекта в порядке, продавцу понадобится:

• собрать дополнительный пакет документации для банка;
• ожидать одобрения кредита.

До момента оформления кредитного договора покупателя с банком можно оформить только предварительный договор купли продажи (ПДКП), ни в коем случае не оформлять основной договор, так как при ипотеке он будет получать деньги от банка, а не от покупателя.

Третий шаг — выбор квартиры

После одобрительного решения о выдаче ипотечного займа есть 3-4 месяца на выбор объекта для покупки. Лучше всего вторичное жильё представлено на специальных сервисах в интернете «Домофонд» (дочерняя структура «Авито» с более удобной системой поиска), «Циан», «Яндекс. Недвижимость».

Помимо качественных характеристик и местоположения при выборе квартиры в такой ситуации следует обращать на:

• готовность продавца принять расчёт ипотечными средствами;
• дату постройки дома — банки не оформляют ипотеку на квартиры на старый фонд (дома старше 60 лет), а также с деревянными перекрытиями;
• наличие всех бумаг на объект продажи, запрашиваемые банком, а именно свидетельства собственника (при наличии), кадастрового паспорта, договора, фиксирующего наличие имущественных прав.

Ипотека на вторичное жилье: проценты российских банков

Вот некоторые проверенные финансовые организации, в которых можно получить ипотеку на жилье вторичного рынка:

• Сбербанк (ставка от 12,5 процентов, срок – до тридцати лет, взнос – от 15%. Ипотеку на вторичное жилье в Сбербанке можно оформить без подтверждения занятости и уровня доходов);
• ВТБ 24 (ставка от 13,5 процентов, срок – до 30 лет, взнос – от 20%. Особые условия ипотеки на вторичное жилье в ВТБ24 предоставляются держателям зарплатных карт банка);
• Банк Москвы (ставка от 13 процентов, срок – до 50 лет, взнос – от 20%. Нет комиссии за досрочное погашение кредита);
• АИЖК (ставка от 12,25 процента, срок – до 30 лет, взнос – от 10%).

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.

1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Жёсткие сроки для покупателя и большие – для продавца

Покупателю, который уже располагает необходимой суммой денег на квартиру, для проверки всех документов и подготовки к сделке, как правило, достаточно 5–7 дней. «Ипотечнику», по опыту работы столичных риелторов, в ряде случаев может понадобиться в три раза больше времени – до 20 дней. Подготовка и получение отчёта об оценке квартиры – от 3 до 10 дней, анализ всех документов в банке – ещё 3–7 дней. В некоторых случаях заключение договора страхования сделки тоже потребует 2-3 дня.

Не все продавцы готовы ждать так долго с риском зря потратить время, если банк не «пропустит» квартиру. Поэтому подобные сроки лучше обговаривать заранее.

Если учесть, что банк одобряет кандидатуру по ипотеке, как правило, только на три месяца до получения кредита, и у потенциального заёмщика времени для поиска подходящей квартиры тоже не так много.

Где выгоднее оформить ипотеку на вторичное жилье?

Кредитных программ на покупку вторичного жилья очень много. Самые выгодные условия кредитования предлагают следующие банки:

1. ФК «Открытие кредит «Квартира» выдает под 9,35-9,95% годовых. При отказе от личного и титульного страхования ставка повышается на 4%. Обязательный авансовый взнос – 15%. Кредит необходимо погасить в течение 30 лет. Максимальный лимит – 30 млн рублей.
2. Банк «Уралсиб» выдает ипотеку под 10,9% годовых. При отказе от страхования ставка повышается на 2%. Минимальный авансовый взнос – 10%, а возможный кредитный лимит – 50 млн рублей.
3. Зенит банк и его «Военная ипотека»: ставка 9% годовых, обязательный аванс – 20%. Максимальный кредитный лимит – 2,41 млн рублей. Данной программой могут воспользоваться только военнослужащие, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы более трех лет.
4. Сбербанк и программа «Молодые семьи»: ставка 9,4-9,5% годовых (+1% при отказе от личного страхования), минимальный авансовый взнос – 15%, срок кредитования – 30 лет. Максимальной суммы кредита не установлено. На момент оформления ипотеки одному из супругов не должно быть больше 35 лет.
5. Программа от «Россельхозбанка»: ставка 9,45-9,75% годовых (+1% при отказе от личного страхования), первоначальный взнос – 15%, срок кредитования – 30 лет, возможный кредитный лимит – 30 млн рублей.

На основании выше изложенного материала можно сделать следующий вывод. Условия по ипотеке на «вторичку» довольно выгодные. Процентные ставки даже не превышают 10% годовых, но при условии, что клиент оплатит страховку. А это дополнительные затраты для него.

Похожие записи:

• Письмо-требование об оплате задолженности
• Cрок исковой давности задолженности по алиментам
• Организации должны уплатить имущественные налоги за 2022 год по новым правилам