Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственный жилищный сертификат на покупку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые категории граждан, например, молодые ученые, врачи, военные, многодетные семьи, и те, кто лишился жилья из-за стихийных бедствий, могут получить сертификат на покупку или строительство недвижимости.
Как приобрести квартиру с использованием жилищного сертификата
Это возможно благодаря федеральным и региональным программам, на которые выделяют средства из федерального бюджета. По таким программам выдают государственный жилищный сертификат, сокращенно ГЖС.
Кроме государственных жилищных сертификатов есть региональные программы, которые дают льготы на покупку жилья. Право на льготу подтверждается свидетельством. Такие программы действуют только в рамках определенной территории, например области.
Сертификат дает право 1 раз получить деньги из федерального бюджета на покупку готового или строящегося жилья. Какое именно жилье можно приобрести, будет указано в сертификате.
Сертификат всегда именной, его нельзя передать кому-то. Приобрести объект можно только в регионе, который указан на сертификате. В нём также указывается:
- Название программы, серия и номер сертификата, дата выдачи, размер выплаты
- Данные владельца, а также информация о членах семьи
- Название организации, которая выдала сертификат, их печать и подпись
Недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи, указанных в сертификате.
Срок действия жилищного сертификата
Документ имеет ограниченный срок действия – 9 месяцев. Это связано с постоянной динамикой цен на рынке недвижимости. Нет смысла получать выплату без скорейшей реализации. В итоге длительного ожидания цены на жилье вырастут.
На заметку. Сумма сертификата рассчитывается на дату выдачи и не изменяется в течение всего срока действия.
После подписания документа у владельца есть три месяца для обращения в банк. Датой выдачи считается дата подписания уполномоченным лицом. Считать 3 месяца нужно от этого срока, а не от даты вручения.
Если не успеть в положенный срок, то документ аннулируется. Право на участие в программе не теряется, но придется ждать следующего года и нового распределения сертификатов в порядке очереди. Документы, неврученные в течение трех месяцев с даты подписания, уничтожаются.
На заметку. В сертификате есть две графы со сроками. В одной из них указана дата, до которой нужно сдать его в банк. В другой – общий срок действия, в течение которого нужно купить квартиру.
Какие проблемы могут возникнуть с жилищным сертификатом?
- Нарушены сроки сдачи сертификата на приобретение жилья в кредитную организацию. Несмотря на то, что жилищный сертификат действует 7 месяцев, определен срок сдачи его в банк – на это его владельцу выделяют 3 месяца. Гражданин сдает в банк сертификат, а также оформляет пакет документов: договор банковского счета и открытие счета. Если сертификат отдать в кредитную организацию позже, то она откажется его принимать. Тогда можно написать официальное письмо в орган власти, который выдавал сертификат на жилье, и попросить заменить ГЖС.
- Бывают случаи, когда в сертификате информация о владельце ГЖС или его родственниках указана с ошибками в ФИО, дате рождения, в данных паспорта. Если такое случилось, нужно обратиться в тот орган, который выдавал сертификат на покупку жилья, уведомить о выявленных неточностях и попросить перевыпустить ГЖС.
Как обналичить с помощью риэлторов
Некоторые риэлторские компании предлагают данную услугу за процент от сделки. Суть заключается в том, что они находят в своей базе жилье, подходящее по сумме сертификата.
После этого находит на него покупателя и договаривается с обеими сторонами сделки, что они немного подождут. Обычно, для всей операции нужно не более 2 месяцев.
Компания проводит покупку по ГЖС, после чего жилье переходит в собственность владельца облигации.
Как только органы юстиции подтвердят право собственности, агентство проводит вторую часть сделки и продает недвижимость заинтересованному покупателю.
В результате продавец получает средства от государства, покупатель – выбранную жилплощадь, а клиент – наличность за сертификат.
На что можно потратить субсидию молодым семьям
Субсидию в рамках программы можно использовать для покупки жилья любой стоимости и класса. Финансовый эксперт Ян Мирчинский рассказал, что подобную социальную выплату можно использовать:
- для оплаты покупки жилого помещения;
- для оплаты строительства жилого дома;
- для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого взноса в полном размере, после уплаты которого жилое помещение переходит в собственность молодой семьи;
- для уплаты первоначального взноса при получении жилищного кредита;
- для оплаты услуг уполномоченной организации по приобретению в интересах молодой семьи жилого помещения на первичном рынке жилья;
- для погашения суммы основного долга (или ее части) и уплаты процентов по жилищным кредитам;
- для оплаты участия в долевом строительстве.
Покупка жилья на государственный жилищный сертификат
Открытие банковского счета
Банковский счет открывается владельцем сертификата не позднее двух месяцев с даты выписки сертификата. Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, указанного в сертификате. При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета, если счет открывается по доверенности, чтобы денежные средства были оплачены, лучше всего проконсультироваться в нашем агентстве.
Распорядитель счета до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляется за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.
Поиск вариантов жилья
Следует иметь в виду, что Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном и вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.
Общая (жилая) площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена семьи гражданина — участника подпрограммы, учтенного при расчете размера субсидии, не может быть меньше нормы общей (жилой) площади жилого помещения, установленной органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья. Приобретаемое жилое помещение оформляется в долевую собственность всех членов семьи владельца сертификата.
Приобрести жилье по Сертификату Вы можете только в том субъекте Российской Федерации, который указан в Сертификате (г. Москва и Московская область — это разные субъекты Российской Федерации).
Начинать реализацию выданного Вам сертификата необходимо с изучения рынка жилья в выбранном регионе. При этом необходимо взвесить свои финансовые возможности по доплате (выше суммы выделенной субсидии) с реальными ценами на жилые помещения, определиться какое жилье вы хотите приобрести. Так как размер социальной выплаты рассчитывают исходя из установленной нормы площади жилья: 18 кв. м на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м — на семью из двух человек и 33 кв. м — на одинокого человека.
Для «воинских» сертификатов (серии УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по Российской Федерации определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие.
Приобретая квартиру в доме-новостройке необходимо помнить, что с момента приемки дома Госкомиссией до его оформления в собственность проходит определенный срок. Подпрограмма позволяет приобретать только то жилье, которое можно оформить в собственность.
После того, как Вы определились с вариантом приобретения жилья, необходимо заключить договор с продавцом жилья.
Перед оформлением приобретаемого жилья, рекомендуем проверить «юридическую чистоту жилого помещения». Особое внимание необходимо уделить соблюдению имущественных прав недееспособных и ограниченно дееспособных лиц, а также детей до 18 лет.
При заключении договора приобретения жилья продавец должен представить Вам документы необходимые для совершения сделки.
При этом следует иметь в виду, что:
— продавец жилья должен обладать правом на это жилье;
— квартира должна быть юридически чистой;
— договор купли-продажи жилья не требует обязательного нотариального удостоверения.
Вы можете самостоятельно подготовить договор в простой письменной форме, но необходимо знать, что подготовленный Вами договор может быть не зарегистрирован органами осуществляющими государственную регистрацию права собственности. Даже если договор зарегистрирован, то это еще не означает, что банк его оплатит, так как у банка имеются свои требования к оплате договоров. Возврат договоров на устранение ошибок может привести к тому, что продавец квартиры может отказаться от дальнейшей продажи квартиры с оплатой по сертификату.
Требования к договорам, представляемым на оплату
При оформлении договора приобретения жилого помещения Вы должны обратить внимание на требования банка по оплате договора купли-продажи квартиры (жилого помещения). В случае если стоимость жилья по договору приобретения жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре должен быть определен порядок уплаты недостающей суммы. В договоре должно быть указано, что оплата происходит путем перечисления средств с банковского счета покупателя на счет продавца.
Договор приобретения жилого помещения
Владелец сертификата в течение срока действия сертификата должен представить в банк договор купли-продажи жилого помещения, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае, если приобретаемое жилое помещение расположено в жилом здании, строительство которого завершено, оно принято в установленном порядке в эксплуатацию, но акт приема-передачи жилых помещений (квартир) не составлялся и право собственности на них не зарегистрировано, вместо договора купли-продажи жилого помещения в банк предъявляется договор уступки требования на жилое помещение, заключенный в соответствии с гражданским законодательством РФ владельцем сертификата и лицом, имеющим требование на это жилое помещение, и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (далее именуется свидетельство), полученное в результате реализации условий этого договора, оформленное на имя владельца сертификата и членов его семьи.
Регистрация договора приобретения жилого помещения и прав собственности
В соответствии с Законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ регистрация сделки с недвижимостью проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов. Этот срок, в случаях предусмотренных законом, может быть продлен.
В соответствии с постановлением Правительства Российской федерации от 26.02.98 г.№248 установлен максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и составляет для физических лиц 3-х кратный установленный законом минимальный размер оплаты
Оплата приобретаемого жилья
Перечисление средств с отдельного банковского счета лицу (лицам), участвующему (участвующим) в договоре (договорах), осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора (договоров) к оплате.
В случае если стоимость жилого помещения превысила размер субсидии, указанный в сертификате Банк проверяет наличие документа, подтверждающего зачисление собственных средств владельца сертификата на его банковский счет или на счет лица, предоставившего жилье по договору приобретения жилого помещения.
Участник имеет права получать своевременную информацию о статусе и номере по выдаче сертификата. Получить информации можно по месту нахождения административного органа власти. Информация предоставляется по первому запросу в сжатые сроки.
Для получения информации следует составить письменное заявление в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Сотрудник, принимающий заявление обязан на экземпляре участника поставить дату и подпись. Один экземпляр рассматривается жилищным отделом, другой остается на руках участника.
Запрос можно вручить как лично в руки, так и с помощью заказного письма с уведомлением о вручении. В данном случае ответ поступит в письменном виде в течение 30 календарных дней с момента получения запроса.
Еще одним видом подачи запроса является государственная онлайн-система, которая создана для упрощения ведения процедуры.
Реализовать государственный жилищный сертификат можно путём открытия счёта в банке. Открыть его может лишь владелец сертификата, но не позже, чем в течение двух месяцев от даты выдачи облигации. Сделать это можно по всей России, без привязки к населённому пункту, в котором документ был выдан. Заполнение банковской карточки с образцами подписей при оформлении доверенным лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность, обязательно. До того, как приобретение жилья будет осуществлено, распорядителю счёта нужно будет явиться в банковское учреждение по месту, где квартиру будут покупать, и предоставить там ранее заключённый договор об открытии специального расчётного счёта.
Гражданин, который владеет облигацией, вправе приобрести квартиру, как на первичном рынке (в новостройке у застройщика), так и на вторичном. Не имеет значения, будет ли выступать в качестве продавца физическое или юридическое лицо и какая это будет жилплощадь. Главным требованием к ней выступает соответствие жилья техническим и санитарным требованиям. То есть жилплощадь должна быть полностью пригодна для постоянного на ней проживания. Кроме того, площадь объекта не должна быть меньше, чем того требует расчёт на каждого проживающего.
Обналичивание документа
На законодательном уровне обналичивание жилищного сертификата не предусмотрено, однако на сегодняшний день подобные процедуры проводят некоторые агентства недвижимости. Это весьма непростой с юридической стороны процесс, сопряжённый с множеством рисков. По сути, это схема с двойной сделкой, охватывающей не только недвижимый объект, но и финансовые средства.
При проведении такой процедуры владелец сертификата является в недвижимое агентство, предоставляющее необходимые услуги. По умолчанию клиент уже готов к приобретению жилья и согласен ожидать до трёх месяцев, пока сделка будет совершена. Физическое лицо самостоятельно выбирает желаемую недвижимость.
Какая сумма сертификата в 2021 году?
Сертификат на жилье не имеет единого денежного выражения. В этом, например, его отличие от материнского капитала.
Размер жилищного сертификата рассчитывается в индивидуальном порядке – в зависимости от двух факторов:
- Средняя цена кв. метра в регионе – на дату выдачи сертификата. Обязательно с учетом повышающих или понижающих коэффициентов (например, на III квартал 2021 года средняя цена м² по стране – 65 400 рублей);
- Состав семьи держателя сертификата – расчеты ведутся в соответствии с общей жилой площадью на человека:
- одинокому – не менее 32 м²;
- семья из двух человек – от 42 до 45 м²;
- трое и более – минимум 18 м² на каждого человека.
Общий момент – перечисление не всей цены за квартиру, а лишь части. Обычно считают в процентном отношении – от 30 до 50%, но в ряде случаев выплаты достигают 100%. Например, переселенцам с Севера или пострадавшим от природных катаклизмов.
Для кого. Кадровые военные, сотрудники Росгвардии, вневедомственной охраны, СОБРа и ОМОНа могут получить льготную ипотеку на специальных условиях. Вместо заемщика первоначальный взнос и ежемесячные платежи платит государство.
Как работает. Участвовать в программе могут все военные в возрасте от 22 до 45 лет, зарегистрированные в накопительно-ипотечной системе (НИС). На именной накопительный счет каждого из них государство (Росвоенипотека) ежегодно переводит деньги — 268 465 ₽ в 2018 г. Из накопленных таким образом средств, государство и выплачивает ипотеку.
Через 3 года после начала начислений, вы можете потратить накопленные деньги на первоначальный взнос или выплаты по ипотеке. Государство заплатит за вас первоначальный взнос и будет оплачивать ежемесячные платежи. Если вы досрочно уволитесь, придется самостоятельно заплатить банку оставшийся долг и проценты. Максимально государство заплатит за ипотеку 2,46 млн ₽.
Как оформить. Подайте рапорт на внесение себя в реестр участников НИС, если не участвуете в программе автоматически. Через 3 года получите Свидетельства участника НИС. Когды выберите квартиру, подайте заявку в банк. Когда все документы проверят, банк, вы и Росвоенипотека заключат договор о целевом жилищном займе. Сначала банк заплатит за вас продавцу, потом государство заплатит за вас первоначальный взнос и будет переводить ежемесячные платежи.
Сроки. Дольше всего займет ожидание минимального срока участия в НИС — 3 года. Все остальное займет чуть больше времени, чем обычная ипотека. Банк доверяет заемщику-военному и откажет ему только в случае плохой кредитной истории.
Для кого. Дождаться субсидии по программе «Молодая семья» практически нереально. Гораздо проще получить льготную ипотеку от государства для семей, в которых родится второй или любой последующий ребенок с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 г. Родители должны быть гражданами РФ. Если у вас уже трое детей, льготной ставки не будет. Требований к доходам, площади квартиры и наличию собственного жилья нет — вы можете взять льготную ипотеку, даже если вам есть где жить.
Как работает. Участники программы могут взять в ипотеку новостройку по льготной ставке — 6% годовых на 3-8 лет. Недополученную разницу от банковской ставки банку заплатит государство. Еще можно рефинансировать действующий кредит на первичное жилье, который выдан до 1 января 2018 года и несколько лет платить меньше. На вторичку взять семейную ипотеку и рефинансировать кредит нельзя. Также обязательное условие — ипотека должна быть для кредитов с аннуитетными платежами (когда платежи каждый месяц одинаковые).
Чтобы оформить семейную ипотеку, подайте ипотечную заявку в банк до 31 декабря 2022 г. Ограничений по срокам в программе нет — все решает банк на основании собственных критериев платежеспособности заемщика. Максимальная сумма кредита (не цены) в регионах — 6 млн ₽, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн. Первоначальный взнос — от 20 %, при рефинансировании новый кредит должен быть не больше 80% от стоимости имеющейся квартиры. Для первого взноса можно использовать маткапитал.
В течение льготного периода ставка будет 6% (если захочет, банк может даже снизить эту ставку). Пониженная ставка действует, только если заключены договоры страхования жизни и жилья. Когда льготный период закончится, ставка станет равна ключевой ставке ЦБ на дату предоставления кредита плюс (а не той, что будет действовать на момент окончания льготного срока) 2 процентных пункта. Если возьмете ипотеку сейчас, после льготного периода ставка будет максимум 9,25%.
Срок льготной ставки зависит от очередности родившегося ребенка:
- родился второй ребенок — ставка действует 3 года;
- третий — 5 лет;
- сначала второй, потом третий — 8 лет.
Если у вас пока один ребенок, можете взять обычную ипотеку, а после рождения второго рефинансировать ее по льготной ставке.
Как оформить. Подать заявку на семейную ипотеку можно не во все банки, а только в самые крупные. Выбрать банк, который принимает участие в программе в вашем регионе, можно на сайте Дом.РФ. Помимо стандартных документов для заявки понадобятся свидетельства о рождении детей. Подавать документы отдельно в местную администрацию не нужно — банк все сделает за вас.
Сроки. Такие же как при оформлении обычной ипотеки. Семейная ипотека — реальная возможность хорошо сэкономить и позволить себе квартиру прямо сейчас.
Государственная программа помощи заемщикам
Для кого. Государство может незащищенным категориям людей:
- родителям и опекунам несовершеннолетних детей;
- заёмщикам, у которых на иждивении школьник, студент или аспирант в возрасте до 24 лет на очной форме обучения;
- ветеранам боевых действий;
- инвалидам или родителям детей-инвалидов.
Кроме этого, должно быть соблюдено два условия:
- среднереднемесячный доход семьи за последние 3 месяца не выше двойного прожиточного минимума, принятого в вашем регионе;
- ограничения по площади квартиры: однокомнатная — 45 м2, двухкомнатная — 65 м2, трехкомнатная — 85 м2;
- ежемесячный платеж по кредиту с даты заключения кредитного договора вырос на 30% или больше.
Как работает. Банк может снизить сумму долга по кредиту на 30% от оставшейся, но не более чем на 1,5 млн ₽. Недополученную прибыль банку заплатит государство.
Банк снизит сумму долга, соответственно, уменьшатся и ежемесячные платежи. Но платить их вам все равно придется.
Как оформить. Обратитесь в банк. Уточните возможность реструктуризации и предъявляемые к этому требования. Подтвердите свое положение документами. Банк передаст документы в межведомственную комиссию, которая примет решение о господдержке.
Обналичивать можно, только обратившись в агентство недвижимости. Юридически сложный и небезопасный процесс, как обналичивание сертификата являет собой схему двойной сделки, которая обхватывает как объект недвижимости, так и денежные средства.
Например: вы приходите в агентство недвижимости, которое осуществляет поиск такого клиента, который был бы готов приобрести жилье и согласен ждать от 1 до почти 3 месяцев совершение сделки. Квартиру клиент выбирает сам, однако, приобрести ее нужно будет владельцу жилищного сертификата — вам. Стоимость жилищного сертификата должна быть не больше оценочной стоимости квартиры.
В результате двух сделок покупатель жилья становится владельцем квартиры, которую якобы ранее приобрели вы на сертификат. Вы же получаете денежные средства наличными. Такая сделка несет определенный риск и является не совсем чистой по отношению к государству, ведь жилищный сертификат, стоимость которого вы получаете в денежном эквиваленте на руки, является инструментом обеспечения жилым помещением, а не финансовой наличностью.