ВС указал, как правильно устанавливать сервитут

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС указал, как правильно устанавливать сервитут». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:

• проведения дренажных работ на земельном участке;

• использования земельного участка;

• прохода или проезда через земельный участок;

• выпаса сельскохозяйственных животных;

• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

• сенокошения;

• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;

• свободного доступа к прибрежной полосе;

• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

Порядок регистрации сервитута

Когда регистрируется сервитут в Росреестре, процедура состоит из 4-х этапов. Как мы выяснили, она носит обязательный характер и должна производиться таким же образом, как и регистрация иных прав владения и использования недвижимого имущества.

Этапы регистрации
Шаг	Действия
Прием документов	Тут происходит прием документов под подпись и первичная проверка правильности их заполнения
Правовая экспертиза	Детальное изучение представленного пакета документов для установления законности совершенной сделки и с целью исключения возможности оспаривания заключенного договора
Внесение изменений в ЕГРН	Внесение изменений в сведения, хранящиеся в ЕГРН. На правоустанавливающих документах также ставится соответствующая отметка по результатам данных изменений
Выдача свидетельства о регистрации	Завершение процесса регистрации как права обременения на недвижимость. На этом этапе в случае возникновения спорных ситуаций можно рассматривать полученное свидетельство как одно из доказательств законности подписанного договора

Судебная практика: суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте

Агрофирме принадлежали 4 ЗУ, три из которых относились к категории земель сельхозназначения с соответствующим видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования». А 4-й участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под названием «для жилищного строительства».

ЗУ данной агрофирмы располагались под опорами линейного объекта, в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Такое положение вещей было документально утверждено приказом Минэнерго посредством раздела участков, принадлежащих агрофирме.

Организация передавала ЗУ в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Целью такого действия было проведение реконструкции линейного объекта в течение 11 мес. После окончания работ ПАО «ФСК ЕЭС» предложило агрофирме расторгнуть заключенный ранее договор аренды.

ПАО направило агрофирме два предложения: 1. О заключении договор аренды ЗУ под опорами линейного объекта; 2. О заключении договор их купли-продажи. Затем ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные ЗУ и с предложением заключить его.

Агрофирма, в свою очередь, отклонила предложения заключить все 3 договора. Из-за этого ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с исковым заявлением с требованием предоставления чужой территории в пользование. И суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской обл. от 22 ноября 2019 г., дело №А82-16189/2018).

Однако факт того, что суд удовлетворил иск, противоречит российскому законодательству о сервитуте и разъяснениям ВС РФ. Спорные ЗУ образованы прямо под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование вряд ли возможно. Что касается ЗУ, который властями отнесен к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то такое вообще прямо запрещено (см. подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования ЗУ, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24 февраля 2009 г. №160).

Как оспорить наложение сервитута

Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.

Понятие частного и публичного сервитута

В перечисленных случаях Гражданский кодекс предусмотрел возможность установления частного сервитута, однако право ограниченного пользования третьему лицу предоставляется только при соблюдении ряда условий: — сервитут устанавливается в отношении соседнего участка; — без сервитута нужды пользователя не могут быть удовлетворены; — имеется соглашение с собственником или судебное решение; — сервитут, как и любое вещное право на недвижимость, необходимо зарегистрировать.Таким образом, частный сервитут на землю устанавливается для ее использования конкретным лицом или группой лиц, которые имеют право ограниченного использования участка земли для своих нужд. Публичный сервитут отличается тем, что пользователю нет необходимости регистрировать это обременение публичной собственности, чтобы использовать землю для прохода, подъезда, проведения охоты и т.д. Узаконением права ограниченного пользования, поскольку оно установлено одновременно для всех, а, следовательно, является публичным, занимаются государственные органы или органы местного самоуправления, в зависимости от того, чьим решением такое обременение образовано. Также публичный сервитут предполагается безвозмездным. Государственная регистрация сервитута. Регистрация предполагает, что государством в строго определенной процедуре совершается юридический факт, влекущий: 1. возникновение у не собственника права пользования в той части, которая ему необходима для удовлетворения собственных нужд; 2. признание государством установленного права на ограниченное пользование; 3. удостоверение признания права ограниченного пользования, которое производится в определенном порядке в два этапа путем учета в специальном реестре и выдачи удостоверения; 4. ограничение правомочий собственника в части предоставленного не собственнику правомочия. Юридическое значение государственной регистрации неоспоримо и заключает в том, что совершенный юридический факт – единственно признаваемое государством доказательство существования права ограниченного пользования.

Для чего нужен сервитут

Он необходим в том числе для целей:

• прокладки дорог;
• возможности продвижения транспорта;
• прохода;
• установки электрических кабелей;
• создания иной инфраструктуры.

Устанавливается он путем:

• заключения письменного договора между владельцем недвижимости и ее пользователем;
• судебным вердиктом.

И может являться как платным, так и безвозмездным.

Если одна из сторон отказывается от заключения договора, то другая сторона вправе обращаться в суд для получения решения.

В соответствии с действующим законодательством при переходе права на объект, обремененный сервитутом, он сохраняет свое действие вне зависимости от желания или нежелания нового владельца участка. При этом сам не представляет собой предмет:

• купли-продажи;
• залога;
• мены.

Основания для прекращения действия сервитута

Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.

Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.

Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:

• Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
• Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
• Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
• Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.

Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв

Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.

Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.

Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:

• зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
• пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
• ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
• oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
• coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.

BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.

Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.

Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.

Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:

1. Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
2. Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
3. Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
4. Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
5. Cpoк oгpaничeния.

Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:

• cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
• пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
• пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.

Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).

Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.

Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.

Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:

• стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
• составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
• после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
• после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.

Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:

• часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
• необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.

Условия установления сервитута

Добровольное обременение осуществляется на условиях соразмерной оплаты, когда пользующаяся участком собственника сторона, возмещает ему убытки, нанесённые отчуждением, и предусматривает выплату компенсации за упущенную выгоду.

Помимо этого, на время установления обременения, лицо, получившее сервитут, несёт ответственное распоряжение участком, сохраняя земельную собственность в надлежащем виде. Использование обременённой части допускается только в соответствии с целями, официально узаконенными в результате договорённостей.

В свою очередь, владелец ЗУ разрешает беспрепятственно использовать оговорённую часть ЗУ на условиях, достигнутых договорённостями. В его ответственность входит соблюдение установленных границ, а так же – освобождение пространства поблизости от ограниченной территории.

Судебное наложение сервитутов

Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.

Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.

Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, — это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.

К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.

Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:

1. факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
2. факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
3. обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
4. справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
5. необходимый срок ограничения.

Сервитут на земельный участок

Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.

1. Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
2. Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
3. Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.

В каких случаях возможно установление сервитута на земельный участок, и как его оформить? На каких основаниях сервитут может устанавливаться

1. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
   • проведение инженерных изысканий;
   • капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
   • строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
   • осуществление геологического изучения недр;
   • осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
   • размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 — 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
3. В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка.
4. Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

Он по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, а также имеет право получать от субъекта, который инициировал установление сервитута (сервитуария) в отношении земельного участка, денежную компенсацию за пользование участком.

Обременение земельного участка, что это

Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.

В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.

Сервитут требуется в следующих ситуациях:

• Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
• Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
• Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
• Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.

В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.

Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.

Как установить сервитут на земельный участок

Утверждение государственного сервитута происходит при наличии следующих оснований:

• необходимость передвижения по территории участка;
• земля используется для прокладки инженерных коммуникаций, объектов придорожного благоустройства и проведения ремонтных работ;
• необходимость в установке на участке межевых знаков, а также обеспечение подъездов;
• проведение работ по дренированию участка;
• участок используется для водозабора или организации водопоя, а также для прогона и выпаса с/х животных, покоса;
• если участок используется для охоты или рыболовства;
• в целях обеспечения свободного прохода к прибрежной полосе или проведения исследований и изысканий на участке.

Перечисленные основания являются исчерпывающими, имеют повелительный характер, т.е. устанавливается нормами закона и не зависят от волеизъявления землевладельца. Оформление публичного сервитута связано с решением государственных или общественных задач.

Определение сервитута происходит только по итогам общественных заседаний. После оформления публичного сервитута он подлежит госрегистрации.

Похожие записи:

• Статья 24. Способы определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей)
• Порядок заполнения заявления на патент: образцы и примеры
• Введены новые правила определения неустойки по ДДУ