Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.
При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.
В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.
Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Факторы эффективности ТСЖ
Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.
- Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
- Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
Сначала необходимо выяснить, чем занимается ТСЖ, какие полномочия и права у данной формы организации управления домом. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение жильцов МКД на некоммерческой основе. Это ответ на вопрос тех жильцов, которые хотят знать, товарищество – это коммерческая организация или нет.
ТСЖ присваивается юридический статус, так как данная организация будет распоряжаться денежными средствами, полученными от жильцов.
Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.
ВНИМАНИЕ! Основная задача объединения – это качественная и эффективная хозяйственная деятельность на той территории, которая принадлежит всем собственникам жилья, является общей. Объект управления ТСЖ – это общедомовое имущество.
Чем отличается ТСЖ от управляющей компании: таблица
Для того чтобы уяснить различия этих двух способов управления, необходимо выявить сравнительную таблицу.
|
Отличительный элемент |
ТСЖ |
УК |
| Характер и цели создания | Для управления общим имуществом | Для получения прибыли |
| Органы управления | Правление ТСЖ | Директор управляющей компании |
| Порядок принятия решений | Путем проведения общих собраний | Решением генерального директора |
| Сроки создания | Создается, как правило, на бессрочный период | Срок действия может быть предусмотрен путем заключения договора между собственниками и управляющей компанией |
У того или иного способа управления, разумеется, есть как свои плюсы, так и минусы. Выбор зависит полностью от жильцов конкретного многоквартирного дома.
Главная разница данных организаций заключается в том, что управляющая компания отличается своей профессиональностью, а в ТСЖ участвуют простые собственники. Преимущества и недостатки есть и у того, и у другого способа управления.
Выход из УК при создании ТСЖ
Если собственники не довольны, как управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов, в которых проживают, они вправе отказаться от ее услуг. Есть несколько вариантов, один из которых – создание товарищества собственников жилья.
На общем собрании письменно оповещенных жильцов решение протоколируется и отправляется в управляющую организацию. Сделать это лучше до истечения срока соглашения между управляющими компаниями и собственниками квартир. В противном случае придется соблюдать временные рамки, ожидая целый год. Жильцы не приватизированных квартир имеют право голоса, но окончательное решение за муниципалитетом. Проголосовать должно большинство, но расчет идет из числа кв. м, а не прописанных.
Предстоит большая бумажная волокита. Муниципалитет может оказать содействие в подготовке необходимых документов, которые останется только заполнить. Далее открывается лицевой счет в банке. Перезаключаются все договора с РСО. Решается, кто будет вести дела – сами жильцы, привлеченные сотрудники или новая УК, на выгодных условиях для жильцов.
Различия в управлении УК и ТСЖ
УК и ТСЖ различаются по следующим параметрам:
1
Количество обслуживаемых объектов.
УК занимается обслуживанием нескольких жилых домов, а ТСЖ обычно фокусируется на конкретном доме, что позволяет ему лучше справляться со стоящими задачами.
2
Форма управления.
При управлении домом при помощи УК все решения принимает только ее руководитель. В случае с ТСЖ управление осуществляется коллективно: председатель ТСЖ лишь выражает мнение большинства собственников, а окончательное решение принимается общим собранием жильцов путем голосования.
3
Расходование средств.
Все поступившие на счет ТСЖ деньги находятся в распоряжении жильцов: они сами решают, на что и сколько следует потратить. Доходы, полученные УК в процессе управления домом, поступают на общий счет компании.
4
Контроль.
В ТСЖ имеется ревизионная комиссия, которая вместе с общественным собранием осуществляет контроль над деятельностью председателя товарищества и членов его правления. Проверить управляющую компанию имеют право только сотрудники Жилищной инспекции, Роспотребнадзора или прокуратуры. Жильцам эта информация недоступна.
Цена вопроса: основной недостаток УК
Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.
В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.
ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.
Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.
У товарищества собственников жилья существуют и минусы, к которым относятся:
| Возможность создания в доме только одного ТСЖ | происходят отдельные трудности при установлении размеров обязательных платежей жильцов |
| Общим собранием могут быть утверждены дополнительные взносы для членов товарищества | кроме уплаты квартплаты |
| Некоммерческая организация часто не имеет своих помещений | для осуществления хозяйственной деятельности, размещения сотрудников и т.д. |
| Возможность заочного голосования за создание товарищества | поэтому в некоторых случаях не все жители дома знают о его формировании |
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
Управляющая компания:
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.
Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.
Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.
Что лучше из этих двух организаций?
Итак, что лучше — ТСЖ или управляющая компания?
Владельцам квартир и помещений домов следует выбирать способ управления совместной собственностью в зависимости от конкретной ситуации. Если среди жильцов дома есть грамотные юристы или специалисты, имеющие опыт работы с ЖКХ, то лучше выбирать жилищное товарищество.
Наличие пустующих помещений в доме поможет правлению получать дополнительные доходы. Если среди жильцов много должников при отсутствии грамотных специалистов, то заключение договора с УК избавит добросовестных плательщиков от множества проблем.
Итак, компромиссным вариантом будет организация ТСЖ с последующим привлечением управляющей фирмы для предоставления услуг по обслуживанию дома.
Опыт работников УК поможет справиться с проблемами ЖКХ, а контролирующие органы жилтоварищества будут контролировать деятельность подрядной компании и отчитываться перед собственниками.