Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дду на что обратить внимание 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сроки строительства – это один из важнейших пунктов договора ДДУ, на который следует обратить внимание в 2023 году, чтобы избежать возможных неприятностей. Строительство недвижимого имущества – это долгосрочный процесс, и точные сроки его завершения являются ключевыми для будущих собственников квартир.
Гарантии и обязательства в договоре ДДУ
Договор долевого участия является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья. При заключении этого договора, покупатель вкладывает свои средства для строительства жилья в надежде получить недвижимость в срок с заданными параметрами. Однако, чтобы минимизировать риски потенциальных недочетов со стороны застройщика, необходимо обязательно обратить внимание на гарантии и обязательства, которые прописаны в договоре.
Гарантии: Застройщик должен предоставить документацию на строительство, включая разрешительную документацию, проектную документацию, а также технические условия. В договоре должны быть прописаны льготы покупателя в случае нарушения сроков строительства или несоответствия параметров квартиры заявленным. Также должны быть прописаны гарантии на качество выполненных работ.
Обязательства: Застройщик обязуется выполнить работы в соответствии с проектной документацией и техническими условиями. Он также обязан предоставить документы на право собственности после окончания строительства. В случае просрочки, разработаны механизмы защиты прав покупателей, при этом обязательства застройщика прописываются в договоре ДДУ.
- Важно обратить внимание на формулировки, используемые в договоре, чтобы не допустить неоднозначности при интерпретации.
- Не менее важно понимать, какие действия можно предпринять, если застройщик нарушит обязательства.
- При оформлении документов необходимо быть внимательными и во все детали внизу писать, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Вот почему наличие гарантий и обязательств является ключевым моментом в заключении договора ДДУ. Рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам, чтобы избежать дополнительных проблем и неудобств.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Изменения в ФЗ–214 в 2023 году
Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.
В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.
Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.
Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.
Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.
Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
Как правильно составить договор долевого участия?
Составляется на основании ст. 4 закона № 214-ФЗ. В договоре в обязательном порядке должны содержаться условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным:
- Информация об объекте строительства с участием дольщика.
Договор является обязательством застройщика в оговоренный срок возвести многоквартирное жилок строение и после завершения процедуры получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевому участнику конкретный объект. Соответственно, объект уже на момент подписания документа должен обладать характеристиками, предусмотренными проектом. В ДДУ отражаются:
- наименование объекта (квартира, нежилое помещение);
- сведения о многоквартирном доме, где будет расположен объект: адрес, этажность, общая площадь, материал стен и иные характеристики;
- указание жилой объект или нежилой, его общая площадь, площади комнат, лоджий, балконов и иных помещений в нем, на каком этаже;
- план с графическим расположением помещения с нанесением внутренних перегородок, обозначением частей;
- условный номер, присвоенный объекту по проектной декларации;
- наличие или отсутствие внутренней отделки при сдаче.
- Указание срока передачи жилого помещения.
Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является закрепление конечного срока, до наступления которого объект должен быть передан второй стороне. До этого момента дом должен быть возведен и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Допускается также указание каждого этапа последовательно:
- завершения строительства,
- получения разрешения;
- передачи объекта дольщику.
- Стоимость объекта долевого строительства, порядок и сроки внесения платежей.
Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.
Устанавливается также порядок расчетов: по графику или единовременно. В случае просрочки платежа застройщик вправе отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке.
- Гарантии застройщика в отношении сданного объекта.
На вновь введенный в эксплуатацию и сданный многоквартирный дом распространяются гарантийные обязательства в соответствии со ст. 4, 5 и 7 Закона 214-ФЗ. Срок гарантии составляет не менее трех лет на коммуникации, инженерные сети, не менее пяти лет на весь многоквартирный дом, включая все помещения в нем.
- Размещение средств, внесенных участниками в качестве взносов на долевое строительство.
В большинстве случаев средства дольщиков размещаются на счетах эскроу, доступ к которым будет заморожен для застройщика до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
- Залоговые обязательства участника.
На приобретение жилья по ДДУ могут быть привлечены заемные средства банка. Тогда права требования участника будут находиться в залоге у кредитного учреждения. В этом случае в договор вписывается информация о возникновении залога.
Что было до принятия изменений к закону о долевом строительстве
Жилищные условия многих россиян требуют улучшения, поэтому спрос на жилую недвижимость был всегда. Этим умело пользовались мошенники, предлагавшие жилье по «вкусным» ценам, но по предоплате. Рынок был неконтролируемым, а правила игры диктовали девелоперы, массово нарушавшие права дольщиков.
В большинстве случаев люди были лишены всяческих шансов на восстановление своих законных прав, что и стало поводом для принятия в 2004-м году наболевшего ФЗ-№214 «О долевом строительстве». К моменту принятия этого фундаментального закона на территории России уже были тысячи людей, обманутых застройщиками. После принятия закона у людей появился шанс на защиту от государства, так как передача денег девелоперу сопровождалась обязательным заключением договора о долевом участии, а то, в свою очередь, проходил через процедуру регистрации в Росреестре.Защита граждан, между тем, оказалась не эффективной, так как на поверку закон оказался несовершенным, а уберечь он мог только от повторных продаж, но никак не от банкротства застройщика и остановки строительства из-за возникших споров с администрацией или жителями соседних домов.
Как следствие, росло количество долгостроев и количество обманутых людей, о чем говорили постоянные протестные акции, организуемые пострадавшими от действий мошенников.
Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ
Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.
На какие условия обращать внимание?
Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.
Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:
- указана полная стоимость объекта;
- описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
- если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
- прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.
Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.
Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
- Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
- Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
- Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
В чем особенности договора долевого строительства
Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.
Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.
Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.
Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.
Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.
Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.
Закон упорядочил жилищную отрасль
По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.
С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.
Договор присоединения
Является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения? Каким образом потребитель может согласовать условия Договора с Застройщиком при его заключении?
На практике представители Застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения Договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?
В соответствии со ст.428 ГК РФ, существует особый тип договора — договор присоединения , условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Вопрос, является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения – спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный Договор не является договором присоединения.
Растиражированные образцы текстов Договора, предоставляемые потенциальным дольщикам, в том числе с использованием сети Интернет – не могут быть отнесены к указанным формулярам (стандартным формам). Кроме того, поскольку в типовом Договоре участия в долевом строительстве, обычно предоставляемом Застройщиком, не указаны: объект строительства, цена Договора, порядок оплаты и другие существенные условия, которые добавляются в типовой Договор индивидуально по каждому дольщику – Договор участия в долевом строительстве в целом нельзя отнести к договорам присоединения, т.к. договоры присоединения в принципе исключают возможность формулирования в договоре условий, отличных от стандартных.
Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с Застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту Договора и направления такого протокола Застройщику. В соответствии с практикой делового оборота, на такой протокол Застройщиком должен быть дан письменный ответ.
Безусловно, участие в таких переговорах по условиям Договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).