Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «У выплативших ипотеку возникли проблемы с выводом квартир из-под залога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У первоначального кредитора нет финансовых мотивов задерживать выдачу закладной, ведь кредит уже погашен, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Больше всего увеличение срока снятия обременения невыгодно клиентам, которые хотят рефинансировать ипотечный кредит. «В период, когда ссуда в первом банке уже погашена, но закладная еще не передана новому кредитору, ставка по кредиту, как правило, значительно повышается (в среднем на 2–3 п.п.). В этот период кредит рассматривается новым кредитором как беззалоговый и, соответственно, более рисковый», — поясняет аналитик.
Чем грозят задержки с выдачей закладных
Задержка при снятии обременения также не позволяет заемщику распоряжаться имуществом после погашения ссуды. Пока недвижимость находится в залоге у банка, владелец не может совершать сделки с ней без разрешения кредитора.
Закон «Об ипотеке» (102-ФЗ) не регламентирует сроки возврата закладной, а также сроки, в которые обременение снимается с заложенного имущества. «У крупных банков вроде Сбербанка и ВТБ действительно довольно долгий срок выдачи закладных, около 30 дней, однако это обычный порядок работы для таких банков. У других финансовых организаций, не таких крупных, объемы ипотечных сделок меньше, соответственно, закладные выдаются быстрее», — рассказала руководитель службы ипотечного кредитования агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина.
«Клиенты либо сами забирают закладные после погашения кредита и идут в МФЦ, либо банк это делает за них», — объяснил Макаров и напомнил, что по бумажной закладной снять обременение дистанционно нельзя.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
Когда кредит погашен, в банке забирают документ о том, что кредит закрыт и можно снимать обременение с квартиры.
С этой закладной обращаются в Росреестр, где в течение трех рабочих дней снимают обременение с недвижимости. После этого квартиру можно продавать, дарить, выделять в ней доли.
Закладную можно оставить в Росреестре, или, получив на руки, хранить у себя. Юридическую силу она утеряла.
Получить из банка закладную с отметкой о погашении важно. В законе «Об ипотеке» сказано, что если она находится в руках залогодержателя, то это может означать невыполнение условий договора со стороны заемщика. На практике проблем это не вызывает, но в теории банк может выставить какие-то претензии, имея закладную у себя.
Банк вправе выслать закладную по почте заказным письмом, а также вручить лично в руки заемщику в отделении.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй
Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.
Какие изменения возможны после пандемии
«Пандемия COVID-19 показала, что основным трендом при оказании услуг является переход в электронный вид», — считает представитель Росреестра.
Сейчас лишь несколько банков в России регистрируют электронные закладные на ипотечную недвижимость, большинство — оформляют бумажные, поясняет Макаров: «Электронные закладные, несмотря на принятие закона в 2018 году, начали работать где-то полгода-год назад на сколько-нибудь значимых объемах».
Банк «Открытие», который столкнулся со сложностями при проведении операций с закладными, «в настоящий момент пилотирует сервис по электронной регистрации сделок». «В рамках сервиса предоставляется услуга по подаче обращения в Росреестр о погашении ипотеки», — сообщил представитель организации.
ВТБ также прорабатывает технологию дистанционного снятия обременения с залогов по ипотеке, сказал представитель банка. «В случае ее успешного пилотирования она будет масштабирована на всю сеть. Также ВТБ готовится уже в третьем квартале внедрить электронный сервис по снятию обременений с квартир для договоров без закладных», — обещал он.
Электронную закладную внедряет и банк «Ак Барс», хотя он не фиксировал проблем при проведении операций с такими документами.
Запуск такого сервиса в банке в среднем занимает шесть-семь месяцев, оценивает Макаров. Сейчас некоторые игроки рассматривают возможность перевода накопленного пула бумажных закладных в электронный вид, но пока этого никто не сделал.
Имеет ли право Сбербанк продать закладную и чем это грозит заемщику
Закладная определяется как ценная бумага. Из определения следует, что с ней можно проводить те же манипуляции – продавать, покупать, передавать другим кредиторам. Законом такие действия не запрещены.
Важно! На решение о продаже той или иной бумаги не влияет качество выплат по ипотеке, наличие просроченной задолженности. Сбербанк не обязан получать разрешение от заемщика на эти действия. Более того, даже уведомление о проведении манипуляции остается на усмотрение банка.
Уведомить заемщика о передаче его долга другому кредитору Сбербанк должен уже после совершения факта передачи банковской ценности. Для должника эти действия никаких негативных последствий не несут. Выплаты необходимо вносить на тот же счет, по тем же условиям. В любое время, вне зависимости от остатка долга, заемщик имеет право написать в Сбербанке заявление с просьбой указать, кому на текущий момент принадлежит его бумага. В редких случаях долг полностью переходит в другой банк, условия выплат останутся прежними.
Причины отмены закладной в Сбербанк
Гражданам, получившим ипотеку в Сбербанке России, больше не нужно оформлять закладную. Положение касается всех программ (кроме «Военной ипотеки») на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, а также на приобретение частного дома. Такое решение позволило упростить процесс регистрации права собственности, что очень удобно для клиентов.
Преимущества отмены закладной по ипотеке в Сбербанке:
- больше не нужно собирать пакет документов для оформления закладной и регистрировать ее в Росреестре;
- нет надобности посещать Росреестр после выплаты ипотеки – банк самостоятельно снимает обременение и отправляет данные о погашении кредита;
- срок снятия обременения сократился – 14 дней вместо 30;
- снижается риск, что с закладной что-то случится и клиенту придется бегать по инстанциям, тратя время и нервы.
Теперь менеджер компании оформляет дополнительное соглашение к кредитному договору – в нем указано, что закладная не нужна.
Где хранится информация об обременении квартиры?
Информация о нахождении квартиры под обременением вносится Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при регистрации договора ипотеки и закладной на квартиру. Эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН.
Получение справки об отсутствии задолженности
Итак, последний платеж сделан. Далее необходимо сделать запрос на получение справки об отсутствии задолженности. Она потребуется в дальнейшем для снятия обременения с квартиры. Да и вообще этот документ очень важен: в течение трех лет после полного погашения кредита банк может предъявить претензии и потребовать оплатить оставшуюся задолженность. Такое иногда случается по причине технических сбоев или ошибок сотрудников кредитной организации. Со справкой доказать отсутствие долга будет несложно.
Кроме того, одновременно следует закрыть ссудный счет. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему договор ипотеки. Желательно еще предоставить квитанции об оплате, чтобы банку было проще произвести сверку платежей. Факт Сбербанк подтвердит, выдав справку о закрытии счета.
Это самый продолжительный этап. Чтобы снять обременение с квартиры, сначала нужно подать заявление. Оно составляется на специальном бланке. Заёмщик ставит на нем свою подпись, а после этого его подписывает и представить банка.
Далее нужно подготовить пакет документов. В него включаются:
- Паспорт заемщика. Если в договоре участвовали созаёмщики, то их паспорта также будут нужны.
- Закладная с отметкой банка об отсутствии задолженности.
- Договор ипотеки, на котором также имеется отметка о том, что все платежи сделаны.
- Договор купли-продажи квартиры.
- Свидетельство на право собственности на недвижимость, которое было выдано при совершении сделки. В нем содержится отметка об обременении.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Все эти документы подаются в Росреестр. После их проверки организация назначает дату, когда заемщик сможет получить на руки документ о снятии обременения.
Перед погашением ипотеки и снятием обременения необходимо знать несколько важных нюансов. Расскажем о них.
- При внесении последнего платежа по ипотеке уточните, где сейчас находится ваша закладная. Если документ находится в том же отделении банка, в котором вы брали ипотеку, то его выдадут быстро. Но если закладная хранится в центральном хранилище банка, сроки ее выдачи могут затянуться. Банки нередко продают закладные другим финансовым учреждениям. Поэтому необходимо уточнить, кто является текущим залогодержателем и узнать дату выдачи закладной.
- Если гасите ипотеку досрочно, узнайте в банке, когда со счета будут списаны денежные средства. В стандартную дату ежемесячного платежа или возможно досрочное списание, по заявлению. Некоторые банки закрывают кредит досрочно только в дату ежемесячного платежа. Например, заемщик вносит платежи 20 числа ежемесячно. Если заемщик внес средства для полного погашения ипотеки 5 числа, то банк спишет только через 15 дней.
- Обратитесь к руководителю отделения банка с просьбой закрыть ипотеку в удобное для вас время. Конечно, не каждый банк пойдет вам навстречу, и выдаст закладную, но попробовать стоит.
- Если вам выдали электронную закладную, то дальше ничего делать не придется. После выплаты ипотечного кредита такая закладная аннулируется автоматически.
- При любых вопросах читайте законодательные акты. Главными законами в этой области являются законы № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как долго снимается обременение с недвижимости
Следует помнить тот факт, что обременение практически снято в том момент, когда работники выдадут вам специализированную справку. Это вызвано тем, что после этого события вам достаточно отнести ее в регистрирующее учреждение для внесения поправок в документы.
Как упоминалось ранее, запрос на получение справки необходимо оформить примерно за месяц до выплаты последнего взноса по ипотечной ссуде. Это вызвано тем, что этого срока вполне достаточно для того, чтобы работники кредитной организации успели подготовить для вас запрашиваемую справку.
Как только вам выдадут справку, вам следует передать ее сотруднику регистрирующей организации. На основании этой справки будут внесены необходимые изменения в документы на вашу жилую недвижимость. В большинстве случаев для внесения необходимых поправок требуется не более трех суток.
Как поступить, если банк не отдает закладную после выплаты ипотеки?
Финансовое учреждение может не выдавать закладную, только в том случае, если ссудный счет не закрыт. Это бывает при досрочном закрытии ипотеки, когда последний платеж рассчитан неверно. Для этого после внесения остаточной суммы, нужно повторно обратиться к менеджеру за выпиской и проверить долг. Если останется даже 5 рублей, ипотека не будет закрыта. Если после проверки баланса по кредиту долга нет — пишется заявление на закрытие счета и выдается справка.
Если банк по каким-либо другим причинам не отдает закладную можно написать письмо со ссылкой на ст. 17 закона РФ «Об ипотеке (недвижимости в залоге)», которая гласит: «Залогодержатель (кредитор) по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную заемщику с отметкой об исполнении всех обязательств в полном объеме.».
Ссылаясь на данную статью можно установить срок 10-14 дней для обратного письменного ответа (хотя в статье указано «незамедлительно передать накладную»). После подачи письма, получить номер обработки входящей корреспонденции в банке. Ответ будет направлен на почтовый адрес, указанный в письме, поэтому указывайте корректные данные. Если будут дальнейшие трудности, обращайтесь в суд и прикрепите все справки, выписки, квитанции, а также письменный ответ от банка.
Как оформляется закладная
Готовый шаблон бумажной закладной имеется в отделении банка. Электронная закладная заполняется на сайтах Госуслуг или Росреестра, и подписывается залогодателем и залогодержателем при помощи электронной подписи. Но не у каждого гражданина имеется легитимная электронная подпись, поэтому данную функцию может выполнить любой нотариус.
Форма и требования к электронной закладной установлены на законодательном уровне, и обязательны для всех граждан и финансовых учреждений. Так, образец закладной на квартиру по ипотеке Сбербанка утвержден Приказом Министерства экономического развития № 231 (26.04.2018). Там же содержится и инструкция по заполнению закладной.
По сути, составлять закладную должен тот, кто передает недвижимость в залог. Но в действительности оформлением всей документации занимается кредитный специалист, а залогодатель только подписывает закладную. Таким образом, заемщику не приходится волноваться за правильность составления документов. Но знать, что же из себя представляет закладная, будет не лишним.
Что делать, если закладную продали?
Для начала стоит изучить свой ипотечный договор на предмет наличия пункта о передаче долга. В большинстве случае его можно найти. Также нужно успокоиться, поскольку никаких изменений в договоре не будет. Изменится только получатель платежа.
Как только стало известно о продаже закладной, стоит посетить отделение своего бывшего банка и попросить уведомление об этом (если заказным письмом оно так и не поступило), а также взять новые реквизиты и уточнить про способы оплаты.
Далее стоит посетить отделением нового кредитора, спросить о возможных способах погашения долга и выбрать наиболее удобный вариант для себя. По необходимости можно заказать карту и написать заявление на списание ежемесячного платежа с нее. Будет удобно вносить в банкоматах/терминалах. Также можно подключить онлайн-кабинет, чтобы отслеживать поступления и списания.
Чтобы избежать неприятностей, стоит сообщать банку обо всех изменениях, особенно контактов для связи. По возможности нужно дать номера всех мобильных телефонов (часто их бывает несколько), домашний телефон, е-майл. В этом случае банк сможет своевременно уведомить обо всех изменениях, включая передачу закладной в том числе. Это позволит избежать просрочек (даже в случае передачи их никто не отменял) и сохранить положительную кредитную историю.
Таким образом, передача закладной является правомерным действием банка. Если ипотека взята в крупном банке, то риск продажи закладных мал, поскольку у банка достаточно средств, чтобы держать резервы под ипотечные долги. В небольшом банке продажи закладных встречаются часто. Как было сказано выше, такому банку выгодно продать долгосрочный долг и получить «живые деньги» сейчас, чтобы снова их пустить в оборот. Самое неприятное случается, когда закладную продают банку, который имеет мало отделений и банкоматов. В этом случае бывают неудобства с оплатой.
Исполнительному заемщику не стоит беспокоиться по поводу передачи закладной. Пока все платежи поступают в срок, новый кредитор не имеет права выставлять свои требования по выплате долга. Важно в первое время отслеживать поступление денег на кредитный счет и их своевременное списание. В первое время возникают технические сложности, но их быстро устраняют.
Совет: если банк продал закладную, а новый банк совсем не устраивает в обслуживании, всегда есть возможность провести рефинансирование в удобном для себя банке. Это позволяет снижать процентную ставку, подобрать подходящие условия кредитования и удобно оплачивать долг.