Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать уведомление о начале строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После завершения строительства нужно составить уведомление о его окончании в течение месяца со дня возведения объекта. В документе должны быть указаны сведения о застройщике, участке, объекте и об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. Подать уведомление можно с помощью сайта госуслуг, МФЦ, или лично обратиться в уполномоченный орган.
Какие сведения нужно указывать о сособственниках и/или соарендаторах?
Минстрой по этому вопросу пока не дал разъяснений.
Поэтому, исходим их того, что в отношении этих лиц нужно указывать те же сведения, что и о застройщике.
То есть, указываем – ФИО, место жительства и паспортные данные.
Например, сособственник Иванова Зульфия Моисеевна, проживающая по адресу: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20, паспорт гражданина РФ серия 03 02 номер 555444, выдан 01 апреля 2018 года ОФМС г. Нижнезадрипанска, код подразделения 772-003, зарегистрированная по месту жительства: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20.
Примечание.
Поскольку Минстрой не давал еще разъяснений по заполнению Уведомления о начале строительства, то остается открытым вопрос: нужно ли указывать в строке 2.4 сведения о банке, который имеет залоговые права на участок (например, когда участок является предметом залога по кредитному договору).
Данный вопрос пока остается открытым.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Что делать после завершения строительства?
К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план объекта ИЖС.
В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проверит документы и произведет осмотр готового дома на соответствие заявленным параметрам.
По итогам проверки вы получите уведомление о соответствии/несоответствии построенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае, если объект будет признан соответствующим требованиям законодательства, то уполномоченный орган направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав вместе с прилагаемыми документами, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления. В случае ненаправления уполномоченным органом в установленный срок заявления и документов в орган регистрации прав вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа.
Дачная амнистия продлена.
Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ, вступившим в силу 19.12.2020, внесены изменения в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым до 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
Прием уведомлений при планировании строительства и после окончания строительства ИЖС и садовых домов с целью получения уведомлений о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения и о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садовых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности осуществляется Управлением градостроительных разрешений г.Казани в соответствии с установленным порядком.
Перед подачей необходимо собрать все данные, которые будут нужны при заполнении заявления:
- ФИО, место жительства и паспортные данные
- Информация о земельном участке — кадастровый номер, адрес (или описание местоположения участка, если адрес еще не присвоен)
- Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы/документы-основания, указанные в разделе 2 выписки из ЕГРН)
- Сведения о видах разрешенного использования земельного участка (указывается в выписке из ЕГРН) и объекта строительства
- Договор купли-продажи земельного участка
- Данные о планируемых параметрах дома (план земельного участка, проект дома)
- Геология на земельный участок.
- Электронный адрес для обратной связи
- Способ направления обратного уведомления
Дополнительный перечень предоставления документов для получения уведомления о соответствии параметров регламентируется градостроительным планом на участок.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию
Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона # 340-ФЗ заметно усложнился. Если до его введения ввод в эксплуатацию объекта ИЖС и кадастровый учет с регистрацией прав на объект ИЖС проводились только на основании технического плана здания жилого дома, в составе которого было разрешение на строительство, то теперь установлены иные правила ввода:
Перечень поверяемых сведений при всей его ограниченности к мягким отнести невозможно, поскольку в ходе проверки должно быть установлено:
В итоге, оформить собственность на жилой или садовый (дачный) дом стало намного труднее:
- отмененное законом разрешение на строительство заменено на уведомлением о планируемом строительстве,
- отложенное было до 1 марта 2022 года получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС оказалось совсем «не отложенным», а введенным задолго до обозначенного срока как уведомление об окончании строительства.
- вся полнота закона легла на возведение дач и садовых домов, ранее не требующих отдельных согласований при строительстве.
Уведомление о планируемом строительстве жилого или дачного дома
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было сначала собрать пакет документов, в том числе градостроительный план, схему планировочной организации земельного участка. После проверки всех документов – получить разрешение на строительство частного дома.
В связи с изменениями, внесенным в ГрК РФ, разрешение на строительство частного дома больше не требуется. Вместо него до начала строительства необходимо направить в администрацию уведомление о начале строительства. А после окончания строительства – уведомление об окончании строительства.
3) форму уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке согласно Приложению N 3 к настоящему приказу;
Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
Еще одно нововведение заключается в том, что зарегистрировать право собственности должен все тот же уполномоченный орган власти. Все уведомления, технический план передаются чиновниками в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности. Новое правило предусмотрено ч. 1.2. ст. 19 Закона «О регистрации недвижимости» в редакции закона #340-ФЗ от 03.08.2018г.
Отметим, что для строительства дачных и садовых домов тоже требуется направлять уведомление о строительстве. Но до 1 марта 2022 года садовые и дачные дома разрешено, как и раньше, строить и регистрировать без разрешения на строительства и без уведомления о начале строительства (п. 7 ст. 16 закона #340-ФЗ). Традиционно «новая дачная амнистия» устанавливается до марта следующего года.
03 августа 2018 вступил в силу Федеральный закон N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В связи с его изменениями разрешение на строительство частного дома больше не требуется. Вместо него до начала строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о начале строительства, а после окончания – уведомление об окончании строительства.
УВЕДОМЛЕНИЕ О ПОСТРОЕННЫХ ОБЪЕКТАХ ИЖС
В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства или реконструкции (далее — уведомление об окончании строительства).
Уведомление об окончании строительства должно содержать:
- сведения, которые были указаны в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта;
- сведения о параметрах построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства;
- сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на возведенные или реконструированные объекты;
- сведения о способе направления застройщику уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
В случае отсутствия в уведомлении об окончании строительства необходимых сведений, предусмотренных ГрК РФ, и/или отсутствия документов, которые должны быть к нему приложены, и/или в случае, если уведомление об окончании строительства поступило после истечения десяти лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, в соответствии с которым осуществлялись строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, и/или уведомление о планируемом строительстве таких объектов индивидуального жилищного строительства ранее не направлялось (в том числе было возвращено застройщику в соответствии с частью 6 статьи 51.1 ГрК РФ), уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства возвращает застройщику уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление об окончании строительства считается ненаправленным.
Форма уведомления об окончании строительства объекта ИЖС, как и иные предусмотренные последними рассматриваемыми изменениями формы уведомлений, наконец-то утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Приказом от 19 сентября 2018 г. N 591/пр, а зарегистрированы в Минюсте России только 27 сентября 2018 г. N 52269, собственно после этой даты и появились на официальном сайте нормативно-правовых актов в качестве утвержденных.
В форме необходимо указать следующие сведения:
1) о застройщике объекта ИЖС — физическое или юридическое лицо, его данные;
2) о земельном участке, на котором расположен построенный, реконструированный объект ИЖС (в том числе сведения о наличии прав третьих лиц на такой участок);
3) о самом объекте капитального строительства, в том числе сведения:
- о его разрешенном использовании (в соответствии с выпиской ГРН на земельный участок);
- количестве надземных этажей (здесь необходимо иметь в виду, что указание цокольного этажа может как входить в надземные этажи, так и не входить, в зависимости от того, насколько он возвышается над поверхностью земли);
- высоте объекта капитального строительства — ИЖС (при указании этого параметра необходимо учитывать предельную высоту объекта ИЖС, установленную ГрК РФ в последних изменения);
- об отступах от границ земельного участка до объекта капитального строительства (здесь нужно учитывать предельные параметры отступов, указанных в градостроительном плане земельного участка, а также реально спроектированные для конкретного объекта);
- площади застройки земельного участка (эти данные указываются при проектировании строительства объекта ИЖС или подготовке схемы планировочной организации конкретного земельного участка);
4) схематичное изображение построенного или реконструированного объекта ИЖС (такую схему может подготовить специалист, уполномоченный на выполнение работ по подготовке схем планировочной организации земельных участков).
Таким образом, для подготовки рассматриваемого уведомления, во-первых, необходимо подготовить ряд специальных вышерассмотренных документов, а во-вторых, указать в нем только необходимую и предельно точную информацию в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства, для чего придется обращаться к специалистам.
Конечно, возможно попробовать самостоятельно все подготовить и/или заполнить, но, как показывает практика, уведомления о соответствии в этом случае получить от уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа сложно.
К уведомлению об окончании строительства должны прилагаться следующие документы:
- технический план объекта индивидуального жилищного строительства (для последующей регистрации прав на возведенный или реконструированный объект);
- в случае, если земельный участок принадлежит двум и более гражданам, — заключенное между ними соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства (в соответствии с требованиями гражданского законодательства и правильным внесением сведений об объекте ИЖС в государственный реестр недвижимости).
Технический план объекта ИЖС могут подготовить кадастровые инженеры. Обращаться необходимо к таким кадастровым инженерам, которые официально уполномочены на проведение соответствующих кадастровых работ, их список имеется на сайте Росреестра.
На основании данных технического плана при регистрации права собственности будут вноситься сведения в государственный реестр недвижимости о построенном и/или реконструируемом объекте ИЖС.
Технический план может быть подготовлен в том числе в форме электронного документа и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Также технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.
УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ
Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:
1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;
2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:
- являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
- типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
- застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;
ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ
Конечно, для перехода на новый порядок согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст. 16 ФЗ N 340 в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.
Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начато строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ о подаче уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями статьи 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Еще раз обращаем внимание, что в случае, если до 3 августа 2018 года начаты работы по сносу объекта ИЖС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, разработка проекта организации работ по сносу объекта и направление уведомления о начале таких работ по сносу объекта ИЖС не требуются.
Немного о приобретении прав на землю без аукциона
А теперь немного полезной информации, которой нечасто делятся с гражданами чиновники земельных ведомств.
Существует возможность без аукциона приобрести участок земли под жилой дом или личное подсобное хозяйство на территории населенного пункта, а также под постройку садового дома.
Речь здесь идет о получении права на землю без торгов – так называемом «предварительном согласовании предоставления участка земли».
Получить такое согласование можно без посторонней помощи – для этого не потребуется юридического сопровождения, участия кадастровых специалистов или иных посреднических услуг. От заявителя потребуется только желание и немного терпения – вся манипуляции займут около 3 месяцев.
Зато, если решение будет принять в пользу заявителя, он сможет беспрепятственно приобрести землю без аукциона. Причем, этим правом потенциальный застройщик сможет воспользоваться в течение 2 лет с момента получения согласования.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Могут ли местные власти отказать в межевании земельного участка под МКД?
Обратимся к Постановлению Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12736/12 по делу N А40-80260/11-9-692, где рассматривалось заявление ООО о признании недействительным отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы в формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом (ООО купило нежилые помещения в МКД, который расположен на особо охраняемой природной территории).
Президиум ВАС сделал вывод: поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Президиум ВАС указал: в связи с тем, что на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок, департамент не вправе был отказать в формировании земельного участка, в том числе и по мотиву отсутствия проекта межевания территории квартала, на которой расположен жилой дом.
Судьи отметили, что право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений ЖК РФ и Закона N 189-ФЗ, поэтому заявитель вправе требовать формирования границ этого участка, в том числе в случае, если МКД расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после.
Земля под нежилыми зданиями
Право собственности на арендованные земельные участки под вновь построенными нежилыми зданиями не переходит автоматически к собственнику здания — арендатору такого земельного участка. В этом случае застройщик вправе выкупить земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. При этом цена таких земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ).
В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. И приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. В следующем абзаце поясняется: никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Примечание. Собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, поскольку объект незавершенного строительства не поименован в ст. 36 ЗК РФ.
Суды также отказали заявителю. Они указали:
- когда земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.
- если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Отсюда суды делают вывод, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРН.
Формирование (сейчас – образование) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Закон не запрещает формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих жилых дома, что предполагает множественность субъектов права собственности на один тот же объект.
На момент возникновения спорных правоотношений действовал Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 № 943, пунктом 139 которого было предусмотрено, что если жилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика.
«Таким образом, законом не предусмотрено как условие прекращения права собственности застройщика на земельный участок, сформированный (предоставленный) для целей строительства и (или) эксплуатации многоквартирного жилого дома и возникновения права общей долевой собственности на него у участников долевого строительства, повторное формирование после введения многоквартирного дома в эксплуатацию того же или нового земельного участка».
Кассационная инстанция отметила, правовое значение для разрешения спора имеют обстоятельства:
— был ли сформирован (предоставлен) соответствующий земельный участок для строительства и (или) эксплуатации конкретного многоквартирного дома,
— или же при его формировании (предоставлении) предполагалось строительство на таком земельном участке других многоквартирных домов, или иных объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу данного многоквартирного дома,
поскольку при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав имущества дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
На земельном участке, о регистрации права общей долевой собственности на который просит заявитель, расположено несколько многоквартирных домов, при этом на государственную регистрацию не были представлены сведения о том,
— проходил ли формирование земельный участок под размещение многоквартирного дома;
— был этот земельный участок сформирован как объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме;
— соответствует ли участок как общее имущество многоквартирного дома выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации;
— весь ли участок необходим для обслуживания расположенных на нем многоквартирных домов либо подлежит формированию новый земельный участок как общее имущество в многоквартирном доме для всех 4‑х многоквартирных домов;
— подлежат ли формированию отдельные земельные участки как общее имущество многоквартирного дома под каждым многоквартирным домом, расположенном на спорном земельном участке.
На это заявителю указывало Управлением Росреестра в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Вывод судов о том, что в отсутствие таких сведений у государственного регистратора отсутствовала возможность осуществить регистрацию заявленного права в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, следует признать правомерным», – пришел к выводу кассационный суд.
Дополнительно суд отметил, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.).
Однако спорный земельный участок не передавался в аренду или в пользование застройщику для застройки многоквартирными жилыми домами, а принадлежит ему на праве собственности. Из-за этого в силу части 4 статьи 56 Закона о регистрации недвижимости застройщик должен был подать в Управление Росреестра заявление о прекращении права собственности на участок.
Застройщик обращался с таким заявлением, но ему отказали, и отказ не оспорен. Это является самостоятельным основанием для отказа административному истцу в регистрации права на земельный участок:
- В соответствии с пунктами 3, 9 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.
- Статьей 27 этого закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 закона.