Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2023 году: прогнозы и тренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты отмечают перспективность площадок для реализации проектов КРТ, аукционы по которым пройдут в ближайшее время. Предлагаемые проекты находятся в развитых районах в черте мегаполиса и обладают хорошими характеристиками транспортного и рекреационного потенциала.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Сколько жилья планируется построить
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок. Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
Постепенное вымывание с рынка мелких игроков
Если говорить в масштабах страны, то наиболее значимым фактором стало решение на федеральном уровне об изменении порядка финансирования строительства жилых новостроек. Введенная в середине 2019 г. система эскроу-счетов, направленная на защиту интересов будущих жильцов, одновременно показала, что подобная схема не позволяет браться за новые объекты мелким застройщикам. Собственных средств для вложения на первоначальном этапе строительства у них нет или недостаточно, а кредиты коммерческих банков либо «съедят» значительную часть потенциальной прибыли, либо просто недоступны.
Банку проще поддержать финансово крупного девелопера, чем случайную компанию без репутации с неясными перспективами. И, как показывает практика и количество «недостроев» по всей стране, эти опасения не беспочвенны. Пусть даже проблемы в основном образовались при прежней системе долевого участия, но, даже если исключить мошеннические схемы, они явно демонстрируют, что мелкий застройщик не всегда способен адекватно оценить и распределить свои силы и возможности, просчитать финансовые перспективы и предусмотреть возможные риски.
Если говорить о Москве, то вымыванию мелких компаний здесь способствовало также стратегическое решение о снижении плотности жилой застройки. В итоге «точечные» объекты практически могут уйти в прошлое, а большую площадку городским властям проще отдать «в одни руки» под комплексную застройку, чем дробить на мелкие кусочки, осложняя контроль и умножая риски. Тем более, что единый крупный девелопер способен лучше организовать работы, спланировать подъездные пути, в каких-то случаях установить непосредственно на площадке некоторые вспомогательные производства, вести работы параллельно на нескольких объектах с одновременным их вводом, разбивая таким образом масштабные проекты на этапы, и т.д. А мелкая компания в этом случае может рассчитывать максимум на подряды по возведению отдельных небольших объектов в рамках большой стройки под крылом крупного девелопера. Поэтому закономерным итогом 2020г. стало сокращение числа мелких застройщиков примерно на 30-40%.
Именно поэтому, чтобы избежать монополизации строительного рынка в 2021 г. федеральные власти заговорили о необходимости и намерении разработать государственную программу поддержки небольших строительных компаний.
Но на сегодняшний день размеры участков, приобретаемых под жилую застройку крупными девелоперами, значительно выросли. Счет идет уже не на гектары, а на десятки, а иногда и сотни гектаров земли. Так, по сообщению газеты «Ведомости» от 3 февраля 2020 г., группа компаний «Самолет» приобрела 87,7 га земли на Варшавском шоссе вблизи Подольска, что подтвердил представитель девелопера. После объединения этого участка с еще тремя в Рязановском, Остафьево и Алхимово их общая площадь составит 580 га. Такие масштабы соответственно позволяют увеличивать горизонты планирования. В данном случае это 15 лет и ориентировочно 170 млрд. руб. Результатом должно стать образование полноценного кластера внушительных размеров, включающего в себя помимо 2,3 млн кв. м жилья необходимую коммерческую недвижимость и инфраструктуру.
Однако даже столь масштабный проект составляет менее 20% общего инвестиционного портфеля одного из крупнейших столичных девелоперов. Его же сделка по приобретению 5 га под ЖК «Рябиновый парк» (между ул. Рябиновой и двумя шоссе – Можайским и Аминьевским) стала крупнейшей в 2020 г. в денежном выражении. По данным «Интерфакса» до половины этого участка займут детсад и школа, а остальное – жилая застройка общей площадью до 130 тыс. кв. м.
Новые условия изменения назначения земель под жилую застройку
Однако, как бы ни были комфортны и привлекательны для девелоперов работы «в чистом поле», как бы ни был высок спрос на квартиры в той же Новой Москве и как бы активно и быстро их ни раскупали, цены на «загородные» жилье все же остаются ниже, чем в центре столицы (отсюда и повышенный спрос). Однако более дорогое, а значит и более выгодное для инвесторов жилье в центре Москвы на землях, предназначенных под жилые дома, строить массово уже почти негде. При этом остаются неосвоенными и много лет простаивают огромные площади бывших крупных предприятий и промышленных зон.
При этом 19 ноября 2020 г. власти столицы ввели новый порядок изменения назначения земель, позволяющий существенно пополнить городскую казну за счет высоких прибылей инвесторов в 2020 г. Изменения вида разрешенного использования земельного участка подорожало в разы (от 2 до 8 в зависимости от района) и составляет теперь от 5 до 30 тыс. руб. за квадратный метр.
Для мелких инвесторов такие расходы непосильны. Крупных тоже не радуют, потому что снижают маржинальность проектов и в конечном итоге приводят к удорожанию строительства. Но, во-первых, в зависимости от конечной суммы инвесторам предоставляются различные беспроцентные рассрочки (однако, при нарушении графика платежей решение о переводе земель может быть аннулировано). А во-вторых, местные власти, заинтересованные в комплексном освоении территорий, предлагают компромисс: стоимость перевода земель в другую категорию может быть снижена в зависимости от того, какие дополнительные обязательства помимо строительства самого жилья возьмет на себя инвестор (дороги, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.).
В итоге застройщик получает возможность реализовывать квадратные метры (в том числе, для бизнеса) по повышенным ценам, власти избавляются от необходимости решать проблемы с отсутствием социальных объектов, а будущие жители получают благоустроенный микрорайон со всем необходимым для полноценной комфортной жизни.
Промзоны сейчас занимают около 17% площади Москвы или чуть меньше 19 тыс. кв. м. Из них 12,5 тыс. кв. м предполагается реорганизовать (7,8 – частично, а 4,7 – полностью). Около 30% этих территорий еще ждут своей очереди, судьба остальных уже определена.
По предварительным оценкам общая стоимость инвестиций в реорганизацию промышленных зон составляет 178,6 млрд. руб., львиную долю которых оплатят частные инвесторы. И это только первые 15 запланированных площадок из имеющихся 150. Например:
- 45 млрд. руб. – «Алтуфьевское шоссе»;
- 24 млрд. руб. – «Южное Бутово»;
- 36 млрд. руб. – «Сиблово» и т.д.
Однако следует отметить, что новые условия несколько снизили активность девелоперов в этом направлении. По данным РБК, самой большой подобной сделкой прошлого года является приобретение ГК «ПИК» под жилую застройку 73 га бывшей промзоны в Очаково-Матвеевском. На ее месте будут построены 600 тыс. кв. м жилья, 132 тыс. кв. м коммерческих помещений и 36 тыс. кв. м социальных учреждений.
II. Доля сделок с ипотекой бьет рекорды
Доля сделок с ипотекой в течение 1 полугодия 2022 г. также демонстрировала рекорды и антирекорды. В марте доля ДДУ с привлечением заемных средств составила всего 62% — это минимальный показатель с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 г. Причина такой динамики — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения.
В апреле показатели вернулись к стандартным показателям последних 8-9 месяцев — 65% сделок прошли с ипотекой. Во-первых, количество покупателей с “живыми деньгами” сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Московского региона.
Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также — возможности “комбинации” льготной и рыночной ипотеки (что позволяет увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей). В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой — это рекордный показатель с лета 2020 г. (когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%). Тем не менее, статистика по числу сделок показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.
В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% — никогда еще в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.
В итоге в 1 полугодии 2022 г. порядка 69% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. Это максимальный показатель за все время наблюдений.
IV. Объем предложения вырос за счет сокращения спроса
В 1 полугодии 2022 г. на рынок Московского региона вышло 39 новых проектов — почти столько же, сколько в 1 полугодии 2021 г. (тогда 42). Из них 33 — в старых границах Москвы, еще 5 – в Московской области и всего 1 в Новой Москве. По площади «новинок» показатели 2022 г. (4,3 млн кв.м.) также сопоставимы с прошлогодними значениями (4,8 млн кв.м.).
В течение полугодия новинки выходили неравномерно. В начале года их было немного (в январе и феврале по 3 новых ЖК). В мае на рынке сразу 12 новинок (больше было лишь в июле 2021 г. — 15 ЖК). Застройщики активизировались после задержки проектов с начала года — на рынке был зафиксирован 1,5-годичный максимум. Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), но они не учитываются нами в этой статистике.
В 1 квартале 2022 г. количество лотов в продаже стабилизировалось на уровне конца 2021 г. (75-76 тыс.) и практически не менялось (меньше выбор был только в январе — 73 тыс. квартир и апартаментов — за счет того, что в продажу вышло мало новинок). Начиная с апреля объем предложения стал быстро увеличиваться — рост связан с низкими темпами продажи на фоне активизации застройщиков.
В итоге с начала года объем предложения увеличился на 17,8% достигнув 88,9 тыс. лотов. В прошлом году за аналогичный промежуток времени выбор на рынке сократился на 3,6%.
За счет каких средств будет проводиться экономическая трансформация
Главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин
Боюсь, мало какие средства, кроме государственных, будут активно вкладываться. Другие будут инвестировать в ограниченных объемах и в первую очередь для покрытия своих собственных потребностей. Частный бизнес не будет запускать огромную массу планово убыточных проектов. В подавляющем большинстве случаев импортозамещение нацелено исключительно на внутренний рынок, то есть экспортировать эту продукцию будет очень сложно или невозможно.
В очень редких сегментах и видах продукции российский рынок оказывается достаточным по объему, чтобы разворачивать масштабные производства с расчетом на прибыль и адекватную цену — именно исходя из задач и потребностей внутреннего рынка. Если это редуцировать до задачи потребности отдельного производителя — даже очень крупного, то можно почти уверенно утверждать, что подавляющая часть проектов такого импортозамещения будет планово убыточна. Поэтому рассчитывать, что бизнес будет вкладывать свои деньги — в высшей степени наивно.
Стоимость опередила спрос
В течение первого полугодия 2022 цены на загородное жильё росли практически по всей территории России, однако рынок перестал переживать тот покупательский ажиотаж, который мы наблюдали в периоды коронавирусного локдауна.
Аналитики «Астерра Девелопмент» отслеживали динамику стоимости загородной недвижимости с первых дней 2020 года и до середины лета 2022. В январе 2020 ещё до того, как были введены коронавирусные ограничения, дома в Московской области имели среднюю цену 10.5 миллионов рублей. В период самоизоляции спрос был быстро разогнан, а за ним последовали и цены. Множество москвичей и жителей других крупных городов страны тогда стали задумываться о приобретении загородной недвижимости с собственным участком, особенно неподалёку от леса и водоёмов.
Данная тенденция привела к тому, что к январю нынешнего 2022 средний ценник загородного дома в столичном регионе приблизился к 17 миллионам рублей. Всего за два года случился прирост 62%. Но в течение последующих месяцев ситуация с восходящим трендом изменилась: загородное жильё в Подмосковье подорожало в цене лишь на 5-7%. На конец мая 2022 средняя стоимость дома загородом составляла 17.7 миллионов рублей. Если рассматривать конкретные сегменты недвижимого имущества, то начиная с 2020 г. больше всего подорожали загородные дома на 100-250 квадратных метров – в этом сегменте цены выросли аж на 64%. В таблице ниже можете изучить средние цены жилья в разные контрольные периоды (значения указаны в млн. руб.):
|
Площадь дома, м2 |
Январь 2020 |
Январь 2021 |
Январь 2022 |
Апрель 2022 |
Общий прирост с 2020 г. |
|
до 100 |
3,20 |
3,49 |
4,29 |
4,86 |
+51% |
|
100-150 |
6,35 |
7,17 |
9,62 |
10,44 |
+64% |
|
150-250 |
11,42 |
13,00 |
17,01 |
18,74 |
+64% |
|
более 250 |
26,50 |
31,36 |
40,43 |
42,29 |
+59% |
Динамика стоимости домов на территории коттеджных посёлков в Москве и области в 2020-2022 гг. опережала показатели на предложения за пределами КП на 200-250%. В мае 2021 средний ценник такой недвижимости составил 38 и 16 млн. руб. соответственно. Вполне нормально, что при такой стоимости спрос на дома в коттеджных посёлках составлял лишь 6-8% от общего числа предложений. Большинство покупателей акцентируют своё внимание на более доступную недвижимость за пределами КП.
Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья
В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.
В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.
По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.
Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов. 16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.
Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.