Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ндфл при продаже квартиры в 2023 году. кто и с какой суммы должен платить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Налог с продажи дома и земельного участка в 2021 году
При продаже недвижимого имущества собственник получает доход. Поэтому он обязан заплатить налог с полученной прибыли. Сумма к выплате в каждом случае рассчитывается индивидуально.
Какой налог с продажи дома и земельного участка надо уплатить в 2021 году? Это обязательная выплата считается подоходным налогом, его размер составляет 13 %.
В некоторых случаях и отдельным категориям граждан государство предоставляет льготы. К примеру, если проданная недвижимость была в собственности у владельца более 3 лет, налог можно не уплачивать. Есть и другие нюансы, знание которых позволит существенно сэкономить на обязательных выплатах.
Разберемся, как производится расчет отчислений в бюджет, какие документы потребуется в качества доказательств, какая сумма не облагается налогом, как и когда платить налог с продажи дома и участка, с какой суммы платится налог при продаже дома.
Особенности и нюансы налогообложения при продаже недвижимости
При расчёте налога нужно учесть некоторые факторы. Они помогут сократить налогооблагаемую базу или упростить процедуру отчётности, избежав ошибок:
- При продаже квартиры, полученной по наследству, нужно правильно рассчитать срок владения. Точкой отсчёта считается не момент регистрации права собственности, а дата открытия наследственного дела.
- Если до принятия в наследство или в дар лицу принадлежала доля передаваемого имущества, то точкой отсчёта будет момент приобретения изначальной части.
- Размер налогооблагаемой части при продаже наследуемой квартиры можно уменьшить, подтвердив расходы наследодателя. Например, если предоставить договор купли-продажи.
- Если право собственности отходит лицу на основании судебного решения, то изначальной датой считается день вступления решения в законную силу.
- Если квартира приобреталась по ДДУ, точкой отсчёта для определения 3-летнего или 5-летнего периода считается момент внесения всех средств по договору.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
В начале февраля 2019 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет. По словам президента, снятие такого ограничения позволило бы увеличить спрос на рынке недвижимости.
В поручении уточняются следующие критерии, которым должна соответствовать квартира, чтобы освободиться от налога на продажу:
- жилье должно быть единственным в собственности налогоплательщика;
- срок владения не менее 3-х лет.
Поправки в законодательство должны быть внесены до конца мая.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2023 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности: как рассчитать даты?
Дата владения квартирой отсчитывается от того момента, когда было оформлено право собственности. Речь здесь идет о покупке. Если квартира досталась в наследство, то дата отсчета со дня смерти предыдущего владельца. Если речь идет о договоре с ЖСК, то дата отсчитывается со дня последней выплаты.
Покупатели часто спрашивают, рискуют ли они при покупке такой недвижимости. Можно не переживать, риски отсутствуют. Никакой угрозы потери денег или нелегитимности сделки нет. Все расходы, связанные с уплатой НДФЛ при оформлении, ложатся на плечи собственника. Он должен нести все налоговые расходы. Поэтому если ищете квартиру, можете даже не уточнять, сколько лет ей владеет хозяин, так как для вас не будет никаких дополнительных расходов. Вы оплачиваете только квартиру и ничего больше.
Кадастровая ставка
Если продается квартира, которая принадлежала последнему собственнику меньше трех лет, с полученного в результате сделки дохода взимается вычет в виде налогового отчисления.
Как именно рассчитывается эта сумма? С 2016 года в нашей стране существует правило расчета. Следуя ему, можно определить соотношение кадастровой стоимости и суммы налога. Если вы продаете жилье за сумму, которая составляет от кадастровой меньше 70%, то в этом случае считается, что продавец заработал эти 70 процентов кадастровой стоимости. Поясняем, что, если вы даже продали жилье за 50% от кадастровой стоимости, платить будете все равно за 70%. Если квартиру подарили, налоговая база определяется кадастровой ставкой.
А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?
В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:
- налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
- если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
- когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
- если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
- если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.
Сумма, с которой платится налог
Давайте разберемся, с какой суммы берется налог при реализации квартиры. Существует такое понятие, как «выгода». Ее рассчитывают, отняв показатели стоимости покупки и продажи недвижимости. Расчеты производят на основании представленных документов. Именно с полученной выгоды и берется 13 % налога.
В каком случае используют налоговый вычет? Если проданный объект был приобретен по договору дарения или другим способом, государство применяет вычет. Фиксированный его размер составляет 1 000 000 рублей. Обратите внимание, что такая процедура касается только тех объектов, которые были приобретены до 2016 года.
Запомните! Как рассчитывают сумму налога, учитывая вычет? Для этого берут сумму, полученную от продажи квартиры, и отнимают от нее 1 000 000 рублей. Полученный результат – сумма, с которой берется налог в 13 %. Применив соответствующую формулу, получают сумму налога. Именно ее вносит продавец в государственный бюджет.
Применяется имущественный вычет столько же, сколько раз будет продаваться недвижимость. То есть количество раз получения имущественного вычета неограниченно. Но на протяжении одного года (календарного) им можно воспользоваться не больше одного раза.
Если объект недвижимости находился в собственности владельца не больше трех лет, вычет применяется не более одного миллиона рублей. Количество сделок, где вы хотите применить право на вычет, действующим законодательством не ограничено.
При начислении суммы налога не имеет значения, продается весь объект полностью или только его доля.
Заметьте! У доли тоже есть цена. При продаже доли на нее также распространяется действие Налогового кодекса, а именно процедура исчисления НДФЛ с продажи недвижимости.
Что касается определения срока владения долями, то здесь больше сложностей, чем в вопросе владения всей недвижимостью.
Предположим, гражданин приобрел жилье в 2012 году. Жилье находится в совместной собственности, ему принадлежит ½ квартиры. Владельцем второй половины является его отец. В 2013 году отец умирает, а его доля переходит сыну по наследству. В этом случае срок владения имуществом исчисляется с момента приобретения гражданином первой доли квартиры.