Инвестор или потребитель: ВС разбирался с подсудностью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестор или потребитель: ВС разбирался с подсудностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Форма и дополнительные условия договора

Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты:

• специальные требования к качеству и обустройству объекта строительства;
• права инвестора при обнаружении недостатков строения (если этот вопрос в соглашении не отражен, то инвестор может предъявить лишь требования, предусмотренные законом);
• порядок разрешения споров (например, обязательное предварительное направление другой стороне претензии до обращения в суд);
• возможность изменения в дальнейшем цены договора и условия, при которых такое изменение допустимо (например, в случае если официальный уровень инфляции превысит 10%);
• порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
• права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
• дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

• риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
• в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
• застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Образец договора инвестирования можно скачать на нашем сайте.

Разграничение договоров соинвестирования подрядного типа на договоры строительного подряда и долевого участия в строительстве

Совершенно очевидно, что инвестирование в РФ (без участия иностранного элемента) может осуществляться посредством заключения гражданско-правового договора, предмет которого не должен противоречить гражданскому законодательству Российской Федерации. Это могут быть договоры: строительного подряда, участия в долевом строительстве, агентирования, простого товарищества. Использование свободных договорных форм (непоименованные договоры) в принципе также можно допустить, но свободной формой будет признаваться лишь такой договор, предмет (права и обязанности) и цель которого не подпадают под признаки ни одного из известных правовых институтов. На практике вряд ли можно встретить такую конструкцию. Так или иначе, в большинстве случаев вложения средств в строительство имеет место либо строительный подряд, либо договор участия в долевом строительстве. Последняя форма получила легализацию в праве только после принятия Закона N 214-ФЗ .

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обе названные модели относятся к договорам подрядного типа, поскольку имеют схожий предмет: исполнитель обязуется построить (создать) объект недвижимости, а другая сторона обязуется уплатить цену договора. Отличия в том, что по договору строительного подряда передаче заказчику подлежит весь результат (весь объект), т.е. все то, что подрядчик обязался построить по заданию заказчика (ст. 740 ГК РФ), в то время как по договору участия в долевом строительстве может передаваться только часть — объект долевого строительства (ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Но принципиально картину это не меняет. В обоих случаях отношения сторон направлены на создание объекта: пользователь получит права на объект вследствие его создания, имущество (объект) будет передано лицу, которое платит цену договора, как имущество, являющееся предметом договора подряда, а не как недвижимая вещь.

Инвестиционная льгота для договоров соинвестирования подрядного типа

Разумеется, налогоплательщикам не дает покоя та самая инвестиционная льгота, которая установлена пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ и в силу которой инвестиционная операция не признается реализацией. Однако налогоплательщику надо обратить внимание на следующие особенности.

Во-первых, не признается реализацией передача имущества, которая носит инвестиционный характер, в то время как работы и услуги, которые, собственно, и составляют предмет договоров соинвестирования подрядного типа, рассматриваются как самостоятельный объект гражданских прав, и их следует отграничивать от имущества. При исполнении договоров соинвестирования подрядного типа по акту передается имущество, которое является результатом этого подряда. Отдельно от результата сами работы или услуги никто не передает, и двух актов (на имущество и на услуги), как правило, никто не подписывает.

Получается, что имущество (передача которого не должна признаваться реализацией) как бы поглощается таким объектом гражданских прав, как работы и услуги, соответствующим собственно предмету договора. Но выполнение работ и оказание услуг не подпадает под льготу пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Поэтому налогоплательщик, чтобы обосновать применение инвестиционной льготы к имуществу, переданному как результат работ, по меньшей мере должен разграничить в договоре два объекта гражданских прав, а также стоимость имущества и стоимость работ и раздельно документировать передачу одного и выполнение другого. Но отделимо ли одно от другого? Чтобы обосновать свою позицию, налогоплательщик должен будет доказать теоретический тезис о том, что в договорах подряда, предусматривающих передачу материализованного результата, присутствует два совершенно самостоятельных объекта гражданских прав — имущество (результат работ) и собственно работы, которые должны рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав отдельно от имущества.

Во-вторых, нигде не сказано, что не признается реализацией передача имущества вообще по договорам, т.е. в сторону как инвестирования, так и передачи инвестору результатов этого инвестирования. Вывод о применении инвестиционной льготы к операциям по передаче имущества в обе стороны основан на предположениях, что передача инвестору результатов инвестиционной деятельности также носит инвестиционный характер, как и сама инвестиция (само вложение). Полагаем, что такое толкование противоречит смыслу самой налоговой льготы, которая изначально предназначалась для того, чтобы освободить от налогообложения именно процесс инвестирования, т.е. вложения инвестиций, а не договоры вообще. Но судебная практика в подавляющем большинстве случаев придерживается как раз мнения, что от налогообложения освобождаются действия обеих сторон инвестиционного контракта . А это представляется ошибочным.

См., например, Постановления ФАС Уральского округа от 3 декабря 2007 г. по делу N Ф09-9898/07-С2, ФАС Московского округа от 5 марта 2007 г. по делу N КА-А40/1074-07, ФАС Центрального округа от 1 марта 2007 г. по делу N А08-1604/06-25, ФАС Поволжского округа от 25 января 2007 г. по делу N А12-8104/06-С10.

Льгота может применяться только к такой передаче, которая образует вложение средств, а не к той, что образует передачу инвестору результатов (объектов) инвестиционной деятельности. Но как бы там ни было, а судебная практика склонна считать, что льготироваться должна и передача объекта инвестиционной деятельности.

Предположим, что застройщик может рассчитывать на применение льготы к своим операциям по передаче участнику долевого строительства (соинвестору) результатов работ — построенного объекта либо его части. Это приводит к тому, что у застройщика будет отсутствовать операция по реализации. Причем если застройщик не разделяет объекты гражданских прав на имущество и работы, то отсутствие операций по реализации следует признавать в сумме всей цены договора. Соответственно, будут отсутствовать доходы от реализации в составе налога на прибыль и объект налогообложения по НДС. Возникают внереализационные доходы по налогу на прибыль в размере всей цены договора, с одной стороны, и расходы, связанные с производством и реализацией, — с другой. Причем «входного» НДС нет, он включен в стоимость согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.

Неясности возникают и в связи с датой признания внереализационных доходов, поскольку ст. 271 НК РФ правил о дате признания выручки в качестве внереализационных доходов не содержит. В таком случае трудно также бывает объяснить, почему с разницы между выручкой по договору и затратами на строительство застройщик обычно и уплачивает НДС, и отражает эту разницу в составе доходов от реализации. Только потому, что так хочется налоговым органам? Чтобы показывать НДС с «дельты», нужно иметь «входные» вычеты и начисления на «выходе» по операциям самостоятельной реализации работ (услуг), а для умножения добавленной стоимости на ставку налога нет правовых оснований.

Льготы по налогу на прибыль.

Для организаций – участников СПИК ставка по налогу, подлежащему зачислению в федеральный бюджет, составляет 0 % (п. 1.14 ст. 284 НК РФ). Ставка налога, подлежащего зачислению в региональные бюджеты, законами субъектов РФ может быть снижена до 0 % (п. 3 ст. 284.9 НК РФ)[4]. Пониженная (вплоть до нуля) налоговая ставка действует начиная с налогового периода, в котором была получена первая прибыль от реализации товаров, произведенных в рамках СПИК, до отчетного (налогового) периода, в котором организация утратит статус налогоплательщика – участника СПИК. При этом размер льготы по налогу на прибыль имеет лимит в виде величины, равной 50 % объема капитальных вложений в инвестиционный проект, размер которых предусмотрен СПИК[5].

Участник СПИК имеет право применять пониженные ставки по налогу на прибыль:

• ко всей налоговой базе, если доходы от реализации товаров, произведенных в рамках реализации инвестиционного проекта, в отношении которого заключен СПИК, составляют не менее 90 % всех доходов;

• к налоговой базе от деятельности, осуществляемой в рамках реализации инвестиционного проекта, в отношении которого заключен СПИК, при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) от деятельности, осуществляемой в рамках реализации указанного инвестиционного проекта, и доходов (расходов), полученных (понесенных) при осуществлении иной деятельности.

При этом выбранный способ определения налоговой базы должен быть закреплен в учетной политике и не подлежит изменению в течение срока, на который заключен СПИК.

Существенные условия соглашения

К существенным условиям относятся:

1. Предмет. С целью согласования стороны должны указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о строящемся объекте, это местонахождение земельного участка, расположение объекта, целевое назначение, наличие балконов, гаражей, подвалов, мансард, общая площадь объекта.
2. Стоимость. Существует несколько возможных способов определить стоимость договора. Первый — указать фиксированную сумму, которая остается неизменной в течение всего периода реализации проекта. Второй — указать приблизительную прибыль, то есть конечные выплаты будут зависеть от полученной прибыли.
3. Сроки. Это условие определяется в виде конкретных дат (важно использовать принцип разумности срока, то есть необходимо объективно оценивать возможности и особенности того или иного проекта).

Обязанности заказчика

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

• разработать или заказать проектную документацию;
• найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
• отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
• провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
• сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
• контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
• сдать объект в приемку;
• предоставить инвестору необходимые документы.

Важные моменты при составлении договора

Следует предельно четко нотифицировать следующие основополагающие элементы инвестиционного договора:

1. данные участников договора и дату его составления и подписания;
2. размер инвестиционного вливания в проект;
3. срок, в течение которого будет осуществляться проект;
4. на достижение какой цели направлен проект;
5. облигационные и правовые условия контракта;
6. адрес и разрешительные документы на проект, если он относится к сфере строительства;
7. общая стоимость проекта, не подлежащая изменению;
8. размеры вознаграждения, выплачиваемого заказчику и подрядчику;
9. оплата труда привлеченных к проекту специалистов;
10. стоимость осуществляемых по проект работ;
11. риски;
12. ответственность участников договора;
13. форс-мажорные обстоятельства;
14. рассмотрение возникающих разногласий.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

30.11.2020 председатель правительства Михаил Мишустин на совещании с вице-премьерами заявил, что кабмин утвердил перечень технологий, при использовании которых компании смогут заключать с государством специальные инвестиционные контракты (СПИК), так называемые СПИК 2.0. Глава кабмина уточнил, что в перечень вошли наукоемкие технологии из наиболее важных сфер экономики, в том числе энергетики, машиностроения, медицины, химической промышленности, производства газовых турбин большой мощности, конверсии дизельных автомобильных двигателей для работы в комбинированном режиме на газомоторном и дизельном топливе.
07.12.2020 на портале правовой информации опубликовали распоряжение правительства №3143-р от 28.11.2020, которое утвердило этот перечень. Он включает 630 наименований современных технологий и такую информацию:

• сведения об отнесении (неотнесении) современной технологии к приоритетам научно-технологического развития России, которые установлены указом президента №642 от 01.12.2016 о стратегии научно-технологического развития РФ;
• сведения об обязательности (необязательности) включения в СПИК обязанности инвестора, которая предусмотрена ст. 18.2 федерального закона №488-ФЗ от 31.12.2014 о промышленной политике;
• срок, после которого современная технология из перечня теряет актуальность;
• требования к основным техническим параметрам (свойствам) промышленной продукции или требования к современной технологии, то есть к способу (методам) производства промпродукции;
• сведения о потенциале развития современной технологии.

Механизм получения права собственности

В Украине существуют различные схемы инвестирования. Так, по одним схемам мы становимся первичными собственниками новосозданного имущества, по другим – вторыми собственниками, как и при инвестдоговоре.

Это связано с тем, что продавец (фонд) по инвестиционному договору, de jure, является таким же инвестором, как и потенциальный покупатель. Так, между заказчиком строительства и фондом подписан инвестиционный договор, целью которого является получения последним квартиры в собственность. Покупатель подписывает аналогичный договор с фондом, с целью в будущем также получить квартиру, но уже от него.

После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, фонд регистрирует на себя право собственности и только после чего реализует квартиру инвестору путем подписания договора купли-продажи квартиры. Только после наступления выше перечисленных факторов (ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности), фонд сможет передать право собственности покупателю. Вот потому, инвестор становится вторым собственником новой квартиры.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если: Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
3. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

В соответствии с законами Российской Федерации инвестиционный займ можно получить:

• у государства. В настоящее время разработано несколько федеральных программ по субсидированию и инвестированию малого бизнеса и частных предпринимателей;

Естественно к заказчику выдвигаются строгие требования в разработке подробного плана предстоящего проекта или бизнеса. Могут присутствовать возрастные ограничения.

• в кредитном учреждении (банке). Некоторые банки имеют свои программы и средства, предназначенные для инвестирования. Для получения средств потребуется собрать большое количество документов, подтверждающих работоспособность компании и выгоду реализуемого проекта. Большинство кредитных организаций предпочитают сотрудничать с уже стабильно работающими компаниями. А вот получить инвестиционный займ начинающим организациям достаточно сложно.

Дополнительным приоритетом в получении необходимой суммы денег может служить наличие в банке расчетного счета компании – заемщика.

• в инвестиционной компании. Некоторые люди, имеющие достаточное количество свободных средств объединяются в компании. Цель работы такой организации заключается в инвестировании. Квалифицированные сотрудники фирмы досконально проверяют предложенные проекты и вкладывают средства в наиболее перспективные из них. Подобные организации можно найти в любом городе. Помощником в поиске является интернет;
• в любой организации, напрямую заинтересованной в реализации предложенного проекта. Получить инвестиционный займ можно не только в кредитных или специализированных организациях. Инвестором может выступать абсолютно любая фирма или компания;

Главное заказчику убедить руководство организации в необходимости инвестирования в определенный проект и предложить выгодные для обеих сторон условия договора.

• у частного лица. Помимо организаций инвесторами могут быть и любые физические лица. Поискать заинтересованного инвестора можно среди своих близких или знакомых людей, а так же на специализированных сайтах в интернете;

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Инвестиционный контракт образец бланк (бланк, образец — 2020)

Между инвесторами и другими субъектами экономической деятельности заключается соглашение. Это соглашение представляется в виде инвестиционного договора. Договор необходим для обеспечения защиты интересов обеих сторон.

Нередко встречаются случаи в судебных разбирательствах, когда инвестор и заказчик не могут поделить прибыль по проекту. Поэтому составить инвестиционный контракт необходимо грамотно, с подробным указанием конкретных условий.

Данная статья проинформирует об основных особенностях договора и поможет разобраться во всех его подводных камнях.

Условия, при которых возможно заключение инвестиционного контракта

Договор должен быть подписан как минимум двумя сторонами – инвестором и заказчиком. На заказчика возлагается вся ответственность за использование денежных средств, которые предоставляет инвестор.

Инвестором может быть как юридическое лицо, так и физическое. Все деньги, которые передает инвестор, должны быть зафиксированы документально. Заказчик обязан строго контролировать расходы и прибыль в процессе развития определенного проекта.

После того как первая прибыль была получена, инвестор должен быть вознагражден за предоставление своих денежных средств. Вознаграждение выражается в процентах.

Проценты могут выплачиваться несколькими способами:

• фиксированной суммой, которая до этого была определена обеими сторонами в контракте;
• процент от полученной прибыли.

Фиксированная плата должна быть одинаковой на протяжении все работы над проектом. Она не должна задерживаться.

Бывают ситуации, когда выплата по определенным причинам не может состояться в срок. Их нужно обговаривать сразу и прописывать в контракте с соглашения и заказчика, и инвестора.

Выплата от полученной прибыли подходит в тех случаях, когда не ясна дальнейшая судьба проекта. Такой вариант лучше для заказчика, а не для инвестора. Потому как с учетом экономических изменений в стране сложно предугадать, будет ли прибыль вообще.

Похожие записи:

• Губернаторские выплаты на детей в 2023 году: что нового в Белгороде
• Срок возврата налогового вычета: когда налоговая должна перечислить деньги
• Что полагается за третьего ребенка?