Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незарегистрированный договор аренды имеет силу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.
Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.
Какие сделки подлежат государственной регистрации?
- — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
- — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
- — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
- — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
- -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».
Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?
Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?
Статья 19.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
На практике могут возникнуть вопросы, установлен ли законом срок для регистрации аренды недвижимости и если такой срок установлен, то можно ли за нарушение этого срока привлекается арендатора и арендодателя к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ.
Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из статьи 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация права аренды на недвижимое имущество является обязательной.
Вышеназванные нормы вполне можно толковать как требование обязательной госрегистрации договора аренды сроком свыше одного года, невыполнение которой может повлечь административную ответственность.
Между тем, это не так.
Закон, установив обязательность госрегистрации договора аренды недвижимости при сроке аренды свыше одного года, не установил сроки, в течение которого это надо сделать.
В связи с этим, арендатор и арендодателя не подлежат привлечению к административной ответственность по ст.19.21 КоАП РФ.
Незаключенный договор лучше недействительного
Областная прокуратура на основании ст. ст. 167, 168 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.
Решением в удовлетворении иска отказано.
Суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания незаключенного договора недействительным.
В кассационной жалобе прокурор области заявил, что, по его мнению, вывод суда является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 4, п. 2 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения оспариваемого договора арендодатель обязан был зарегистрировать свое право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, а поскольку это сделано не было, следовательно, он не вправе был сдавать в аренду спорный объект.
ФАС установил, что между ФГУП (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений.
Срок действия договора установлен с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г.
ФАС установил, что спорный договор аренды подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений является незаключенным.
Причины отказа в регистрации
Процедуру регистрации могут приостановить:
- есть запрет от суда;
- нет информации о документах по запросу;
- есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
- от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.
На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.
Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:
- земельный участок не числится в кадастровом учете;
- предоставлен неполный пакет документов;
- предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
На какой период можно заключить?
ВНИМАНИЕ: В настоящее время минимального срока заключения документа найма жилплощади не существует: его можно оформлять на сутки или даже на 1 час. Что касается максимального периода – Законодательством установлен срок в 5 лет.
Владельцы недвижимости часто предпочитают оформлять бумагу на короткий период, менее 1 года, для оценки подобающего поведения жильца и своевременной оплаты аренды.
При таком краткосрочном договоре аренды госрегистрация не требуется. Однако когда обе стороны заключают контракт на период, превышающий 1 год, обязательно потребуется пройти процедуру, так как уклонение от уплаты налогов преследуется законом.
Опытные юридические консультанты не рекомендуют сдавать жилое помещение в долгосрочный наем: гораздо проще осуществить заключение нового договора и не проводить государственную регистрацию контракта.
В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?
Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.
В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.
По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.
Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.
Случаи приостановления и отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка
В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:
- поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
- направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
- наличие акта судебных органов о приостановлении;
- наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
- наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).
«Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов?»
В статье Юрист практики недвижимости и инвестиций Анастасия Яковлева. отвечает на вопросы об аренде публичных земельных участков.
До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.
Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).
Договор аренды не зарегистрирован последствия
Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.
Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.
Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:
- что аренда не имеет место;
- нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.
ВС: отсутствие госрегистрации договора не освобождает арендатора от обязанности по оплате аренды
13 февраля Верховный Суд РФ вынес определение по спору между региональным министерством природопользования и ПАО «Газпром» о взимании с последнего годовой платы за арендованный лесной участок.
В июне 2020 г. Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области передало в аренду ПАО «Газпром» лесной участок для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов. Соответствующий договор аренды, заключенный без проведения аукциона, прошел госрегистрацию лишь в июле следующего года, что подтверждалось данными ЕГРН.
Впоследствии министерство обратилось в суд с иском о взыскании с арендатора 9,3 тыс. руб. задолженности по уплате арендной платы за период с даты заключения договора до 4 июля 2020 г. В отзыве на иск ответчик указал на отсутствие у него обязательств по уплате арендных платежей по договору, согласно п. 6 которого начисление арендной платы осуществлялось со дня госрегистрации договора.
Суды рассматривали дело в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ. Так, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, согласившись с позицией «Газпрома» о согласованном сторонами договора начале начисления арендной платы. Свою правовую позицию суд обосновал ссылками на ст. 425, 433 ГК РФ.
В дальнейшем апелляция поддержала решение суда, сославшись также на п. 1 ст. 164 ГК РФ и отклонив довод министерства о противоречии позиции общества разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. Вторая инстанция полагала, что стороны достигли соглашения о периоде начисления арендной платы непосредственно в п. 6 спорного договора.
Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
Нередки случаи, когда договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Однако нормой ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, в отношении договоров аренды, подлежащих госрегистрации в соответствии со ст. 651 ГК РФ, отсутствие таковой влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Кроме того, следует учитывать, что незаключенный договор не может являться недействительным.
10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным.
Судебная практика:
Примечание: Приведенный вывод соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2009 по делу N А43-8122/2008-2-206
«…Как усматривается из документов и установил суд, на основании распоряжения главы администрации Автозаводского района Нижнего Новгорода от 10.12.1998 N 2783-р «О предоставлении земельных участков под мини-магазины по улице Мончегорской (в комплексе павильонов) индивидуальным предпринимателям Шишкину П.А., Осокину С.А., Егорову Е.А., Глумову И.Г.» администрация Нижнего Новгорода (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 26.12.1998 N 143, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 24 квадратных метра, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Мончегорская (в комплексе павильонов), под существующий торговый павильон для осуществления торговли продуктами.
Срок действия договора установлен до 26.12.1999.
Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка подписан сторонами 26.12.1998 и подлежал государственной регистрации. Таким образом, суд правильно применил указанные нормы права и признал договор аренды земельного участка незаключенным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из него…»
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2009 по делу N А43-32746/2008
«…Посчитав, что правовые основания для пользования ответчиками указанными земельными участками отсутствуют, так как договора аренды не были зарегистрированы в установленном порядке, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Комментарий к статье 165 Гражданского Кодекса РФ
1. Правила статьи относятся к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон.
2. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст. 167 (см. коммент. к ней). Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.
3. В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК предоставляет исправной стороне право требовать в суде признания сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.
В редакции п. 2 и п. 3 статьи имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.
4. Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем применяются правила о необходимости письменных доказательств (Бюллетень ВС РФ, 1994, N 5, с. 1).
5. Помимо требования о нотариальном удостоверении сделки или проведении ее государственной регистрации добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение неисправной стороной причиненных этим убытков по общим правилам гражданского законодательства.
Отказ в продлении аренды земли
Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.
Заключение сделок без согласия компании — собственника доли в спорных помещениях в торговом комплексе повлекло для ИП признание договора аренды ничтожной сделкой (Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2019 года по делу А56-113789/2017).
Договариваясь о сдаче зданий, сооружений в аренду, обязательно заключите письменный договор в виде одного документа, подписанного обеими сторонами. Для таких сделок не применимо правило об обмене документами, о конклюдентных действиях. Если арендодатель или арендатор подаст иск по договору аренды о признании его недействительным, то суд удовлетворит иск, так как именно такое последствие несоблюдения формы сделки содержится в законе.
Если между сторонами сложились фактические арендные отношения без письменного соглашения, то такая сделка недействительна. (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу А32-28329/17)
Если договор аренды недвижимости заключен на год и более, то он должен быть зарегистрирован в Россреестре, иначе он считается незаключенным.
А вот в случае, если вы являетесь залогодержателем недвижимости, и залогодатель без вашего согласия заключил договор аренды, в арбитражный суд надо обращаться с другим иском. В этом случае законом предусмотрено не признание сделки недействительной, а другое последствие — вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 по делу А63-13437/2015).
По оспоримым сделкам срок исковой давности — год с момента, когда вы должны были узнать о сделке.
Пропуск срока исковой давности — безусловное основание к отказу удовлетворить иск, даже если сделка недействительна.
Например, суд отказался удовлетворить иск участника ООО в связи с пропуском срока исковой давности, так как о заключении оспоримой сделки участник мог узнать не позже даты проведения годового собрания. Участник два года не посещал собрания и не встречался с другим участником, не запрашивал документы о деятельности общества. Если бы он повел себя добросовестно и разумно, то узнал бы о сделке вовремя и срок на оспаривание не пропустил бы (Постановление Поволжского округа от 22.07.2019 по делу А72-11007/2018).
Решение суда по договору аренды, в случае признания его недействительным, содержит правило о реституции.
В отношении договора аренды это означает, что арендатор возвращает арендодателю имущество и оплачивает стоимость пользования ею (если не оплачивал ранее). Эта стоимость может соответствовать арендной плате.
По завершению срока аренды
После завершения действия договора необходимо по истечению срока его действия выполнить определенные действия. Могут быть 2 варианта развития событий:
- Прекращение.
- Продление.
Первый вариант очень распространен при арендных отношениях с муниципалитетом. Самыми частыми причинами отказа от продления являются:
- Нарушение сроков внесения арендной платы.
- Неправильное использование надела в соответствие с его целевым предназначения.
Некоторые важные моменты:
- Если участок был выделен под строительство жилых домов, при условии что не проводились торги, то аренда продлевается автоматически, при этом новый образец договора не нужно составлять.
- Если арендатор стремиться прекратить отношений между ним и арендодателем, то ему необходимо составить письменное уведомление об этом.
- Также арендные отношения могут расторгаться по инициативе любой стороны.
Арендодатель имеет право прекратить арендные отношения в ряде случаев:
- Если надел используется нерационально, что ведет к ухудшению качества почвы.
- Если земля используется неправильно.
- Не соблюдаются сроки уплаты сумм по договору.
- Возведение сооружений на территории, при отсутствие права на это в соответствие с договором.
- Жалобы от соседей относительно неправильного использования надела.
Если обе стороны все устраивает, то договор продлевается автоматически.