Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Взрывного спроса ждать не стоит
Скорее всего, в наступившем году спрос относительно предложения не претерпит изменений, подтвердила Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимости». «В прошлом году мы надеялись, что в сентябре произойдет традиционное оживление рынка, но из-за начала частичной мобилизации этого не произошло. Можно сказать, что это время оказалось потерянным. Если ничего подобного не произойдет в наступившем году, ожидается активизация спроса, которая продлится до начала лета. С сезоном отпусков произойдет традиционный спад по сделкам. С августа люди начнут возвращаться, что приведет к росту спроса», — прокомментировал Мищенко.
В прошлом году одним из основных факторов, поддерживающих вторичный рынок недвижимости, были скидки, напомнил Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%. «Если такая же тенденция будет наблюдаться и в нынешнем году, то выгодные цены могут привлечь покупателей и поддержать спрос, особенно с учетом повышения ставок по ипотеке. Однако серьезного роста в 2023-м не ожидается», — считает аналитик.
Еще один способ сделать квартиры более доступными – сократить площадь. В январе-ноябре 2022 года средний метраж жилья, выставленного на продажу в столичных новостройках, сократился на 4 кв. метра, до 54,3 кв. метра. В 2023 году девелоперы продолжат оптимизировать предложение под все более скромные возможности покупателей. Ведь «квадраты» в предыдущие годы сильно выросли в цене, доходы населения сокращаются, а ставки по ипотеке повышаются: и в рамках льготной программы до 8%, и по рыночной ипотеке до 11%.
Застройщики как уменьшают метраж квартир всех типов, так и заменяют в предложении часть однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и так далее. К примеру, в прошлом году доля студий увеличилась с 17% до 20%. То есть уже каждая пятая квартира в экспозиции – студия. Конечно, тренд скорее касается массового сегмента и отчасти «бизнеса», где доля такого жилья достигла 27% и 17%. В «премиуме» она не превышает 4,5%, в элитном и классе де-люкс – 1,4%.
Площадь квартир продолжит сокращаться
Оптимизация предложения под скромные возможности покупателей на рынке новостроек будет продолжаться в 2023 году, полагают аналитики «Метриум». Причина – ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных клиентов, а также повышение ставок по ипотеке (как в рамках льготной программы до 8%, так и по рыночной ипотеке до 11%). В связи с этим застройщикам придется сокращать стоимость квартиры и наиболее очевидный вариант – уменьшение площади. Это возможно как через уменьшение квартир всех типов, так и через замену в линейке предложения части однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д.
С января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв.м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв.м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы.
Этажность новостроек увеличится
Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности – это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.
«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления “черных лебедей”, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
В I квартале 2023 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,2 п. п. в годовой динамике и составил 14,5%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ретейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии и февральских событий и уходом международных брендов, занимавших большие площадки в крупных торговых объектах столицы.
Несмотря на это, пустующие помещения постепенно начинают заполняться новыми арендаторами, что сдерживает выход большого числа вакантных площадей на рынок. По сравнению с предыдущим кварталом показатель снизился на 1,1 п. п. Один из способов заполнения крупных блоков, которые чаще всего высвобождаются, – деление помещений с целью оптимизации форматов и диверсификации рисков.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы
Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:
1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.
2) На это существенным образом повлияли:
- события февраля и сентября 2022 года;
- переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
- отъезд из России состоятельных граждан.
3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:
- дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
- увеличение доступности рыночной ставки;
- разворот цен на вторичном рынке;
- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
- улучшение геополитической ситуации в стране.
Ситуация на рынке недвижимости
Сейчас по всей России, в частности – Санкт-Петербурге, происходит массовая застройка новых домов. Они возводятся в любой части города, хоть на окраине, хоть в его центральной части. Этих домов становится достаточно много, а сконструированы они таким образом, чтобы вместить в себя как можно больше квартир и, соответственно, семей. Принимая во внимание этот факт, можно представить насколько избыточно их количество, если учесть с какой интенсивностью происходит застройка, и как сильно снижена покупательская способность еще с прошлого года.
Несмотря на такую совокупность факторов, ожидать значительного снижения стоимости квартир в новых домах не стоит, поскольку в такие сложные времена строительному бизнесу необходимо дать время. В нынешней ситуации желание российских граждан приобрести жилье подогревается выгодными условиями льготного ипотечного кредитования, которые были продлены до 2024 года. Помимо этого, теперь в рамках программы «Семейная ипотека» можно приобрести жилье на все семьи с двумя детьми, что оказывает положительное влияние на количество активных клиентов в сфере недвижимости.
Тренды на рынке жилой недвижимости
Говоря о трендах, красной нитью среди всех выделяется стабильный рост цен при сокращении предложений, поэтому рабочим решением проблемы выступает ипотечное кредитование вместе с субсидированными ставками. Так, 90% всех сделок проходят с включением кредита в условия договора.
Также одним из трендов является загородное строительство, находящее поддержку государства. Поскольку стоимость квадратного метра городской квартиры заметно выросла, сейчас выгоднее построить дом, чем купить однушку в крупном или среднем городе. Также на это влияет стоимость самих стройматериалов, которая хоть и является высокой, но все же замедлилась в своем росте по сравнению с 2020 годом.
Все больше распространяется тенденция снижения площади жилья, которая хоть и ведется уже на протяжении нескольких лет, но наибольшую популярность обрела в связи с пониженной доходностью населения, потому как многие просто не имеют подходящий финансовых возможностей для покупки большого жилья.
Тенденция снижения стоимости объектов недвижимости уже наблюдается: показатели в некоторых регионах достигают 7%. На вторичном и первичном рынках имеет место торг, а также различные скидки (до 15 и до 30% соответственно).
К середине 2023 г. прогнозируется снижение цен минимум ещё на 10%. Обратная тенденция может наблюдаться только если геополитическая ситуация улучшится, для чего на данный момент предпосылок нет. Даже если стоимость будет падать не такими большими темпами, как сейчас, это все равно будет происходить. Система скидок может сделать этот процесс менее очевидным, без чего не обойтись продавцам уже построенных многоквартирных домов.
Укрепление курса рубля позволит снизиться себестоимости строительства. Материалы дешевеют, хотя и очень медленно (менее, чем на 1% в год). Количество поставщиков тоже растет, и строительство возобновляется.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.