Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проведение торгов с целью получения земельного участка в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как проходят торги? В день аукциона все участники обязаны явиться на место проведения торгов. На входе проверяются личности посетителей, и каждому претенденты выдается табличка с его номером.
Извещение об аукционе
Первым этапом проведения аукциона на право аренды земельного участка считают извещение потенциальных участников о торгах. Такую информацию размещают в публичном доступе.
|
Извещение включает в себя следующие данные: |
|
кадастровый номер лота, его место расположения, площадь, категорию, назначение; |
|
дату, место, время проведения торгов; |
|
стоимость аренды (начальную ставку и шаг повышения); |
|
сумму задатка; |
|
период возможной передачи объекта во временное пользование; |
|
место принятия заявок, реквизиты для перечисления задатка, а также иные сведения об организаторе. |
Комментарии к статье 39.12 земельного кодекса РФ
Помимо подробного регулирования процедурных вопросов, можно выделить следующие новеллы в данной сфере.
Установлено правило о заключении договоров купли-продажи или аренды земельного участка в случае признания аукциона несостоявшимся: с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, которая соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям и условиям аукциона, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с участником, единственным принявшим участие в аукционе (п. п. 13, 14 и 20 комментируемой статьи). При этом заключение такого договора является обязанностью как для уполномоченных органов, так и для указанных лиц.
Как заключить договор?
Лицо, предложившее самую высокую цену за объект недвижимости в рамках аренды становится его полноправным арендатором. Поэтому, по завершению мероприятия по аукциону, с лицом заключается договор.
Справка! В ситуации, когда администрация самостоятельно отказывается от проведения аукциона, она должна известить об этом участников торгов не позднее, чем за 15 суток до того, как официально будут начаты торги. А также вернуть им взносы.
В нём прописывается, на основании чего данное лицо получило данные права, а именно проведение торгов, а также, прописываются основные права и обязанности сторон. Кроме того, в договоре аренды обязательно указывается срок, на которой заключено данное соглашение.
Нужное место необходимо уделить ответственности, в соответствии с которой лицо должно осуществлять пользование земельным участком. Необходимо осветить и иные детали, которые так или иначе, но отражаются в данном договоре. Например, определяющее значение являет собой возможности или наоборот, невозможность сдачи земельного участка в субаренду.
Основы аукциона по аренде земельных участков
Аукцион по аренде земельных участков – это специальная форма размещения на конкурсной основе прав на осуществление землепользования и землеустройства.
Участие в аукционе предполагает прохождение нескольких этапов. Сначала необходимо подать заявку на участие в аукционе и пройти процедуру регистрации.
Для участия в аукционе необходимо согласовать условия предоставления земельного участка и ознакомиться с соответствующей документацией.
Федеральный аукцион по аренде земельных участков проводится на основе государственных правил. Процедура проведения аукциона является открытой и публичной.
Каждый участник аукциона имеет возможность сделать предложение по стоимости аренды земельного участка, а победителем выбирается участник, предложивший наибольшую сумму.
Составление договора об аренде
Если протокол оформлен при соблюдении всех требований, отраженных в законодательстве, он рассматривается как основание для составления арендного договора. Формировать указанный акт требуется также с соблюдением положений действующих законов. В нем следует прописать основные сведения, которые относятся к производимой сделке. В частности, конкретные данные о наделе. Его место расположения и основные характеристики, присущие признаки.
Кроме того, отразить потребуется период действия и способы, используемые для внесения оплаты. Прописываются правомочия сторон
Обратить внимание нужно на то, что в законе указан период, в течение которого требуется сформировать договор. На этот процесс отводится 5 дней
Отсчет производится с даты, когда подписан протокол. Сумма, перечисленная как задаток, рассматривается в качестве арендной платы. Соглашение формируется в 3 вариантах. Один из которых подлежит передаче в регистрирующие органы.
Проведение аукциона на право аренды земельного участка
Порядок прохождения процедуры закрепляется ст.39.12 ЗК РФ. Он предусматривает:
- Принятие решения о торгах. Его могут принимать государственные или муниципальные органы власти, в зависимости от того, кто распоряжается земельной территорией. Кроме того, инициаторами могут выступать интересующиеся лица, им нужно представить соответствующее заявление в уполномоченную службу о проведении процедуры. На этом этапе определяется первоначальная стоимость договора аренды, шаг публичного аукциона, время и место проведения, вид запланированного мероприятия, условия сделки, круг участников.
ВАЖНО! Предметом торгов может выступать только земельный объект, прошедший межевание, установление его границ, поставленный на учет с присвоением ему номера в кадастре и прошедший оформление в установленном законодательно порядке.
- Опубликование известия о вынесенном решении местных СМИ. Это могут быть печатные издания, специализированные газеты, сайт местного муниципалитета и т.д.
- Принятие заявок от желающих, их регистрация в журнале учета. Они должны быть установленной организатором формы и содержать банковские реквизиты счета, куда будет возвращаться задаток. Для участия представляется требуемая документация:
- Заявление установленной формы;
- Платежная квитанция об оплате задатка;
- Гражданский паспорт для физических лиц;
- Уставные и регистрационные документы компании;
- Выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ.
Этот перечень является окончательным и не может расширяться на усмотрение организатора процедуры.
Заявка может подаваться лично либо через представителя, имеющего нотариально удостоверенную доверенность, не позже чем за пять дней до начала торгов. Документы лучше подавать с описью для проведения регистрации, о чем проставляется номер, дата и время их приема на обоих экземплярах, один из которых возвращается обратившемуся, а второй остается у организатора.
- Анализ представленных документов. При этом проверяется наличие всей необходимой документации, а также факт поступления суммы задатка. После этого рассматривается возможность допустить заявителя к посещению процедуры. Задаток будет возвращен, если заявителя не допустят к конкурсу.
- Проведение торгов. Они начинаются с оглашения названия предмета, основных его параметров, минимального размера оплаты найма, правил прохождения мероприятия. После этого участвующим вручаются билеты с номерами, которые они поднимают, когда хотят увеличить стоимость договора. Шаг конкурса, на величину, которой становится больше стоимость аренды, не может быть больше 5% от первоначальной величины стоимости лота. Победителем станет тот, кто предложит наибольшую цену.
- Оформление результатов. По итогам составляется прокол аукциона, в него вносятся сведения о:
- Месте расположения и кадастровом номере земельного объекта;
- Наименование или ФИО победившего субъекта;
- Поданные предложения от участвующих лиц;
- Номер предмета торгов;
- Размер арендных платежей и порядок их уплаты.
Протокол подписывается представителем организатора торгов и их победителем, которому передается один экземпляр.
- Размещение информации о подведенных итогах. Она публикуется в тех же источниках, где ранее было размещено объявление о проведении процедуры. Это должно быть сделано не позже одного месяца с момента подписания соглашения об аренде, проигравшим возвращаются их задатки. После этого процесс считается завершенным.
Кто может принять участие
Аукцион, проводящийся для продажи права на заключение арендного соглашения на земельный участок, не может быть инициирован, если в нем участвует меньше двух человек. Регистрация для участия прекращается за пять дней до назначенной даты проведения торгов.
Стоит отметить, что в рамках аренды участвовать в торгах могут не только граждане Российской Федерации, а также и подданные иностранных государств и лица, не имеющие определенного гражданства.
Статья действующего Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, кто ни при каких обстоятельствах не может участвовать в публичных торгах:
- претенденты, которые не предоставили или передали не полностью требуемый для регистрации пакет документации;
- лица, выразившие желание участвовать в аукционе, но не оплатившие задаточную стоимость, которая составляет 10% от первоначальной стоимости земельного участка;
- те граждане, которые на основании норм действующего федерального законодательства не имеют законных прав на приобретение собственности;
- юридические лица, актуальная информация о которых не содержится в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.
Чтобы стать участником торгов, необходимо обратиться в муниципалитет или зайти на сайт администрации. Там можно узнать информацию о том, когда будут проводиться торги и время приема заявлений. Необходимо заблаговременно подать заявление и гражданский паспорт. Также предоставляется квитанция об оплате 10 % от начальной стоимости лота.
Предоставляется точная дата проведения аукциона. Все участники получают уведомление о времени и месте проведения за 30 дней до начала торгов. При этом аукцион земельных участков под ИЖС организуют, если будет хотя бы две заявки. Если объектом заинтересовался только один претендент, он его выкупает по начальной стоимости.
Если участник предполагает, что в аукционе может принять участие довольно много желающих, необходимо располагать достаточными средствами. Шаг торгов может варьироваться существенно, начиная от 50000 рублей и заканчивая 150000 рублей. Это зависит от количества заявок.
При этом начальная стоимость обычно устанавливается на уровне 2,5 %. Поэтому участники и могут ее поднимать довольно сильно.
После торгов тот, кто стал победителем, обязательно оплачивает полную стоимость. Без этого невозможно получить собственность. Затем оформляются документы о передаче земли.
Аукцион не может начаться, если не появилось хотя бы две заявки с предоплатой. Регистрация участников завершается за 5 дней до назначенной даты торгов. Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающую информацию о том, как принять участие в аукционе на землю.
Для этого необходимо заблаговременно подать правильно оформленную заявку, предоставить квитанцию об оплате задатка и требуемые документы.
В аукционе не смогут принять участие следующие категории:
- юридические лица о которых нет актуальных сведений в ЕГРЮЛ;
- граждане, не имеющие права оформить землю в собственность на законных основаниях;
- претенденты, которые не предоставили полный пакет документов, необходимый для регистрации в качестве участника;
- лица, выразившие желание участвовать, но не внесшие задаток в размере 10 % от начальной стоимости лота;
- лица, которые внесли задаток в недостаточном объеме.
Необходимые документы
Чтобы сразу же не получить отказ в участии, необходимо предоставить полный пакет документов. Он включает небольшой перечень:
- паспорт гражданина от физических лиц;
- заявление установленного образца;
- квитанция о внесении задатка в размере 10 % от заявленной первоначальной стоимости.
В заявлении должны содержаться сведения о заявителе и реквизиты счета, куда следует вернуть задаток в случае проигрыша. Если в торгах планирует участвовать юридическое лицо, предоставляются уставные и регистрационные документы, доверенность и паспорт представителя.
Какие убытки от земельных мошенников
Участники и организаторы аукционов полагают, что все это очень похоже на вымогательство. Местные власти заявляют о своем бессилии в подобных ситуациях. Действия ушлых дельцов вполне законны, ведь принять участие в торгах вправе любой гражданин.
В сложившихся обстоятельствах в убытке остаются и муниципалитеты, и добросовестные заявители. В курганском регионе можно стать собственником надела без проведения торгов за половину его кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость садового участка площадью 6-8 соток составляет 10 тысяч рублей, то пенсионерке он бы достался за 5 тысяч.
В случае выставления этой территории на аукцион определяющую роль играет уже ее рыночная цена. А она обычно резко отличается от кадастровой стоимости. Указанный надел даже в затопляемой зоне может стоить 30 и даже 50 тысяч рублей.
Для пенсионерки это слишком дорого, поэтому она вынуждена отказываться от своих намерений. Аналогично обстоит дело с землей под индивидуальную жилую застройку и фермерские хозяйства. Расчет аферистов прост. Если человеку очень нужен участок, то он может согласиться и на откат. К тому же редко кто публично признается в том, что заплатил сопернику.
Местные власти несут затраты на оценку, межевание, публикацию извещения в СМИ. Даже по минимальным расчетам на это уходит 10-15 тысяч рублей. Если торги признаны несостоявшимися, то необходимо повторно подавать извещение. А срок действия оценочного заключения составляет всего шесть месяцев.
Законодательство допускает снижение цены, но не более чем на 15 процентов. Подчас и эта мера не дает результата. По словам Яны Юриной, не имеет значения, кем будет обрабатываться земля – иногородним или местным жителем.
Главное для властей, чтобы надел эффективно использовался. Кроме денег, полученных по итогам торгов, в бюджет также идет арендная плата или земельный налог. Аферисты мешают осуществлению этих планов.
Они и сами не берут, и другим не дают.
По данным муниципалитетов, только пятая часть участков уходит с торгов. Все остальные наделы остаются невостребованными. Так в 2017 году в Кургане через аукционы прошел 81 участок. Новых владельцев получили менее четверти наделов. Во всех торгах намеревались участвовать одни и те же лица. Яна Юрина считает, что способ борьбы с непорядочными субъектами есть. Их нужно законодательно обязать участвовать в аукционах, если ими поданы заявки. В противном случае их фамилии должны вноситься в реестр недобросовестных участников земельных торгов, формируемый ФАС.
Организацией аукционов, согласно Федеральному закону занимаются органы местного самоуправления и государственной власти. Торги проводит учреждение, которое имеет лицензию на эту деятельность.
В Постановлении определено, что продавать наделы можно не только на аукционах, но и путем объявления конкурсов. Проведение торгов на земельные участки в первом случае допускается, если к дальнейшему его использованию выдвигается лишь одно требование: соблюдение целевого назначения.
Конкурс же объявляется, когда покупатели должны отвечать определенным условиям в отношении эксплуатации участка (п. 4 ст. 447 Градостроительного кодекса РФ). Победителя в этом случае определяет конкурсная комиссия, а не организатор торгов.
Отдельно стоит упомянуть вопрос наличия лицензий на проведение аукционов. Выдают их те же учреждения, которые по своему статусу имеют право организовывать публичные торги земельных участков – администрации района (города) на основании представления городского (районного) комитета по землеустройству и земельным вопросам.
Изучая опубликованный организатором перечень земельных участков, выставленных на торги, покупатель, который планирует возвести коттедж, не должен останавливать свой выбор на наделе «под огородничество». Хотя его цена, несомненно, привлекательна, получение разрешения на строительство будет сопряжено с большими трудностями.
Кто имеет право на участие
Торги на земельные участки для приобретения или аренды проводятся только при участии более 2-х лиц. Пройти регистрацию необходимо за 5 дней до установленной даты начала мероприятия. Прием заявок осуществляется в такие же сроки. По истечении указанного времени регистрационная процедура прекращается.
Принимать участие могут как жители России, так и иностранные граждане, в том числе не имеющие конкретного гражданства.
Статья 448 ЗК РФ предусматривает сведения о тех, кто ни в коем случае не имеет прав на участие в открытом аукционе:
- Предполагаемые участники, не предоставившие все необходимые документы.
- Те лица, которые подали заявку, но не внесли задаток в размере 10% от начальной цены земельного надела.
- Претенденты, которые в соответствии с российским законодательством не могут законно осуществлять сделки на приобретение недвижимого имущества.
- Те организации, информация о которых не найдена в соответствующем реестре юридических лиц.
Не позднее пяти дней до начала торгов потенциальные участники подают заявку. Среди заинтересованных лиц могут быть любые участники: граждане, ИП, организации. Лица, не имеющие российского гражданства, также могут стать участниками аукциона.
Перед тем, как принять непосредственное участие в торгах, нужно собрать следующие бумаги:
- заявка, в которой отражено желание принять участие;
- общегражданский документ;
- паспорт иностранного гражданина с переводом, заверенным у нотариуса;
- учредительные документы организации, если заявка подана от имени ЮЛ;
- квитанция о перечислении задатка.
Алгоритм проведения мероприятия
В день, назначенный организатором, участники обязаны прийти к месту проведения мероприятия. Участники проверяются, каждому из них выдается табличка. На ней указывается номер участника. После сбора всех претендентов, организатор начинает торги. Минимальная цена участка под цели ИЖС или другие цели, не является сюрпризом для участников. Она указана в оповещении о проведении мероприятия. Размер платы за аренду (за год) составляет не менее 1,5% от кадастровой цены земельного надела.
Цена объявляется, участники начинают торговаться между собой. Тот, кто готов повысить цену, поднимает табличку со своим номером. Организаторы увеличивает стоимость. Шаг аукциона традиционно составляет 3%, организатор продолжает повышение до тех пор, пока останется один из претендентов, готовый заплатить озвученную цену. Он и становится победителем на аукционе.
В процессе аукциона формируется протокол. В этом документе фиксируются данные:
- дата, место и время мероприятия;
- данные участников;
- размер заранее установленной платы годовой аренды, первая и окончательная цена лота;
- информация о претендентах предпоследнего и последнего шага.