Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о задатке при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Что такое договор задатка
Если вы оформили договор задатка при продаже квартиры и перевели по нему средства, в дальнейшем события будут развиваться по одному из трёх сценариев.
- Сделка произойдёт: перечисленная сумма зачтётся при окончательном расчёте по ДКП.
- Продажа отменяется из-за действий покупателя (поменял решение, не явился на сделку или не смог собрать сумму по основному договору): задаток останется у собственника и компенсирует его неудобства.
- Владелец нарушил положения и сделка не состоялась: он возвращает двойную сумму задатка.
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Как правильно составить договор задатка?
Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.
Обязательные реквизиты соглашения о задатке:
- Дата и место составления договора.
- Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
- Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
- Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:
- почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- площадь помещения;
- полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
- и иные технические характеристики.
- Способ и порядок передачи задатка.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
- Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
- Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.
Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.
Какой может быть сумма задатка?
В тексте ГК РФ ничего не говорится о том, какой конкретно должна быть сумма залога. Все решается сторонами самостоятельно и вносится в соответствующий договор.
Обычно, когда речь заходит о продажах на рынке недвижимости, принято говорить о сумме в 5-7% от общей стоимости квартиры. Это считается оптимальным.
Но есть ряд случаев, когда эти деньги могут значительно меняться в разные стороны по желанию людей, рассмотрим их более подробно.
Ситуация 1
Покупатель просит хозяина квартиры снизить стоимость задатка.
Такое может быть, если он еще не сделал окончательного выбора, хочет рассмотреть другие варианты и тогда уже определиться. Ему выгодно потерять минимальную сумму, когда он найдет квартиру, которая устроит его больше.
Ситуация 2
Продавец просит значительно повысить стоимость залога.
Такой случай говорит о том, что цена недвижимости слишком завышается. Это должно насторожить, возможно, с вас просто хотят взять как можно больше денег.
Ситуация 3
Собственник жилья настаивает на уменьшении первого взноса.
Все говорит о том, что продавец просто ждет более выгодных предложений от других желающих приобрести жильё.
Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры: образец 2016 года
Начнем с того, что посоветуем вам обратиться за помощью к юристам. Ведь именно они могут расписать вам наиболее выгодные позиции, которые стоит указать в этом документе.
В бланке договора задатка при покупке квартиры, который регулируется статьями №380 и №381 Гражданского кодекса, стоит отметить следующие важные пункты:
- Полные ФИО всех собственников продаваемого жилья и покупателей.
- Паспортные данные представителей обеих сторон.
- Итоговую, конечную стоимость недвижимости.
- Сумму задатка, которая прописывается несколько раз: прописью и цифрами.
- Характеристики квартиры: площадь, адрес и т.д.
- Обязанности обеих сторон: в случае прерывания сделки по вине продавца, покупателю возвращается вся сумма задатка в двойном размере. А при условии, что виноват покупатель – деньги остаются у хозяина квартиры.
- Другие условия (по желанию). Здесь можно написать о том, оставляет ли владелец мебель в квартире, кто будет осуществлять выплату по ЖКХ, нужна ли покупателю имеющаяся телефонная линия.
Данный договор оформляется в 2-х экземплярах. Один – продавцу, один – покупателю. Нотариального заверения он не требует.
Важно!
Задаток при покупке квартиры: что представляет собой образец расписки?
После того как договор оформлен, покупателю необходимо взять с продавца расписку, в которой он подтверждает факт передачи денежных средств. Писать её должен хозяин квартиры самостоятельно, от руки. Это поможет вам в случае судебных разбирательств, так как подпись человека подделать можно, а вот почерк – очень трудно. Расписка пишется только шариковой ручкой, ведь гелевую пасту или карандаш можно стереть или смазать.
В тесте документа обязательно должно быть указано следующие:
- Правильное название: «Расписка о передачи задатка по договору от … числа».
- Точная дата составления бумаги.
- Полные паспортные данные представителей обеих сторон с пропиской, серией и номером документа, с указанием подразделения, которое его выдало.
- Подтвердить текстом факт внесения задатка ( НЕ АВАНСА ИЛИ ЗАЛОГА!).
- Сумма вложения: как прописью, так и цифрами.
- Отсылка к заключаемому договору. Например, « … внесен задаток в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в счет оплаты по договору купли-продажи, который будет заключен 25 апреля 2038 года…»
- Описание квартиры: площадь, адрес.
- Подпись собственника жилья (обязательно как в паспорте).
Образец бланка расписки о получении задатка за квартиру или дом можете увидеть ниже.
ГК РФ в ст. 380 даёт определение задатка, который представляет собой сумму денежных средств, выдаваемую одним человеком другому:
- в счёт предстоящих платежей;
- чтобы иметь доказательство существования договорных отношений между ними;
- обеспечить выполнение записанных в договоре условий.
Здесь же сказано, что соглашение должно быть письменным, безотносительно размеров передаваемых сумм.
Расписка о задатке как самостоятельный документ не рассматривается. Она является приложением к письменному договору!
Чтобы в дальнейшем не возникало сомнений в том, являются ли деньги, отданные в счет будущих расчётов задатком, в договоре и в расписке нужно сделать на этот счёт точное указание. В противном случае, если нет договора, суммы будут рассматриваться как аванс.
В ст. 381 говорится о последствиях, наступающих в ситуации, когда обязательства, в обеспечение которых переданы денежные средства, прекращаются или не исполняются.
Обязательства до того, как они начали исполняться, прекращаются:
по обоюдному соглашению (и продавец, и покупатель решили отказаться от сделки одновременно);
из-за невозможности их выполнить по причинам, не зависящим ни от одной из договорившихся сторон (ст. 416). (Например, предназначенная к продаже квартира пострадала из-за стихийного бедствия).
В указанных обстоятельствах деньги должны быть возвращены.
Если в неисполнении условий договора виновата одна из сторон, предусматривается иная ответственность:
- Когда виноват покупатель – деньги остаются у продавца. Например, покупатель не смог оформить кредит, и ему нечем расплатиться.
- Когда виноват продавец – он уплачивает покупателю двойную сумму. Например, продавец нашёл другого клиента, предлагающего более высокую цену.
Помимо указанных сумм пострадавшая сторона может рассчитывать на возмещение убытков. Например, когда отказ исходил от продавца, а несостоявшийся покупатель взял взаймы деньги под большие проценты.
Чтобы правильно написать расписку о получении денежных средств, нужно учесть ряд моментов.
- Расписка при продаже квартиры пишется человеком, получающим деньги (продавцом), от руки шариковой ручкой. Эта рекомендация взята из практики – гель, чернила, а тем более карандаш, легче подвергаются стиранию или выгоранию.
- Когда текст набирается на печатной машинке или компьютере, потребуется нотариальное заверение. Написание от руки имеет преимущество, связанное с тем, что при необходимости обращения в суд есть возможность провести почерковедческую экспертизу.
- В заглавии нужно отразить, что передаётся именно задаток за квартиру, чтобы не путать его с авансом.
- Вверху указываются место и дата составления документа.
- ФИО стороны передающей деньги и принимающей их прописываются полностью. Указываются все паспортные данные.
- Сумма пишется цифрами, а затем словами с заглавной буквы в скобках.
- Желательна ссылка на договор задатка с указанием его даты и номера (при наличии).
- Также следует указать данные о квартире, чтобы было понятно, что деньги даются именно за неё. Помимо адреса и площади целесообразно поместить ссылку на документы, свидетельствующие о правах собственника.
- Подпись продавца должна соответствовать той, что стоит в его паспорте.
- Внизу проставляется дата получения денег, соответствующая дате составления расписки.
- Передавать деньги всегда лучше при 2-х свидетелях, в идеале они должны быть людьми посторонними, незаинтересованными. Их реквизиты желательно внести в текст расписки.
Сумма задатка законом не устанавливается. Обычно она составляет от 7 до 10% от общей стоимости жилья.
Порядок действий до внесения денег
Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно.
Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:
- Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
- Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
- Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
- Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
- Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
- Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.
Закон не установил обязательных требований к расписке – она составляется в свободной форме. Практика же выявила основные рекомендации к ее внешнему виду:
- Расписка составляется только письменно. На отдельном листе бумаги (не на последнем листе соглашения) продавец от руки пишет текст, ставит дату и личную подпись. Допустимо распечатать ее на принтере, а сумму цифрами, прописью и подпись поставить от руки. Но если есть время – безопаснее написать полностью рукой.
- Лучше использовать синие чернила. Черные могут ввести суд в заблуждение, что перед ним копия документа. В отсутствие подлинника она не имеет силы.
- Документ составляется в момент передачи денежных средств. Продавец получил деньги – при получении денег написал подтверждение. Очень важно, чтобы продавец поставил подпись в присутствии покупателя. Если он принесет уже подписанный документ, может оказаться, что его подписал другой человек.
- Расписку не нужно удостоверять нотариально. Свидетели в расписке тоже по общему правилу не нужны. Однако эти процедуры могут существенно обезопасить покупателя, поэтому если есть желание – можно и к нотариусу обратиться, и свидетелей привлечь.
- Если продавцов несколько, то расписку должен написать каждый на свою часть суммы.
Чтобы правильно написать расписку о получении денежных средств, нужно учесть ряд моментов.
- Расписка при продаже квартиры пишется человеком, получающим деньги (продавцом), от руки шариковой ручкой. Эта рекомендация взята из практики – гель, чернила, а тем более карандаш, легче подвергаются стиранию или выгоранию.
- Когда текст набирается на печатной машинке или компьютере, потребуется нотариальное заверение. Написание от руки имеет преимущество, связанное с тем, что при необходимости обращения в суд есть возможность провести почерковедческую экспертизу.
- В заглавии нужно отразить, что передаётся именно задаток за квартиру, чтобы не путать его с авансом.
- Вверху указываются место и дата составления документа.
- ФИО стороны передающей деньги и принимающей их прописываются полностью. Указываются все паспортные данные.
- Сумма пишется цифрами, а затем словами с заглавной буквы в скобках.
- Желательна ссылка на договор задатка с указанием его даты и номера (при наличии).
- Также следует указать данные о квартире, чтобы было понятно, что деньги даются именно за неё. Помимо адреса и площади целесообразно поместить ссылку на документы, свидетельствующие о правах собственника.
- Подпись продавца должна соответствовать той, что стоит в его паспорте.
- Внизу проставляется дата получения денег, соответствующая дате составления расписки.
- Передавать деньги всегда лучше при 2-х свидетелях, в идеале они должны быть людьми посторонними, незаинтересованными. Их реквизиты желательно внести в текст расписки.
Сумма задатка законом не устанавливается. Обычно она составляет от 7 до 10% от общей стоимости жилья.
Чем отличается аванс от задатка за квартиру?
Другое дело – авансовый платеж. Тут все уже не так строго, поскольку российские законы определяют аванс как «полная либо частичная оплата» чего-либо. Это может быть услуга или товар – неважно. Если приобретатель дают собственники аванс, он не обязан в итоге покупать жилье. И сумму эту абсолютно точно придется вернуть, если продажа так и не состоялась.
Кстати, если при выплате задатка документ составлять надо обязательно, то аванс не требует письменного заверения, так что даже образца такой бумаги нет.
Сколько денег достаточно для задатка? Как мы уже упоминали, обычно хватает пяти процентов от стоимости объекта, но в частных случаях сумму увеличивают или уменьшают.
Так, если человек пока не уверен окончательно в выборе, но все же хочет зарезервировать квартиру, он может попросить о минимальном платеже. Фактически, человек просто платит за то, чтобы потенциально выгодный вариант «не уплыл» и, в случае чего, готов легко расстаться с этими деньгами (если найдет дом получше). Продавец все равно в выигрыше: он либо в итоге продаст собственность, либо просто получит деньги за временный перерыв в показах объекта.
Иногда даже сам владелец говорит: давайте, мол, задаток поменьше. Это признак того, что человек, скорее всего, продешевил, и рассчитывает найти покупателя на уже более высокую стоимость.
Наоборот, если стандартные пять-семь процентов владельца не устраивают, и он хочет задаток повнушительнее, скорее всего, цена квартиры уже завышена и вас, вероятно, цепляют «на крючок».
Особенности оформления задатка
Успешное проведение сделки купли-продажи зависит от:
- Предварительного договора купли-продажи. Это договор, продуманный до мелочей, о намерении сторон продать и купить объект.
- Соглашение о задатке подтверждает понимание участниками сделки о последствиях невыполнения договоренностей по договору. Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору купли-продажи.
- Расписка от продавца, доказывает факт получения задатка.
При оформлении соглашения о задатке важно учитывать следующие моменты:
- Если квартира находится в собственности нескольких лиц, все они должны быть включены в соглашение о задатке, присутствовать при передаче денег и поставить свои подписи в соглашении.
- Если покупатель соглашается погасить долг продавца по ипотеке, обязательно составляется предварительный договор купли-продажи, с подробным описанием процедуры проведения сделки и в дополнение к нему соглашение о задатке на сумму долга.
- В случае, когда от имени продавца действует представитель по доверенности, важно, чтобы в доверенности были указаны полномочия доверенного лица на получение задатка.
Задаток при покупке квартиры в ипотеку
Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.
Залог, задаток или аванс при покупке квартиры – это хоть и не обязательный, но очень важный элемент, который буквально «связывает» стороны друг с другом определенными обязательствами. Мошенники нередко пользуются этой системой для того, чтобы получить деньги от покупателя, но ничего не передавать взамен. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных особенностях таких соглашений. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым исключая возможности мошенничества и любые другие потенциальные проблемы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Порядок оформления соглашения о задатке
Изначально устно обговаривается основные условия сделки между продавцом и покупателем. Только после этого уточняется общая сумма сделки и размер задатка.
Хоть мы и говорили, что заверения у нотариуса не обязательно, все же посоветуем заключить соглашения с его помощью. Лучше всего, если нотариуса выберет именно покупатель.
После того, как нотариус был выбран, составляется образец задатка (О нем мы писали выше).
Отметим, что во время подписания соглашения у нотариуса нужно личное присутствие всех совладельцев квартиры. Вместо присутствия также можно использовать нотариальное заверение их согласия.
Дальше покупатель передает задаток продавцу, после чего второй пишет образец расписки в получении денег. Как составлять расписку о получении денежных средств смотрите ниже.