Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.
Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.
В следующих ситуациях может быть установлена Недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.
- Супруг-покупатель или Продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
- Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
- Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.
Для того чтобы оспорить сделку, потребуется обратиться в районный суд по адресу регистрации истца или ответчика. В исковом обращении необходимо отразить следующую информацию:
- название суда, адрес его расположения;
- сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адреса регистрации, контактные данные для связи (№ телефона, адрес электронного почтового ящика);
- информация о жилье, включая ее адрес, реквизиты документа купли-продажи и т. д.;
- основание для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи и признать ее недействительной, с указанием соответствующих законодательных статей, а также с приведением доказательственных фактов;
- просьба суду установить недействительность сделки;
- перечень прикладываемой документации;
- дата направления иска в суд, подпись заявителя.
К необходимым документам относятся паспорт заявителя, договор купли-продажи и иная документация, имеющая отношение к рассматриваемому делу.
Таким образом, если супруг не в курсе о том, что вторая сторона приобрела квартиру, или не разрешает проводить данную сделку, то впоследствии он имеет возможность оспорить покупку. Согласно СК РФ, денежные средства, заработанные в браке, представляют собой общее супружеское имущество. В результате распоряжаться этими средствами (тратить их на приобретение жилья) супруги могут исключительно вместе, договорившись об этом.
В то же время законодательство РФ устанавливает ряд ситуаций, при которых согласие супруга необязательно, – например, стороны составляли брачный контракт и обговаривали в нем эти и другие нюансы.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2022 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.
Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.
✅ Как оформить согласие супруга на покупку квартиры
Документ может быть выдан у любого нотариуса. Вот что вам нужно сделать:
- Прийти лично к стороне, выдающей разрешение, в противном случае нотариус не имеет права заверять разрешение. Доверенность в этом случае неприемлема.
- Возьмите с собой следующие документы: Паспорт, свидетельство о браке, предварительный договор (если есть), квитанция об оплате пошлины (если нотариус не открыл на месте платежное агентство).
Стандартной формы согласия супругов на покупку квартиры не существует. Вы можете заполнить форму самостоятельно или получить ее у нотариуса. Заявление должно содержать следующую информацию:
- Дата и место подготовки (название места).
- Данные заявителя (мужа или жены), дающего согласие: ФИО, дата рождения, паспортные данные (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего паспорт), место регистрации.
- Сведения о супруге, осуществляющем сделку.
- Сведения о свидетельстве о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган, выдавший свидетельство).
- Разрешение на совершение определенных сделок (приобретение недвижимости).
- Указание на то, существует ли брачный контракт.
- Включение статей 34-35 Семейного кодекса, информация о правах и обязанностях сторон.
- Подпись заявителя (должна быть сделана в присутствии нотариуса).
Можно ввести дополнительную информацию о помещении:
- Цена: Если необходимо ограничить стоимость жилья определенной суммой;
- Адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно применяется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).
Если нет ограничений по стоимости и местонахождению недвижимости, супруг может согласиться на приобретение «абстрактного» жилья. В этом случае пишется предложение «По цене и на условиях по своему усмотрению».
В конце указываются данные нотариуса, подтверждение правоспособности заявителя, его личная подпись, печать и регистрационный номер. Документ выдается в единственном оригинале; при необходимости заявитель может запросить копии. В зависимости от того, как было приобретено имущество, оно затем направляется в регистрационную палату или кредитную организацию. Продавцам обычно не требуется разрешение, поскольку оно не является одним из обязательных документов сделки купли-продажи.
Нужно ли согласие на покупку квартиры от супруга/супруги?
Неоднозначность норм законодательства вызывает определенные сложности. С одной стороны, супругам разрешается обходиться без письменного соглашения при совершении сделок с недвижимым имуществом.
А с другой, в случае отсутствия документа у одной из сторон возникает возможность аннулировать договор. Потому целесообразность обращения к нотариусу за оформлением разрешения устанавливается в индивидуальном порядке. Однако в любом случае стоит помнить, что с помощью документа можно избежать ненужных проблем, связанных с риском аннулирования сделки.
Устные договоренности между супругами никаких гарантий не дают. К тому же, определенные обстоятельства могут заставить мужа или жену отказаться от ранее данного согласия.
Особенно важно завизировать у нотариуса документ, если:
- На предварительном обсуждении вероятностной сделки кто-то из сторон выступал против;
- Одна из сторон планировала потратить средства из общего бюджета на собственные нужды;
- Жилье приобретается на деньги, о существовании которых одна из сторон не подозревала.
Правила покупки жилья в браке
Перед тем как приобрести недвижимость в кредит, необходимо посоветоваться со своей второй половиной. Однако стоит разобраться, всегда ли нужно получать разрешение супруга на покупку квартиры и каковы могут быть последствия, если этого не сделать.
Когда речь идет о приобретении объекта жилой недвижимости без привлечения заемных средств, можно обойтись без письменного согласия второго супруга:
- при покупке дома или квартиры по доверенности, для третьих лиц;
- если жилье приобретается на правах долевого владения или как совместное, что находит отражение в документах;
- в случае приобретения коммерческого объекта.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.
Срок действия и другие условия нотариального согласия супруга на покупку или отчуждение недвижимости
Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее приобретение действует, как правило, до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Законом срок его действия не ограничен. Однако срок действия нотариального согласия супруга может быть установлен мужем или женой при его оформлении. Например, согласие можно дать на 1 месяц, 1 год и т. п.
Кроме срока действия могут быть установлены и другие условия действия документа:
- конкретный объект недвижимости, который подлежит реализации или приобретению;
- цена такого объекта;
- возможность реализации объекта по частям и т. д.
Согласие на покупку квартиры супругом: когда нужно в 2020-2021 году
Осуществление сделок с недвижимым имуществом кажется процессом сложным, трудоемким и требующим специальных знаний в этой области. Еще больше дело усложняется, когда продается или покупается недвижимость супругами в браке.
При продаже, если собственность приобретена в период официальных отношений, согласие второго супруга на сделку обязательно.
Нужно ли такое согласие супруга на покупку квартиры, ведь в процессе этой сделки не отчуждается, а приобретается имущество?
Это вопрос с которым стоит разобраться в разрезе законодательных норм и реальной практики.
Если у вас есть вопросы относительно порядка совершения той или иной сделки в браке – лучше задайте его напрямую нашим юристам и не тратьте свое время на самостоятельный поиск информации.
В настоящее время практически все вопросы, связанные с имущественными отношениями супругов, регулируются СК РФ. Отношения супругов, связанные с приобретением недвижимого имущества – не исключение.
Ст. 35 СК РФ предусматривает, что в браке подразумевается наличие согласия одного супруга с любыми сделками и операциями, которые совершаются вторым супругом.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.